TJ 06069, 4 juin 2026, RG 26/00617

1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE Me CAIRE + 1 CCC et 1 CCFE Me CHARDON + 1 CC Me DABOUSSY
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 04 JUIN 2026

S.A. HOTELIERE DU GRAND HOTEL
c/
S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER, Société INDIVISION [D]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/00617 -
N° Portalis DBWQ-W-B7K-QYL6

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 06 Mai 2026

Nous, Mme Sabine COMPANY, Première Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.A. HOTELIERE DU GRAND HOTEL
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Simon-pierre DABOUSSY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

L’INDIVISION [D]
M. [S] [K] [G] et Mme [A] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Sydney CHARDON, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 06 Mai 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 11 Juin 2026 avancée au 4 Juin 2026.

***

Exposé du litige

La SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL, société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CANNES sous le numéro 696 221 019, exploite un établissement hôtelier sous l'enseigne "MONDRIAN CANNES", anciennement “LE GRAND HÔTEL DE CANNES”, au sein des blocs "Alpha" et "Beta", dans lesquels elle est propriétaire de plusieurs lots de copropriété dépendant de l'ensemble immobilier de la résidence du [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis régis par la loi du 10 juillet 1965 et situé [Adresse 1] à CANNES (06400). Elle possède ainsi 3 278 tantièmes dans la copropriété, soit près d'un tiers des tantièmes.

La SAS FONCIA AD IMMOBILIER exerce les fonctions de syndic de la copropriété. Son mandat, renouvelé lors de l'assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2024, court du 31 mars 2024 au 30 juin 2026.

Monsieur [S] [K] [G] est membre du conseil syndical et président de ce conseil depuis cette assemblée générale du 22 mars 2024.

Le 17 avril 2026, la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL a saisi le Président du Tribunal judiciaire de GRASSE d’une requête aux fins d’être autorisée à assigner en référé d’heure à heure la SAS FONCIA AD IMMOBILIER et l’indivision [D], requête à laquelle il a été fait droit le 20 avril 2026.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 avril 2026, la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL a fait citer en référé la SAS FONCIA AD IMMOBILIER et l’indivision [D] par-devant le Président du tribunal judiciaire de GRASSE, au visa des articles 8 et 50 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, aux fins de voir :
➞ habiliter la société HOTELIERE DU GRAND HOTEL à l'effet de convoquer une Assemblée générale dans le délai légal de 21 jours dont l'ordre du jour portera sur les résolutions visées dans ses courriers des 26 et 30 mars 2026 et joints à l’assignation, à savoir:
- outre les résolutions d'usage sur le président de séance, l'élection du scrutateur, celle du secrétaire,
- la désignation de la société CITYA SAINT HONORE en qualité de syndic;
- la désignation des trois membres du Conseil Syndical, étant précisé que Maître [C] [Y] en qualité d'administrateur judiciaire de l'indivision [O] après Partage se porte candidat au titre du bloc Alpha, que la société HOTELIERE DU GRAND HOTEL se porte candidate au titre du bloc Gamma et que tout copropriétaire du bloc Bêta peut se porter candidat ;
- la révocation du mandat de Maître [U] [Z] en qualité d'avocat du Syndicat des Copropriétaires ;
- la désignation d'un nouvel avocat pour défendre les intérêts du Syndicat des Copropriétaires, étant proposés Maître [N] [I], Maître Benjamin DARSY, Maître [X] [F] et tout autre avocat dont le Syndic souhaiterait soumettre la candidature ;
- toutes résolutions requises relatives à la réalisation sans délai des travaux de reprise et de remise en état de la dalle Nord.
➞ mettre à la charge solidairement de la société FONCIA AD IMMOBILIER et de l'indivision [D] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
➞ mettre à la charge solidairement de la société FONCIA AD IMMOBILIER et de l'indivision [D] les entiers dépens.

Le dossier, enrôlé sous le numéro de RG n°26/00617, a été appelé à l'audience 6 mai 2026 à laquelle il a été retenu, toutes les parties étant représentées par leurs avocats respectifs.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées via le RPVA le 5 mai 2026, la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL demande au juge des référés de :
➤ à titre principal :
➞ habiliter la société HOTELIERE DU GRAND HOTEL à l'effet de convoquer une Assemblée générale dans le délai légal de 21 jours dont l'ordre du jour portera sur les résolutions visées dans ses courriers des 26 et 30 mars 2026 et joints à l’assignation, à savoir:
- outre les résolutions d'usage sur le président de séance, l'élection du scrutateur, celle du secrétaire,
- la désignation de la société CITYA SAINT HONORE en qualité de syndic;
- la désignation des trois membres du Conseil Syndical, étant précisé que Maître [C] [Y] en qualité d'administrateur judiciaire de l'indivision [O] Après Partage se porte candidat au titre du bloc Alpha, que la société HOTELIERE DU GRAND HOTEL se porte candidate au titre du bloc Gamma et que tout copropriétaire du bloc Bêta peut se porter candidat ;
- la révocation du mandat de Maître [U] [Z] en qualité d'avocat du Syndicat des Copropriétaires ;
- la désignation d'un nouvel avocat pour défendre les intérêts du Syndicat des Copropriétaires, étant proposés Maître [N] [I], Maître Benjamin DARSY, Maître [X] [F] et tout autre avocat dont le Syndic souhaiterait soumettre la candidature ;
- toutes résolutions requises relatives à la réalisation sans délai des travaux de reprise et de remise en état de la dalle Nord.
➤ à titre subsidiaire :
➞ ordonner à la société FONCIA AD IMMOBILIER de convoquer une assemblée générale dans le délai légal de 21 jours ayant l’ordre du jour cité ci-dessus ou celui contenu dans la convocation à l’assemblée générale du 30 octobre 2026 et dont la tenue devra avoir lieu avant le 15 juin 2026, sous astreinte de 500 EUR par jour de retard à compter de 7 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir;
➞ se réserver la liquidation de l’astreinte ;
➤ en tout état de cause :
➞ rejeter la demande de sursis à statuer de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER et de M. [S] [K] [G] et Mme [A] [G] ;
➞ rejeter les demandes de dommages et intérêts à titre provisionnel de M. [S] [K] [G] et Mme [A] [G] et de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER ;
➞ rejeter l’ensemble des demandes de M. [S] [K] [G] et Mme [A] [G] et de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER ;
➞ mettre à la charge solidairement de la société FONCIA AD IMMOBILIER et de l'indivision [D] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
➞ mettre à la charge solidairement de la société FONCIA AD IMMOBILIER et de l'indivision [D] les entiers dépens.

La SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL, au soutien de ses prétentions, expose qu’elle justifie d’une urgence, le mandat de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER expirant le 30 juin 2026, en conséquence de son non-renouvellement lors de la dernière assemblée générale ordinaire. Elle allègue en effet qu'à défaut de nouvelle désignation d'un syndic au 30 juin 2026 au plus tard, la copropriété se trouvera privée d'un syndic régulièrement désigné à compter du 1er juillet 2026. Elle ajoute que les membres du conseil syndical arrivent également au terme de leur mandat le 30 juin 2026. Elle estime donc indispensable la convocation rapide d'une nouvelle assemblée générale afin de soumettre aux copropriétaires la désignation d'un syndic, le renouvellement ou la désignation des membres du conseil syndical et plusieurs questions qu'elle estime nécessaires à la bonne administration de la copropriété.

La société demanderesse relate que, pour pallier l’absence de convocation spontanée par FONCIA d’une assemblée générale destinée à nommer son successeur, elle a, dès le 26 mars 2026, saisi la société FONCIA AD IMMOBILIER d’une demande de convocation d’assemblée générale sur le fondement de l'article 8 du décret du 17 mars 1967, cette demande portant notamment sur la désignation de la société CITYA SAINT HONORE comme nouveau Syndic et sur la désignation de trois membres du conseil syndical pour lesquels ont été proposées les candidatures de Maître [C] [Y], en qualité d'administrateur de l'indivision [O] Après Partage, au titre du bloc Alpha, sa propre candidature au titre du bloc Gamma, et la possibilité pour un copropriétaire du bloc Bêta de se porter candidat. Elle ajoute avoir, par deux courriers du 30 mars 2026, complété sa demande de convocation, sollicitant que soient mises à l’ordre du jour des résolutions relatives à la révocation de Maître [U] [Z] de sa mission de conseil du syndicat des copropriétaires et à la désignation d'un nouvel avocat pour défendre les intérêts du syndicat ainsi qu’à la réalisation de travaux de sécurisation, de reprise et de remise en état de la dalle Nord, en raison de désordres qu'elle dit affecter une poutre située sous la rampe d'accès à cette dalle. La SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL fait grief à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER de n’avoir pas donné suite à ses demandes, la contraignant à faire signifier, le 9 avril 2026, une mise en demeure à la société FONCIA AD IMMOBILIER, Syndic, ainsi qu'à Monsieur [S] [K] [G], président du conseil syndical, afin que l'assemblée générale demandée soit convoquée en respectant le délai de huit jours fixé par le décret. Elle soutient que ces mises en demeure sont demeurées infructueuses dans ce délai, la convocation délivrée par FONCIA l’ayant été postérieurement à l’expiration du délai de 8 jours, et que les conditions des articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967 sont en conséquences réunies.

Elle considère qu’en tout état de cause, cette convocation visait une désignation irrégulière et illégale du Syndic en ce que la date de l’assemblée générale prévue est postérieure à l’expiration du mandat de Syndic de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER. Elle en tire argument pour motiver sa demande subsidiaire de condamnation sous astreinte, considérant prouver un dommage imminent et un trouble manifestement illicite résidant dans le fait que la copropriété se retrouvera sans Syndic nommé au 1er juillet 2026. Elle considère également que constitue un trouble manifestement illicite l’absence d’envoi par la SAS FONCIA AD IMMOBILIER d’une convocation à Maître [Y] ès qualités de représentant de l’indivision [O] après partage.

Elle s’oppose à tout sursis à statuer, jugeant cette demande dilatoire et parfaitement dénuée d’utilité.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 mai 2026, M. [S] [K] [G] et Mme [A] [G] demandent au juge des référés de :
➤ à titre principal : juger irrecevable l’action introduite par la société HÔTELIÈRE DU GRAND HÔTEL en l’absence de respect et de caractérisation des conditions de l’article 50 du décret du 17 mars 1967 ;
➤ à titre subsidiaire :
➞ juger que la demande d'habilitation à convoquer une assemblée générale formée par la société HÔTELIÈRE DU GRAND HÔTEL est devenue sans objet du fait de la convocation de l'assemblée générale extraordinaire du 30 octobre 2026 intervenue le 16 avril 2026, antérieurement à la délivrance de l'assignation ;
➞ dire et juger qu'il n'y a lieu à statuer sur cette demande ;
➤ à titre infiniment subsidiaire : prononcer le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive concernant l’assignation en référé rétractation pendante devant le Tribunal judiciaire d’Avignon venant à l’audience du 18 mai 2026 ;
➤ en tout état de cause :
➞ débouter la société HÔTELIÈRE DU GRAND HÔTEL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
➞ condamner la société HÔTELIÈRE DU GRAND HÔTEL au paiement de somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts provisionnels ;
➞ condamner la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse, les consorts [G] concluent à l’irrecevabilité de la demande principale et à son absence d’objet, assurant que la SAS FONCIA AD IMMOBILIER avait bien procédé dans le délai de 8 jours à la convocation de l'assemblée générale extraordinaire par courrier du 16 avril 2026, soit avant même la délivrance de l’assignation du 24 avril 2026. Ils soulignent que cette convocation est parfaitement conforme aux textes en ce qu’elle comporte l'ensemble des résolutions inscrites à l'ordre du jour par la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL dans ses courriers des 26 et 30 mars 2026 (résolutions 12 à 24 de l'ordre du jour), qu’elle respecte le délai légal de 21 jours prévu par l'article 9 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée étant fixée au 30 octobre 2026, et qu’elle a été adressée à l'ensemble des copropriétaires par lettre recommandée ou notification électronique. Ils en déduisent que la condition fondatrice de la demande d’habilitation, l’absence de convocation dans le délai, n’est pas remplie, ce qui rend les prétentions de leur adversaire irrecevables au visa de l’article 50 du décret du 17 mars 1967.

Ils concluent également au rejet de sa demande subsidiaire, précisant que cette demande ne figurait pas dans la requête aux fins de référé d’heure à heure, et pour cause, les articles 8 et 50 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoyant la nécessité de la tenue d’une assemblée générale sans délai impératif. Ils soulignent que cette demande subsidiaire d’injonction de tenir une assemblée générale ne caractérise en rien une mesure conservatoire ou de remise en état, alors même qu’aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite n’est justifié par la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL. Ils se prévalent du fait que la question de la légalité d'une désignation de syndic à effet rétroactif au 1er juillet 2026, soulevée par la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL, échappe à la compétence du juge des référés en ce qu’il s’agit d’une question de droit faisant l'objet d'une jurisprudence dont la portée est discutée et qui suppose une appréciation par le juge du fond. Ils estiment que la circonstance que la convocation du 30 octobre 2026 n'ait pas été adressée à Maître [Y] ès qualités de représentant de l'Indivision [O] Après Partage n'est pas davantage constitutive d'un trouble manifestement illicite en l’état de la procédure en rétractation de l’ordonnance le désignant toujours pendante devant le tribunal d’AVIGNON. Ils réfutent également la thèse d’un dommage imminent, le Syndic sortant ayant le pouvoir d'assurer la continuité des actes conservatoires et d'urgence au-delà de l'expiration de son mandat, excluant par là même tout dommage irrémédiable.

À titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent un sursis à statuer dans l’attente du résultat de la procédure pendante devant le Tribunal judiciaire d’AVIGNON. Ils considèrent en effet que la solution du présent litige dépend directement et nécessairement de l'issue de la procédure en rétractation, de sorte que statuer avant que cette question ne soit tranchée génèrerait un risque sérieux de décisions contradictoires et priverait la copropriété de toute sécurité juridique.

Les consorts [G] reprochent enfin à la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL de tenter de tromper délibérément la religion du tribunal en prétendant que les délais légaux n’auraient pas été respectés alors qu’il ressort du suivi postal que la lettre du 16 avril 2026 a bien été prise en charge par les services postaux le 17 avril 2026. Tirant argument du fait que la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL avait parfaitement connaissance de l’envoi de la convocation du 16 avril 2026 par le syndic en exercice au moment de la délivrance de son assignation du 24 avril 2026, ils sollicitent qu’elle soit condamnée à des dommages et intérêts à titre provisionnel ainsi qu’à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ils dénoncent la mauvaise foi de leur adversaire qui les a assignés alors que l’obligation principale de convoquer pesait sur la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, qui l’a respectée, et non sur le président du conseil syndical qui ne constitue qu’un recours subsidiaire dans ce mécanisme légal, son intervention n’étant requise qu’à défaut de réaction du syndic, de sorte qu’il ne saurait être traité comme un codébiteur solidaire d'une obligation dont il n'est que le débiteur subsidiaire.

La SAS FONCIA AD IMMOBILIER, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 mai 2026, demande au juge des référés de :
➤ à titre principal : déclarer irrecevable la Société HOTELIERE DU GRAND HOTEL en sa demande visant à être habilitée afin de convoquer une assemblée générale des copropriétaires,
➤ à titre subsidiaire : juger que la demande formée par la Société HOTELIERE DU GRAND HOTEL visant à être habilitée afin de convoquer une assemblée générale des copropriétaires est sans objet compte tenue de la convocation adressée par la SAS FONCIA AD IMMOBILIER le 16 avril 2026 à ce titre, et en conséquence, débouter la Société HOTELIERE DU GRAND HOTEL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
➤ à titre infiniment subsidiaire : prononcer le sursis à statuer dans l’attente de l’Ordonnance à intervenir du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON dans le cadre de la procédure en rétractation pendant devant ledit Tribunal,
➤ à titre reconventionnel :
➞ condamner la Société HOTELIERE DU GRAND HOTEL d’avoir à payer à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
➞ condamner la Société HOTELIERE DU GRAND HOTEL à telle amende civile qu’il plaira au Tribunal Judiciaire de GRASSE,
➤ en tout état de cause :
➞ débouter la Société HOTELIERE DU GRAND HOTEL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
➞ condamner la Société HOTELIERE DU GRAND HOTEL à payer à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,
➞ condamner la Société HOTELIERE DU GRAND HOTEL aux entiers dépens de l’instance.

La SAS FONCIA AD IMMOBILIER soulève l’irrecevabilité de la demande d’habilitation formée par la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL sur le fondement de l’article 50 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, faisant valoir qu’une convocation en vue d'assemblée générale extraordinaire a bien été adressée par ses soins le 16 avril 2026, soit dans le délai de 8 jours qui expirait le 17 avril 2026, pour une assemblée générale fixée au 30 octobre 2026. Elle soutient que cette convocation comporte l'ensemble des résolutions demandées par la société Hôtelière du Grand Hôtel, notamment celles relatives à la désignation du syndic, au conseil syndical, à l'avocat du syndicat et aux travaux. Elle ajoute que la société Hôtelière du Grand Hôtel a accusé réception de cette convocation le 23 avril 2026, soit avant la délivrance de l'assignation.

S’agissant de la date de convocation de l’assemblée générale fixée par la convocation du 16 avril 2026, FONCIA AD IMMOBILIER conteste l’argument de la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL qui prétend qu’elle serait irrégulière, se prévalant d’une jurisprudence constante dont il ressort que l’AG convoquée par un Syndic dont le mandat n’est pas expiré au moment de l’envoi des convocations est régulière et n’encourt pas la nullité. Elle conclut de ce fait au rejet de la demande subsidiaire de son adversaire visant à voir la condamner à convoquer, sous astreinte de 500 euros par jour, une Assemblée Générale dont la tenue devra intervenir au plus tard le 15 Juin 2026, en l’absence de tout trouble manifestement illicite ou de tout dommage imminent au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Elle fait observer qu’au demeurant, la question de la désignation d’un Syndic à effet rétroactif au 1er Juillet 2026, soulevée par la demanderesse, relève de la compétence exclusive du Juge du fond et n’entre pas dans les pouvoirs du Juge des Référés. Elle souligne qu’en tout état de cause, il est de jurisprudence constante que le Syndic sortant à la possibilité d’assurer la continuité des actes conservatoires et d’urgence au-delà de l’expiration de son mandat. Elle réfute également l’argument du trouble manifestement illicite que constituerait selon son adversaire l’absence de convocation de Maître [Y] ès qualités à l’Assemblée Générale au motif que seul le copropriétaire non convoqué régulièrement à une Assemblée Générale est recevable à la soulever. Elle ajoute qu’existe en tout état de cause une incertitude judiciaire majeure quant à la représentation de l’indivision [O] après partage, une procédure en rétractation de l’Ordonnance en date du 17 Mars 2026 désignant Maître [Y] étant actuellement pendante par devant le Tribunal Judiciaire d’AVIGNON.

À titre infiniment subsidiaire, elle conclut à un sursis à statuer dans l’attente du résultat de la procédure en rétractation de l’Ordonnance en date du 17 Mars 2026 désignant Maître [Y] en qualité de représentant de l’indivision [O] après partage pendante par devant le Tribunal Judiciaire d’AVIGNON au motif qu’en cas de rétractation de l’ordonnance, la représentation de l’indivision [O] après partage lors de l’Assemblée du 26 Mars 2026 serait irrégulière.

Reconventionnellement, elle motive sa demande de condamnation de la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL pour procédure abusive par le fait qu’elle a saisi le Président du tribunal judiciaire de sa requête en référé d’heure à heure le 17 avril 2026 soit avant même l’expiration du délai dont elle disposait en application de l’article 50 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Elle lui fait grief d’avoir dévoyé l’exercice du droit d’ester en justice en diligentant cette procédure dans le seul but de l’écarter de la gestion de la copropriété et d’écarter également Maître [Z], avocat habituel du syndicat des copropriétaires, alors même que tous deux oeuvrent pour l’origine dans l’intérêt collectif des copropriétaires. Elle en déduit que ses demandes de provision sur dommages et intérêts pour procédure abusive et d’amende civile sont légitimes.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

❶ Sur la demande principale de la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL tendant à être habilitée afin de convoquer une assemblée générale des copropriétaires :

Aux termes de l'article 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
“La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic”.

Aux termes de l'article 50 du même décret :
“Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée.
Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical”.

Il résulte de ces dispositions que l'habilitation judiciaire d'un copropriétaire à convoquer l'assemblée générale intervient dans un cadre subsidiaire. Elle suppose ainsi que le copropriétaire remplissant les conditions de voix ou agissant dans les conditions prévues par le texte, ait demandé la convocation de l'assemblée, que les personnes légalement appelées à la convoquer n'aient pas accompli cette diligence utilement, et que la mise en demeure exigée par l'article 50 soit demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la société HÔTELIÈRE DU GRAND HÔTEL détient 3 278 tantièmes et qu'elle a demandé la convocation d'une assemblée générale par courrier du 26 mars 2026, complété par courriers du 30 mars 2026.

Il n'est pas davantage contesté que des mises en demeure ont été adressées le 9 avril 2026 à la société FONCIA AD IMMOBILIER et à Monsieur [S] [K] [G], même si les consorts [G] discutent les effets de l'acte qui leur a été signifié.

Toutefois, il ressort des écritures et des pièces invoquées par les parties qu'une convocation d'assemblée générale extraordinaire a été adressée par la société FONCIA AD IMMOBILIER avant la délivrance de l'assignation.

Cette convocation est datée du 16 avril 2026 et fixe l'assemblée générale au 30 octobre 2026. La société HÔTELIÈRE DU GRAND HÔTEL en a reçu notification avant la délivrance de l'assignation.

Les parties s'opposent sur la date exacte de prise en charge postale de la convocation, sur les effets juridiques de cette convocation et sur son utilité au regard de l'échéance du 30 juin 2026.

C’est à la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL qu’il appartient de rapporter la preuve que la mise en demeure qu’elle a délivrée à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER serait restée infructueuse pendant plus de huit jours, preuve qu’elle ne rapporte pas, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER démontrant au contraire avoir, le 16 avril 2026, délivré convocation par LRAR en vue d’une assemblée générale des copropriétaires en exécution des dispositions des articles 8 et 50 du décret n°67-223 du 17 Mars 1967 et ce alors que le délai de 8 jours expirait le 17 avril 2026.

L’argument de la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL tenant à l’heure d’envoi et à la fermeture des bureaux de poste à cette heure-là est totalement inopérant dans la mesure où il est avéré qu’il s’agissait d’un recommandé électronique.

Il n'y a pas lieu, pour statuer sur cette demande principale, de trancher définitivement la régularité de la convocation du 30 octobre 2026, ni la validité d'une éventuelle désignation rétroactive de syndic.

Il suffit de constater que l'existence d'une convocation émise par le syndic en exercice fait obstacle, en l'état, à ce que le juge des référés substitue directement la société HÔTELIÈRE DU GRAND HÔTEL au syndic pour la convocation de l'assemblée générale sur le fondement spécial des articles 8 et 50.

Le fait que la date de l’Assemblée Générale fixée soit fixée hors délai du mandat de Syndic de la concluante ne rend pas la dite convocation irrégulière dans la mesure où, au jour de sa délivrance, le mandat de syndic de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER n’est pas expiré.

S’agissant de la contestation des consorts [G] relative au séquençage des mises en demeure, elle n'appelle pas de développement plus ample pour la demande principale compte tenu de l’irrecevabilité de celle-ci.

De même, l'erreur de date alléguée dans l'acte signifié à Monsieur [G] n'a pas à être tranchée pour rejeter l'habilitation directe, dès lors que la décision ne repose pas sur une faute du président du conseil syndical. Il sera seulement relevé que ces contestations ne rendent pas la mise en cause de Monsieur [G] manifestement abusive. L'article 50 vise le président du conseil syndical lorsque son intervention est en cause. La demanderesse pouvait donc, sans excéder manifestement le cadre du débat, l'appeler à l'instance afin que la décision soit rendue en présence des personnes concernées par le mécanisme de convocation invoqué. Cette circonstance sera prise en compte lors de l'examen des demandes indemnitaires.

La demande principale d'habilitation sera donc déclarée irrecevable.

* Sur la demande subsidiaire de la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL d'injonction sous astreinte de convoquer une assemblée générale devant se tenir avant le 15 juin 2026 :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le Président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent consiste en un dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente devait perdurer.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages.

La cessation d’un trouble manifestement illicite peut être ordonnée en référé même en présence d’une contestation sérieuse ou en l’absence d’urgence. Toutefois, si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Aux termes de l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
“La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour.
L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble”.

L'existence d'une contestation sérieuse ne fait pas obstacle à l'exercice de ce pouvoir lorsque la mesure sollicitée tend à prévenir le dommage imminent. En revanche, la mesure ne doit pas résoudre le litige de fond à la place de la juridiction compétente. Elle doit seulement maintenir ou rétablir une situation permettant aux droits des parties de s'exercer utilement. En matière de copropriété, l'organisation d'une assemblée générale peut constituer une telle mesure lorsque l'absence de réunion dans un délai utile expose le syndicat à une impossibilité de fonctionnement.

En l'espèce, le mandat de syndic de la société FONCIA AD IMMOBILIER expire le 30 juin 2026. Cette échéance est admise par toutes les parties. Il est également constant que l'assemblée générale du 26 mars 2026 n'a pas voté le renouvellement de ce mandat et que l'élection des nouveaux membres du conseil syndical a été reportée. Dès lors, en l'état des éléments soumis au juge des référés, aucun syndic n'est désigné pour la période postérieure au 30 juin 2026.

La société FONCIA AD IMMOBILIER a convoqué une assemblée générale appelée à statuer notamment sur la désignation du syndic en respectant le délai de 21 jours précité mais la date de cette assemblée a été fixée au 30 octobre 2026, soit quatre mois après l'expiration du mandat en cours, ce qui conduit la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL à invoquer un dommage imminent qui résulterait selon elle de l’absence de Syndic et de conseil syndical valablement nommés entre le 1er juillet et le 30 octobre 2026.

Il ne ressort pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la validité d'une désignation rétroactive du Syndic ni sur toutes les conséquences qui pourraient être attachées à une assemblée tenue le 30 octobre 2026.

C’est à la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL qu’il appartient de rapporter la preuve d’un dommage imminent résultant de l'absence d'assemblée utile avant l'échéance du 30 juin 2026, preuve qu’elle ne rapporte pas dans la mesure où ses adversaires se prévalent de jurisprudences (notamment Cass. 3e civ., 7 mai 2003, n° 00-22326) autorisant un Syndic sortant à accomplir des actes conservatoires ou d'urgence au-delà de l'expiration de son mandat et où il ne ressort pas davantage de la compétence du juge des référés de trancher une telle question de droit. Au surplus, aucune disposition légale ou règlementaire n’impose la désignation d’un Syndic professionnel, un Syndic bénévole pouvant tout à fait se constituer pour prendre le relais et gérer la copropriété dans l’attente.

S’agissant des troubles manifestement illicites invoqués par la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL, elle n’en rapporte pas plus la preuve dans la mesure où :
➞ la convocation délivrée le 16 avril 2025 comporte les mentions légales et vise, notamment, à mettre à l’ordre du jour la désignation d’un Syndic, excluant par là même toute inaction fautive de la part de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER de nature à constituer un trouble manifestement illicite ;
➞ l’absence de délivrance de convocation en vue de l’assemblée du 30 octobre 2026 à Maître [Y] ne saurait davantage constituer un trouble manifestement illicite dans la mesure où sa qualité de représentant de l’Indivision [O] après PARTAGE ne relève pas de l’évidence puisqu’elle fait l’objet d’une contestation objet d’une procédure judiciaire pendante.

La demande subsidiaire sera donc rejetée.

* Sur les demandes reconventionnelles :

➀ Sur les demandes reconventionnelles de sursis à statuer :

Aux termes de l'article 378 du code de procédure civile :
“La décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine”.

En l’état de l’irrecevabilité de la demande principale et du rejet de la demande subsidiaire de la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL, cette demande, dorénavant dépourvue d’objet, sera rejetée.

➁ Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive formées par les consorts [G] et la SAS FONCIA AD IMMOBILIER et sur la demande d’amende civile formée par la SAS FONCIA AD IMMOBILIER :

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile :
“Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés”.

Il résulte de ce texte que l'action en justice ne dégénère en abus que si elle procède d'un usage fautif du droit d'agir. L'abus suppose notamment une intention de nuire, une légèreté blâmable, une mauvaise foi ou une démarche procédurale étrangère à la défense normale d'un intérêt.

En référé, lorsque la demande prend la forme d'une provision, il appartient en outre au demandeur de démontrer que l'obligation indemnitaire invoquée n'est pas sérieusement contestable. Le juge des référés ne peut accorder une provision que si la créance alléguée présente un degré d'évidence suffisant.

Il convient de rappeler que le droit d'agir en justice constitue un droit dont l'exercice ne devient fautif que dans des circonstances particulières. Le rejet d'une demande, son abandon ou l'évolution de la position d'une partie ne suffisent pas automatiquement à faire naître une créance indemnitaire. Il faut que l'usage de la procédure apparaisse, avec un degré suffisant d'évidence, étranger à la défense normale d'un intérêt ou marqué par une légèreté blâmable.

En l'espèce, les consorts [G] et la SAS FONCIA AD IMMOBILIER soutiennent que la procédure serait abusive, faisant grief à la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL d’avoir saisi le Président du Tribunal judiciaire d’une requête en référé d’heure à heure le 17 avril 2026, soit le jour de l’expiration du délai de 8 jours, et d’avoir délivré son assignation alors qu’elle savait pertinemment que les conditions des articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967 n’étaient pas remplies. Ils lui reprochent également d’avoir, consciente que cette demande était vouée à l’échec, formé en dernière minute une demande subsidiaire d’injonction sous astreinte.

Ces moyens expliquent la défense opposée à la demande initiale et éclairent le contexte conflictuel dans lequel l'instance a été engagée.

Toutefois, ils ne suffisent pas à rendre évidente l'existence d'une faute procédurale indemnisable.

D'une part, l'ajout d’une demande subsidiaire en cours d’instance n’établit pas nécessairement que l'action était fautive dès son origine ; d'autre part, la portée des échanges invoqués par les parties demeure discutée.

La divergence d'interprétation entre les parties portant notamment sur les conséquences de l’expiration du mandat de syndic de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER avant la date de l’AG, ne permet pas, en référé, de retenir avec évidence que la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL a délibérément saisi le juge des référés en sachant sa demande infondée.

Dès lors, il n'est pas établi avec l'évidence requise que la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL ait agi de manière dilatoire ou abusive. L'obligation indemnitaire invoquée par les consorts [G] et par la SAS FONCIA AD IMMOBILIER demeure sérieusement contestable.

Leurs demandes de dommages et intérêts à titre provisionnel et d’amende civile seront rejetées.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il résulte de l'article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu'il s'agissait d'une obligation.

La SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL, qui succombe à l'instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER et des consorts [G] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Compte tenu de la complexité du litige et des écritures rendues nécessaires par cette procédure, il sera alloué à FONCIA AD IMMOBILIER et aux consorts [G] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération d'équité ne commande d'allouer à la SA HOTELIERE DU GRAND HOTEL, partie perdante, une indemnité destinée à compenser les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Sa demande formée de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,