TJ 34172, 20 mai 2026, RG 25/01487

DOSSIER : N° RG 25/01487 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QDMY

Copie exécutoire à
Maître Michèle TISSEYRE de la SCP SCP TISSEYRE - VILAR AVOCATS

expédition à
M. [Y] [N]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 20 Mai 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. -FDI HABITAT SOCIETE ANONYME D'HABITATION A [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Michèle TISSEYRE de la SCP SCP TISSEYRE - VILAR AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me François VILAR, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [N], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 28 Avril 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 20 Mai 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 30 août 1996, la S.A FDI HABITAT a donné à bail à Madame [Q] [M] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 2 031 francs.

Par avenant au contrat de bail signé le 17 avril 2018 et ayant pris effet le 1er mai 2018, le contrat de bail a été mis au nom de Monsieur [B] [N] et Madame [A] [H].

Par courrier en date du 30 janvier 2019, Madame [A] [H] a délivré un préavis de départ.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A FDI HABITAT a, par courrier en date du 27 février 2024, la mis en demeure Monsieur [B] [N] de payer la somme de 275,36 euros au titre des loyers et charges impayés, sous huitaine.

Par courrier en date du 27 mai 2024, la S.A FDI HABITAT a mis en demeure Monsieur [B] [N] de payer la somme de 714,58 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier en date du 24 juin 2024, la S.A FDI HABITAT a mis en demeure Monsieur [B] [N] de payer la somme de 1 004,51 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier en date du 1er octobre 2024, la S.A FDI HABITAT a mis en demeure Monsieur [B] [N] de payer la somme de 1057,22 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier en date du 24 mars 2025, la S.A FDI HABITAT a mis en demeure Monsieur [B] [N] de payer la somme de 1484,84 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier en date du 9 avril 2025, la S.A FDI HABITAT a mis en demeure Monsieur [B] [N] de payer la somme de 2050,04 euros au titre des loyers et charges impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A FDI HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [N], par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 615,24 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 30 avril 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 18 novembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.A FDI HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [N] pour l'audience du 28 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [Y] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [Y] [N] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [Y] [N] à payer la somme de 5 369,44 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation de Monsieur [Y] [N] à supporter les émoluments mis à la charge du créancier, par application de l’article R 444-55 du code de commerce qui renvoie au n°129 du tableau 3-1 annexé à l’article R 44-3 du même code, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la présente décision, l’exécution forcée devrait être réalisée par un commissaire de justice,
- la condamnation de Monsieur [Y] [N] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [Y] [N], daté du 13 mars 2026. La conclusion est la dette serait liée à des périodes de chômage. Monsieur a vendu sa voiture pour apurer sa dette. Monsieur souhaite se maintenir dans les lieux.

***

À l'audience du 20 mai 2026, la S.A FDI HABITAT était représentée par son conseil. Monsieur [Y] [N] a comparu.

La S.A FDI HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 9 381,84 euros. Elle s’est par ailleurs opposée à des délais de paiement.

Monsieur [Y] [N] a expliqué être chauffeur routier et avoir subi un accident de travail. Il a affirmé avoir signé un CDD qui débutera le 5 mai prochain et a indiqué qu’il essayait de vendre son véhicule de collection pour la somme d’environ 12 000 euros. Il a par ailleurs sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la S.A FDI HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La S.A FDI HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 27 mai 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juin 2025, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [Y] [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur les pénalités de retard

L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur.

Le locataire est tenu de répondre dans le délai d'un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En l’espèce, la S.A FDI HABITAT sollicite la condamnation provisionnelle de Monsieur [Y] [N] à ce titre.

En application des dispositions de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, il n'y a pas lieu de laisser cette somme à la charge du locataire, dans la mesure où l'imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d'ordre public de maintien ou de conservation du logement.

Concernant les surloyers appliqués par la S.A FDI, l’article L 441-9 du Code de la construction et de l’habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. [...] Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Cependant, en l’absence de justification du respect de cette procédure par la SA FDI HABITAT, le locataire ne saurait être condamné au paiement des surloyers.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [Y] [N] se trouve redevable de la somme de 8 389,10 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 15 avril 2026, mensualité du mois d'avril comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [Y] [N] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 8 389,10 euros à la S.A FDI HABITAT.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que sa situation financière soit fragile, Monsieur [Y] [N] a indiqué avoir signé un CDD débutant début mai qui lui permettra de percevoir une somme mensuelle de 2000 euros ; ainsi, ses nouvelles capacités financières devraient désormais pouvoir lui permettre d’apurer sa dette.
Dès lors, l’octroi de délais de paiement lui sera accordé.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [Y] [N] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de condamnation aux émoluments de l’article R 444-44 du code de commerce

Rien ne justifie de mettre à la charge du débiteur les seuls frais que la loi a expressément mis à la charge du créancier aux termes de l’article 444-55 du code de commerce.

Par conséquent, la S.A la S.A FDI HABITAT sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [Y] [N], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [Y] [N] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.A FDI HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS