TJ 34172, 20 mai 2026, RG 25/01549

DOSSIER : N° RG 25/01549 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QE5Z

Copie exécutoire à
Maître Michèle TISSEYRE de la SCP SCP TISSEYRE - VILAR AVOCATS

Monsieur [O] [M]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 20 Mai 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. -FDI HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Michèle TISSEYRE de la SCP SCP TISSEYRE - VILAR AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me François VILAR, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [O] [M], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 28 Avril 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 20 Mai 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 31 janvier 1996 et ayant pris effet le 15 février 1996, la S.A. FDI HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [M] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 2 265 francs et un loyer annexe de 200 francs, outre une provision mensuelle sur charges de 79 francs et une taxe droit de bail de 61,62 francs.

Par avenant au contrat de location en date du 18 novembre 2016, à compter du 1er décembre 2016 et d’un commun accord entre les parties, le contrat de location est mis au nom de Monsieur [U] [M] et Madame [J] [T].

Par déclaration conjointe, enregistrée à la mairie de [Localité 1], en date du 25 juillet 2023, le Pacte civil de solidarité entre Monsieur [U] [M] et Madame [J] [T] a été dissous.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. FDI HABITAT a, par mise en demeure en date du 16 février 2024, sollicité auprès de Monsieur [U] [M] et Madame [J] [T] le paiement de la somme de 1 265,34 euros au titre des loyers impayés.

Par courrier en date du 29 avril 2025, la S.A. FDI HABITAT a mis en demeure Monsieur [U] [M] de payer la somme de 5 002,26 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la S.A. FDI HABITAT a fait signifier à Monsieur [U] [M] et Madame [J] [T] une sommation de produire le formulaire annexé au présent acte complété et signé ainsi que l’avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 de tous les majeurs.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la S.A. FDI HABITAT a fait signifier à Monsieur [U] [M] et Madame [J] [T], par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 3 647,04 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 20 juin 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par courrier en date du 22 septembre 2025, la S.A. FDI HABITAT indique que Monsieur [U] [M] est seul titulaire du contrat de bail et responsable du paiement des loyers depuis le 25 juillet 2023.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 19 novembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.A. FDI HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [M] pour l'audience du 28 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyer et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [U] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [U] [M] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [U] [M] à payer la somme de 6 819,02 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus et à la somme de 30,48 euros à titre de provision correspondant aux pénalités de retard conformément à l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation de Monsieur [U] [M] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [U] [M], daté du 13 mars 2026. La conclusion est que Monsieur s’est finalement présenté et indique que la dette serait liée à un endettement suite à la clôture de son entreprise. Monsieur a été orienté vers un dossier de surendettement. Depuis la séparation du couple, Monsieur est aidé par sa sœur. Il ne sait pas lire et difficilement écrire. Une demande APL a été faite et un dossier MDPH est envisagé. Un accompagnement ASLL serait en cours avec [Localité 2] pour soutenir Monsieur dans ses démarches (dossier surendettement, demande MASP, ouverture droit RSA).

***

À l'audience du 28 avril 2026, la S.A. FDI HABITAT était représentée par son conseil. Monsieur [U] [M] a comparu, accompagné d’une assistance sociale [Localité 2].

La S.A. FDI HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 9 932,22 euros.

Monsieur [U] [M] a indiqué avoir un dossier de surendettement en cours et avoir entrepris toutes les demandes nécessaires. Il a précisé qu’il ne s’occupait pas de l’administratif, mais être aidé actuellement à ce sujet. Monsieur [U] [M] a également expliqué avoir rendez-vous avec le STS de [Localité 1] et avoir fait le nécessaire. Par ailleurs, il a sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

Autorisée à produire une note en délibéré, la S.A. FDI HABITAT justifie avoir adressé au greffe le 6 mai 2026 un décompte actualisé de la dette principale à la somme de 10 627,40 euros.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la S.A. FDI HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La S.A. FDI HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 9 juillet 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur les pénalités de retard

L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En l’espèce, la S.A. FDI HABITAT sollicite la condamnation provisionnelle de Monsieur [U] [M] à ce titre.

En application des dispositions de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, il n'y a pas lieu de laisser cette somme à la charge du locataire, dans la mesure où l'imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d'ordre public de maintien ou de conservation du logement.

En outre, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [U] [M] se trouve redevable de la somme de 10 158,38 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 30 avril 2026, mensualité du mois d’avril comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [U] [M] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 10 158,38 euros à la S.A. FDI HABITAT.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la situation financière de Monsieur [U] [M] exposée à l’audience, notamment le fait qu’il dispose actuellement d’allocations à hauteur de 1 195 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement des loyers courants avant la date de l’audience, justifient de lui accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [U] [M] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [U] [M], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [U] [M] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.A. FDI HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS