TJ 73011, 5 juin 2026, RG 24/01426

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 05/06/2026

Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement :
N° RG 24/01426

N° Portalis DB2O-W-B7I-CZFE
DEMANDEURS :

Monsieur [V] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [O] [K] épouse [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Tous représentée par Me Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat au barreau d’ALBERTVILLE substitué par Me Sarah PEREIRA, avocate au barreau d’ALBERTVILLE.

DÉFENDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2]
représenté par son syndic la SARL CABINET PAUTRAT
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Sandra CORDEL, avocate au barreau d’ALBERTVILLE substituée par Me REY, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière

DÉBATS :
Audience publique du : 27 Avril 2026
Délibéré annoncé au : 05 Juin 2026

Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Me MILLIAND Me CORDEL
à :

EXPOSE DU LITIGE :

M. [V] [D] et Mme [O] [K] épouse [D] , ci-après désignés “les époux [D]”, sont copropriétaires au sein de la résidence dénommée “[Adresse 2]”, située à [Localité 3].

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 août 2024, les résolutions n°25 et n°25-1 ont été adoptées, approuvant la cession d’une place de parking située devant le local poubelles et correspondant à une partie commune.

M. [V] [D] a saisi le conciliateur le 1er octobre 2024, qui a dressé un constat de non-conciliation le 8 octobre 2024.

Par acte du 8 novembre 2024, les époux [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2]”, représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Pautrat, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’entendre annuler les résolutions n°25 et n°25.1 précitées.

La clôture a été fixée le 18 décembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2026, puis renvoyée à celle du 27 avril 2026. A l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 5 juin 2026 conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, les époux [D] demandent au tribunal de :
- annuler les résolutions n°25 et 25.1 votées à l’assemblée générale du 29 août 2024,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,
- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de leurs demandes, les époux [D] font valoir, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, que les copropriétaires n’ont pas été informés des conditions essentielles du contrat de vente de la partie commune et qu’ils n’ont pas non plus été informés des conséquences légales de cette vente. Ils ajoutent que les règles de distribution des pouvoirs n’ont pas été respectées, que cela a entraîné un abus de majorité, qu’aucune mention concernant les mandats et leur distribution n’est présente sur le procès-verbal de l’assemblée générale et que la résolution n°25 ne mentionne pas les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui ont voté contre. Enfin, les époux [D] soulignent que l’unanimité des copropriétaires était nécessaire, que cela n’a pas été respecté et que cette vente entraînera des difficultés d’accès et un enclavement du local technique.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électornique le 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes,
- condamner solidairement les époux [D] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Sandra Cordel.

Pour conclure au rejet des demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, que la vente de la place de stationnement ne contrevient pas à la réglementation en vigueur lors de la construction de la résidence, que cette cession n’est pas interdite par le règlement de copropriété et que cette place se trouve devant un local désaffecté. Il ajoute que les copropriétaires ont été informés des conditions essentielles du contrat et que la vente ne contrevient pas aux règles d’urbanisme ou à la destination de l’immeuble. En outre, il conteste toute violation des règles de distribution des pouvoirs, ainsi que l’abus de majorité soulevé par les requérants, et considère que la feuille de présence complète le procès-verbal et donne les informations nécessaires quant aux mandats. Enfin, le syndicat des copropriétaires estime que l’absence de précision de l’identité des votants contre la résolution n°25 ne viole pas les prescriptions législatives et que les règles de majorité ont été respectées.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. L’annulation pour défaut de communication des conditions essentielles du contrat de vente

Aux termes de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, “sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour [pour la validité de la décision] : (...) les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché (...)”.

En outre, en matière de vente immobilière, les éléments essentiels du contrat comprennent notamment l’identité des parties, le prix de vente et une description suffisamment précise du bien.

En l’espèce, les résolutions n°25 et 25.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 août 2024 portent sur la cession à Mme [I] d’une “place de parking collective, issue des parties communes, pour un montant de 20.000 euros”. De plus, le courrier de Mme [P] [I], joint à la convocation, indique qu’elle propose “d’acheter le terrain devant l’ancienne poubelle, afin d’y faire une place de parking”, ce moyennant la somme de 20.000 euros (pièce n°2, pages 8 et 9, et n°3, pages 11 et 12, demandeurs). Ainsi, il résulte de ces éléments que les parties, à savoir le syndicat des copropriétaires et Mme [P] [I], sont identifiées et que le prix de vente est expressément indiqué.

Cependant, s’agissant de la détermination du bien, les résolutions litigieuses parlent de la cession d’une place de parking collective, tandis que le courrier de Mme [I] évoque l’achat d’un terrain en vue d’en faire une place de parking, de sorte que les descriptions du bien ne concordent pas. En outre, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 novembre 2025 qu’il s’est ensuite avéré que la partie commune dont Mme [P] [I] sollicitait l’acquisition correspond en réalité à “l’allée piétonne d’accès à l’ancien local poubelles et non une place de parking complète [et que] le reste du devant du local poubelle constitue le lot n°43, place de parking appartement à M. [T]” (pièce n°17, résolution n°22, défendeur). Cela démontre que, au moment du vote des résolutions n°25 et 25.1 de l’assemblée générale du 29 août 2024, l’objet de la vente n’était pas clairement déterminé. Les copropriétaires n’ont donc pas été suffisamment informés des conditions essentielles de la vente envisagée.

Le défaut de communication des conditions essentielles du contrat de vente étant une cause de nullité des résolutions litigieuses, il n’est pas nécessaire d’examiner les autres griefs invoqués par les requérants.

En conséquence, les résolutions n°25 et n°25.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 août 2024 sont annulées.

II. Les demandes accessoires

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, est condamné aux dépens de la présente instance.

• Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires est condamné à payer aux époux [D] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

• La dispense de participation à la dépense commune

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, “(...) le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires (...)”.

En l’espèce, il a été fait droit à la demande des époux [D], de sorte que les demandeurs sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS :