TJ 21231, 3 juin 2026, RG 25/00531

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
[Adresse 1]
[Localité 1]

Minute n°

Références : N° RG 25/00531
N° Portalis DBXJ-W-B7J-JAAL

Mme [F] [C] épouse [A]

C/

M. [H] [Q]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Mme [F] [C] épouse [A], demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me BILLARD Pierre-Henry, Avocat au Barreau de DIJON substitué par Me BENSA Nicolas, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 24 Octobre 2025

DEFENDEUR :

M. [H] [Q], demeurant [Adresse 3]
Comparant assistée de Me Philippine DEBORDES, Avocat au Barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud LEMAITRE, Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier lors des débats : LECOMTE Martine
Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 03 Avril 2026

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 03 Juin 2026 mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :
+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 15 mai 2021, Mme [F] [A] née [C] a consenti un bail d’habitation à Mr [H] [Q] concernant un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 2] (21), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 760,00 € hors charges.

Des loyers demeurant impayés, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4035 € le 6 juin 2025 au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

Le même commandement mettait en demeure de produire une attestation d’assurance dans le délai d’un mois , en visant également la clause résolutoire.

Par assignation du 24 octobre 2025, Mme [F] [A] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion du locataire et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

· 7979 € à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025,
· une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au dernier loyer et charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
· 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l'audience du 3 avril 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, Mme [F] [A], représentée par son conseil, demande au juge de :

* la déclarer recevable en ses demandes ;
* Constater la résiliation du bail liant les parties à la date du 6 juillet 2025 et à défaut à la date du 6 août 2025 ;
* En conséquence prononcer l’expulsion de Mr [Q] et celle de tout occupant de son chef.
* Le condamner à lui payer une somme de 4035 € en principal et accessoires arrêtées à la date du 14 octobre 2025 et à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré des charges locatives à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux ;
* Le condamner à lui payer la somme de 4000 € de dommages et intérêts à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudice ;
* Débouter Mr [Q] de toutes ses demandes ;
* Le condamner à lui payer une somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A cette même audience Mr [Q], représenté par son conseil, demande au juge de :
* Suspendre les effets de la clause résolutoire ;
* Juger que la dette locative fera l’objet d’un paiement échelonné sur 36 mois à hauteur de 105 € par mois ;
* Juger que pendant ce délai, aucune majoration ni pénalité de retard ne sera due sur les loyers impayés visés dans l’ordonnance à intervenir ;
* Ordonner l’imputation prioritaire des paiements à venir sur le capital restant du, avant tout intérêt et pénalité, pendant la durée des délais accordés ;
* Débouter Mme [A] de l’intégralité de ses demandes.

S’agissant des moyens développés par les parties, le tribunal renvoie aux conclusions réciproques développées à l'audience par celles-ci en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Toutes les parties ayant comparu, l’ordonnance rendue sera contradictoire par application de l’article 467 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

I) Sur la demande de constat de la résiliation du bail.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, conformément à l’article 1103 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 juin 2025 pour une somme de 4035 € , dont il ressort des écritures du défendeur qu’elle n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu’ aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 07 août 2025.

Il n’y a en revanche pas lieu d’ordonner l’expulsion du locataire à raison des délais de paiement octroyés ci-après.

S’agissant de l’obligation d’assurance, le défendeur verse aux débats une attestation d’assurance responsabilité locative à effet du 21 mars 2022 et datée du 3 avril 2026. Les locaux étaient donc assurés lors de la délivrance du commandement et la clause ne peut être acquise de ce fait.

II) Sur les autres demandes.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [F] [A] verse aux débats un décompte fort peu éclairant au terme duquel un solde du apparaît à hauteur de 7219 € au 14 octobre 2025.

Or à l’audience elle ne sollicite plus qu’une somme de 4035 € arrêtée à la même date, exposant dans ses écritures et à l’audience que la différence s’expliquerait par des dommages et intérêts demandés afin de réparer son préjudice, ce qui ne résulte pas de son décompte.

Mr [Q] reconnaissant et détaillant dans ses écritures des impayés à hauteur de 3485 €, il convient de limiter la condamnation provisionnelle à ce montant à raison de son caractère non sérieusement contestable et de dire qu’il portera intérêts à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement du loyer intégral du loyer courant avant la date d’audience. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce Mr [Q] indique avoir repris le paiement de ses loyers depuis le mois de mars 2025 ce qui apparaît crédible puisque les demandes de la bailleresse ne sont pas supérieures à celle du commandement de payer.

Mr [Q] apparaît dès lors en mesure d’apurer son arriéré locatif et sa proposition d’apurement par mensualité de 105 € par mois apparaît réaliste.

Il convient dès lors de faire droit à sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause , par des mensualités d’apurement de 105 € et selon les modalités prévues au dispositif.

Il ne peut en revanche être fait droit à la demande visant à ce que les sommes ne portent pas intérêt durant la suspension de la clause ni l’imputation prioritaire des remboursements sur le capital, cette possibilité n’étant pas prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Au cours de cette période, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire s’acquitte de sa dette dans ce délai et selon ces modalités.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités d’apurement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire reprenne ses pleins effets et la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et charges, en l'espèce 820,00 €.

Sur les dommages et intérêts,

En application de l’article 1231- 6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans le seul intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Par exception, le créancier auquel son débiteur a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Or en l’espèce Mme [A] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Mr [Q], la bonne foi étant toujours présumée, pas plus qu’elle ne rapporte la preuve d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Elle sera dès lors déboutée de ce chef de demande.

III) Sur les dépens et les frais irrépétibles.

* Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le locataire, partie perdante, supportera la charge des dépens lesquels comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire.

* Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [F] [A], le locataire sera condamné à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,