TJ 38185, 28 mai 2026, RG 26/00508

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 26/00508 - N° Portalis DBYH-W-B7K-M6PT

AFFAIRE : Syndic. de copro. de l'ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Localité 1] représenté par son syndic l'agence FONCIA C/ [T]

Le : 28 Mai 2026

Copie exécutoire
et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Copie à :

Monsieur [J] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 28 MAI 2026

Par Isabelle PRESLE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. de l'ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Localité 2] représenté par son syndic l'agence FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3]

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [J] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 03 Avril 2026 pour l’audience des référés du 23 Avril 2026 ;

A l’audience publique du 23 Avril 2026 tenue par Isabelle PRESLE, Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Mai 2026, date à laquelle Nous, Isabelle PRESLE, Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [T] est propriétaire au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 5].

Par courriers recommandés du 27 janvier 2026, revenu non délivré (destinataire avisé, pli non réclamé), le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure d'acquitter la somme de 2.243,83 € au titre d'un arriéré de charges.

Cette mise en demeure les informait qu'en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues (pour 124,18 €) deviendraient immédiatement exigibles à l'issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par actes délivrés le 3 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [J] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :
- 2.616,37 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2026,
- 2.500 € pour résistance abusive,
- 900 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,
- le tout avec capitalisation des intérêts.

Assigné sous forme de procès-verbal de recherche infructueuses, Monsieur [J] [T], qui a bénéficié d'un délai suffisant.

Il sera donc statué par jugement par défaut conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 ".

Il appartient au juge chargé d'appliquer l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- Le relevé de propriété de Monsieur [J] [T] établissant qu’il est propriétaire du lot 32 de l’immeuble,
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 septembre 2023 comportant approbation des comptes pour l'exercice clos au 31 décembre 2022,
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 juin 2024 comportant approbation des comptes pour l'exercice clos au 31 décembre 2023, et vote du budget prévisionnel de l’exercice 2025,
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 décembre (sans précision de l’année) comportant approbation des comptes pour l'exercice clos au 31 décembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l'exercice 2026,
- La mise en demeure du 27 janvier 2026, revenue non délivrée (destinataire avisé, pli non réclamé),
- Un extrait de compte arrêté au 7 janvier 2026,
- Le contrat de syndic en vigueur à compter du 16 décembre 2025.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les comptes ont été approuvés pour les exercices clos au 31 décembre 2023 et au 31 décembre 2024, et le budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026 ont été adoptés.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’approbation des comptes de l’année 2025, et la mise en demeure qui a été délivrée n’invoque l’exigibilité des provisions à venir qu’au titre de l’année 2026.

En conséquence, si la demande au titre du paiement de l'arriéré de charges peut être accueillie dans son principe, elle ne peut pas viser les charges dues au titre de l’exercice 2025.

Par ailleurs, la mise en demeure ayant conduit à rendre éligibles les appels de provisions de l’année 2026, dont le principe a été voté, il sera fait droit à la demande à ce titre.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le syndicat des copropriétaires qu’il réclame diverses sommes au titre des frais.

Cependant, il ne justifie pas des mises en demeure du 12 juin 2024, du 12 août 2024, de la relance après mise en demeure du 2 septembre 2024, ni de la mise en demeure du 12 mai 2025.
Le montant total porté au débit du compte de Monsieur [J] [T] pour 206 euros n’est donc pas justifié.

De même, il est porté au débit du compte le 27 mai 2025 des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » pour 350 euros. La transmission du dossier à un huissier n’est pas justifiée, et en outre, le contrat de syndic en vigueur au 27 mai 2025 n’est pas produit. Cette somme n’apparaît pas due en l’état des pièces produites.

Concernant la somme portée au débit du compte pour 350 euros le 7 janvier 2026, elle sera également écartée faute de justificatif dès lors que le contrat de syndic prévoit que cette somme est due « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », ce qui ne sont pas démontrées.

En conséquence, et après déduction des sommes réclamées au titre de l’année 2025 et des frais injustifiés, le montant des sommes dues par Monsieur [J] [T] sera ramené à la somme de 1 063,05 €, soit 690,51 € au titre des arriérés de charges, et 372,54 € au titre des provisions exigibles de l’année 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2026 sur la somme de 690,51 € et à compter du 3 avril 2026 pour le surplus avec capitalisation des intérêts par année entière.

En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE PARISET représenté par son syndic en exercice, l'agence FONCIA, ne démontrant ni l'existence d'un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Monsieur [J] [T], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, d’autant qu’une partie importante de sa demande est écartée.

Monsieur [J] [T], qui perd le procès, supportera solidairement les dépens, avec application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu'il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [J] [T] à lui verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS