TJ 68224, 21 mai 2026, RG 23/00564

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/00564 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IFV6
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 21 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [H] [Y], née le 18 Août 1976 à [Localité 2]) demeurant [Adresse 4]

représentée par Me François WURTH de la SELARL WURTH, avocats au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [I] [G], né le 17 Novembre 1984 à [Localité 3] (38), demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Hélène LOFFLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 48

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 août 2017, M. [Q] [M], aux droits duquel vient Mme [H] [Y], a consenti un bail d’habitation à M. [I] [G] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 250 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [G] le 10 août 2022.

Par assignation du 6 mars 2023, Mme [H] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
Une indemnité d’occupation égale à trois fois le loyer, soit 59,70 € par jour,1 207,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2022,311,20 euros au titre d’une clause pénale,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mars 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 19 février 2026, Mme [H] [Y] sollicite le bénéfice de ses conclusions du 31 janvier 2025. Elle demande au juge de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du bail au 9 octobre 2022,Dire et juger que M. [I] [G] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 9 octobre 2022, Constater la libération des lieux par Monsieur [I] [G] au 22 décembre 2023, Condamner M. [I] [G] à lui payer les sommes suivantes : Une somme de 27 735,66 € au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 9 octobre 2022 et le 22 décembre 2023,1 207,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2022,1 200 euros au titre d’une clause pénale,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle explique notamment que le locataire a quitté les lieux le 22 décembre 2023 et que son expulsion n’est donc plus demandée.

M. [I] [G] demande au juge de débouter la partie demanderesse de l’ensemble de ses demandes et de constater que la résiliation du bail et « l’exclusion » ne sont plus demandées. A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer une somme de 5 000€ en réparation de son préjudice moral, outre sa condamnation aux dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [H] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 août 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 250 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2022.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [H] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 octobre 2022, M. [I] [G] lui devait la somme de 1 207,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 690 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 octobre 2022, et est due jusqu’à la libération effective des locaux.

Le locataire ayant quitté les lieux le 22 décembre 2023, l’indemnité d’occupation est due jusqu’à cette date.

En conséquence, le tribunal condamne M. [I] [G] à payer à Mme [H] [Y] la somme de 10 097 € au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 9 octobre 2022 et le 22 décembre 2023.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [I] [G] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de Mme [H] [Y] tendant à son application seront donc rejetées.

5. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral

Au soutien de sa demande, M. [I] [G] produit une photographie d’une liasse de billets ainsi qu’une attestation de témoin qu’il semble avoir rédigé lui-même aux termes de laquelle il est attesté que la bailleresse lui aurait remis en liquide une somme de 3000€ constituant un solde de tout compte, en application d’un accord entre eux pour qu’il quitte les lieux. Cet accord est contesté par la bailleresse.

Ces éléments produits par Monsieur [I] [G] n’ont aucune valeur probante.

En conséquence, le tribunal déboute Monsieur et de sa demande de dommages et intérêts.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, M. [I] [G] est condamné à payer à Mme [H] [Y] une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,