TJ 68224, 21 mai 2026, RG 23/01542

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/01542 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IK2Z
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 21 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [C] [O], né le 29 septembre 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

Madame [H] [E] épouse [O], demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Magali SPAETY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 36

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [M] [P], né le 13 avril 1973 à [Localité 3] (68), demeurant [Adresse 5]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2023-004925 du 03/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [B] [Z], née le 7 janvier 1981 à [Localité 3] (68), demeurant [Adresse 5]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2025-003673 du 13/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentés par Me Catherine DEGAS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 46

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 février 2015, Monsieur [C] [O] et Madame [H] [E] épouse [O] (ci-après les époux [O] ou les bailleurs) ont consenti un bail d’habitation à M. [M] [P] et Mme [B] [Z] (les locataires) sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 290 euros.

Par actes de commissaire de justice du 16 mars 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 981,17 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations du 14 juin 2023, les époux [O] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [P] et Mme [B] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à libération des lieux,5 779,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,613 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 19 février 2026, les époux [O] sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions en date du 24 février 2025, lesquels reprennent à l’identique les prétentions de l’assignation. Les époux [O] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [M] [P] et Mme [B] [Z] sollicitent le bénéfice de leurs conclusions du 8 octobre 2025. Ils demandent au juge de :
A titre principal :
- Déclarer les demandes des bailleurs irrecevables,
- Débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs prétentions,
A titre subsidiaire :
- Ordonner une vue des lieux,
- Condamner solidairement les bailleurs, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement, à faire procéder à des travaux de remise en état concernant les murs fissurés, l’isolation de maison et du garage et le traitement des moisissures,
- Condamner solidairement les bailleurs à leur payer une somme de 8 000 € de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,
- Ordonner la compensation entre les sommes dues,
A titre infiniment subsidiaire :
- Leur accorder les plus larges délais de paiement,
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,
- Condamner solidairement les bailleurs aux dépens et à leur payer une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Constater l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [O] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, à l’audience du 19 février 2026, le conseil des parties défenderesses a indiqué oralement à l’audience que la mesure de curatelle de Monsieur [M] [P] avait été levée. En conséquence, nonobstant le maintien dans les conclusions de moyens tendant à voir déclarer l’action irrecevable pour défaut de mise en cause du curateur, l’action est recevable.

1.2. Sur les demandes reconventionnelles et subsidiaires avant dire droit

Selon l’article 146 du Code de procédure civile, « une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l'administration de la preuve. »
L'expertise ne peut suppléer, au visa de l'article 146 du Code de procédure civile, la carence des parties dans l'administration de la preuve.
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En l’espèce, M. [M] [P] et Mme [B] [Z] soutiennent que le bailleur a manqué à ses obligations en donnant à bail un bien immobilier un très mauvais état d’entretien et de réparations et présentant des problèmes d’isolation. M. [M] [P] et Mme [B] [Z] énoncent successivement qu’ils ont dû s’acquitter de factures d’électricité très élevées, que les tuyaux de canalisation ont gelé en hiver, de sorte qu’ils n’avaient plus d’eau courante, que des moisissures et des fissures sont apparentes sur les murs. Ils indiquent qu’ils ont informé à plusieurs reprises le bailleur de la situation.
A titre de preuve, M. [M] [P] et Mme [B] [Z] produisent trois attestations de témoins rédigées par des proches. A la lecture desdites attestations, celles-ci ne corroborent pas la liste des défauts énoncés par M. [M] [P] et Mme [B] [Z].
Par ailleurs, si Monsieur [G] [F], cousin de Mme [B] [P], fait bien état du gel d’une canalisation en hiver, il indique que cela s’est produit en 2016, ce qui ne permet en aucun cas de confirmer que les canalisations gèleraient, de manière générale, en hiver.
Aucun commencement de preuve des défauts allégués n’est produit, alors que M. [M] [P] et Mme [B] [Z] avaient la possibilité de produire un constat, une expertise privée, ou à minima des photographies des désordres ou encore leurs factures d’électricité pour prouver une surconsommation.
Enfin, M. [M] [P] et Mme [B] [Z] ne rapportent pas la preuve d’avoir informé le bailleur des manquements qu’ils lui reprochent, de sorte qu’à supposer les manquements établis, le bailleur n’a pas été mis en mesure d’y remédier.
En conséquence, au regard de la carence de M. [M] [P] et Mme [B] [Z] dans l’administration de la preuve, il y a lieu de les débouter de leur demande tendant à voir ordonner une vue des lieux.
La preuve de défauts imputables au bailleur n’étant pas rapportée, il y a également lieu de débouter M. [M] [P] et Mme [B] [Z] de leur demande de condamnation des bailleurs à effectuer des travaux sous astreinte, de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et de compensation.

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 16 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de
2 981,17 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mai 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [M] [P] et Mme [B] [Z] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [O] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 mai 2023, M. [M] [P] et Mme [B] [Z] leur devaient la somme de 5 779,54 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [P] et Mme [B] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 290 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [P] et Mme [B] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 613 euros à la demande de les époux [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,