TJ 67482, 4 juin 2026, RG 25/03629

N° RG 25/03629 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NPUU

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 25/03629 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NPUU

Minute n°181/26

Copie exec. à :

Me Philippe LOEW
Me Raphaël NISAND

Le

Le Greffier

Me Philippe LOEW
Me Raphaël NISAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 04 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [E]
né le 23 Septembre 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Raphaël NISAND, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 93

DEFENDERESSE :

SARL ARC EN CIEL, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 914.071.766. agissant par son Gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Philippe LOEW, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 38

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,
assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juin 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK, Greffier

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [E] a signé avec la SARL ARC EN CIEL représentée par son gérant Monsieur [U] [K] un bail commercial pour le local situé [Adresse 3] à [Localité 3] à compter du 1er novembre 2015. Le local a été sous-loué à Madame [M] pour y exploiter un salon de coiffure.
Le 12 janvier 2024, Monsieur [E] faisait signifier un commandement de payer à Madame [M] pour le 31 janvier 2024.

Le 19 janvier 2024, la SARL ARC EN CIEL donnait congé à Madame [M] pour le 31 janvier 2024.
Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 15 avril 2024, Monsieur [E] a dénoncé le bail commercial conclu avec la SARL ARC EN CIEL.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été remis à la SARL ARC EN CIEL le 30 octobre 2024.

Par assignation remise le 16 avril 2025 dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile, Monsieur [E] a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir la résiliation du bail commercial, l’expulsion de la société ARC EN CIEL, sa condamnation à verser une indemnité d’occupation et une somme de 17 594, 51 € au titre des loyers et charges impayés, outre les entiers dépens et une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.  

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 11 décembre 2025 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 26 mars 2026. Le jugement a été mis en délibéré au 4 juin 2026.

Par conclusions régulièrement déposées le 4 novembre 2026, Monsieur [E] demande au tribunal de :
Avant-dire droit,
ENJOINDRE à la défenderesse de produire les extraits de comptes et les déclarations fiscales relatives aux loyers du fonds de commerce de 2020 à 2023
DIRE que la société ARC EN CIEL représentée par Monsieur [K] n’a pas droit au renouvellement du bail par défaut d’exploitation depuis plus de 3 ans
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial ayant lié Monsieur [E] et la société ARC EN CIEL représentée par Monsieur [K]
CONDAMNER la société ARC EN CIEL représentée par Monsieur [K] à payer la somme de pour les deux dernières années de surloyer impayés
CONDAMNER la société ARC ECN CIEL représentée par Monsieur [K] à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Très subsidiairement,
Si par impossible le bail commercial était maintenu,
CONDAMNER la société ARC EN CIEL représentée par Monsieur [K] à payer la somme de 17 594, 51 € pour les deux dernières années de loyer impayées
CONDAMNER la société ARC EN CIEL représentée par Monsieur [K] à payer la totalité des sur loyers en cas de sous-location à venir à Monsieur [E]
CONDAMNER la société ARC EN CIEL représentée par Monsieur [K] à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER la société ARC EN CIEL représentée par Monsieur [K] aux entiers frais et dépens

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] indique que l’assignation remise à la SARL ARC EN CIEL est valable puisque fondée en fait et en droit notamment sur les manquements commis par la locataire, à savoir l’absence d’exploitation du fonds pendant plus de trois ans et le fait d’avoir exigé le versement de loyers en espèces par la sous-locataire. Il reproche au gérant de la SARL ARC EN CIEL d’avoir commis des fraudes et sollicite la production de déclarations fiscales et d’extraits de compte.

Monsieur [Y] conteste le fait que la SARL ARC EN CIEL ait elle-même exploité en partie le fonds pendant un temps et indique qu’aucune preuve en ce sens n’est rapportée. Il affirme que la société ARC EN CIEL a ainsi perdu la qualité de locataire commercial et par conséquent son droit au bail.

Par conclusions régulièrement déposées le 2 décembre 2025, la société ARC EN CIEL demande au tribunal de :
DECLARER irrecevable l’assignation délivrée par Monsieur [E]
A titre subsidiaire,
REJETER l’ensemble des demandes adverses
CONDAMNER Monsieur [E] à payer à la SARL ARC EN CIEL la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER Monsieur [E] aux entiers dépens
RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

Au soutien du rejet des prétentions formées par Monsieur [E], la SARL ARC EN CIEL invoque la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée. Elle reproche à la Monsieur [E] de ne pas avoir fait valoir de moyens fondés en fait et en droit à l’appui de ses demandes.

A titre subsidiaire, la SARL ARC EN CIEL soutient avoir elle-même exploité le local avant de le sous-louer à Madame [M], laquelle a versé des loyers comme le démontre l’attestation versée aux débats. Elle rappelle que Monsieur [E] avait donné son accord pour la sous-location et que les loyers reçus en contrepartie lui ont été versés. Elle ajoute qu’aucune stipulation du bail commercial ne vise l’obligation pour le locataire d’exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués. Elle considère par conséquent que les demandes formées par Monsieur [E] sont dépourvues de fondement.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé à l’assignation visée ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire :

De plus, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

Sur la demande de communication de pièces :

Selon l’article 133 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication.

L’article 134 du code de procédure civile précise que le juge fixe, au besoin à peine d’astreinte, le délai et s’il y a lieu les modalités de la communication.

En l’espèce, Monsieur [E] sollicite la communication des extraits de compte et des déclarations fiscales de la société ARC EN CIEL relatives aux loyers du fonds de commerce de 2020 à 2023.

Il convient toutefois de relever que Monsieur [E] soutient dans ses conclusions que la SARL ARC EN CIEL aurait exigé de la sous-locataire des paiements en liquide afin de dissimuler tout ou partie des loyers encaissés à l’administration fiscale. Dès lors, la communication d’extraits de compte et de déclarations fiscales considérés comme erronés par le demandeur est dépourvue d’intérêt, le contenu de ces documents n’étant pas exact selon Monsieur [E] lui-même. Il n’incombe d’ailleurs pas au juge judiciaire d’apprécier la régularité d’attestations fiscales, de sorte que la production de ces pièces est sans incidence sur le fond du litige opposant Monsieur [E] à la SARL ARC EN CIEL.
De plus, Monsieur [E], qui sollicite la résolution du contrat de bail commercial en raison de manquements commis par la SARL ARC EN CIEL, supporte la charge de la preuve conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil. Il lui incombe par conséquent de prouver que la SARL ARC EN CIEL a commis des manquements aux obligations qui lui incombaient au titre de la convention conclue entre les parties, sans que les déclarations fiscales et les extraits de compte de la SARL ARC EN CIEL soient nécessaires pour établir la réalité des manquements qu’il invoque.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner à la SARL ARC EN CIEL de produire ses extraits de compte ou ses déclarations fiscales.

La demande de communication de pièces formée par Monsieur [Y] doit par conséquent être rejetée.

Sur la nullité de l’assignation :

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les incidents mettant fin à l’instance.

Il résulte de ces dispositions que, tenues, à peine d’irrecevabilité, de soulever les exceptions de procédure devant le juge de la mise en état, seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur celles-ci, les parties ne sont plus recevables à les soulever ultérieurement, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge. La demande de nullité de l’assignation constitue une exception de procédure qui relève de la compétence du juge de la mise en état.

La SARL ARC EN CIEL n’ayant pas saisi le juge de la mise en état aux fins de voir prononcée la nullité de l’assignation qui lui a été remise par Monsieur [E], cette demande de nullité est irrecevable devant le juge du fond.

La demande de nullité de l’assignation formée par la SARL ARC EN CIEL doit par conséquent être déclarée irrecevable.

Sur la résolution du contrat de bail commercial :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions régulièrement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites.

L’obligation d’exploiter est une obligation du statut des baux commerciaux dont l’inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l’absence de clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués. La résiliation du bail ne peut prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut d’exploitation des locaux si aucune stipulation expresse du bail ne fait obligation au preneur d’exploiter son fonds dans les locaux loués (Cass. 3è civ., 3 juin 2009, n° 07-18.618 ; 08-14.422).

Monsieur [E] reproche à la SARL ARC EN CIEL de ne pas avoir exploité elle-même le local commercial qu’elle a pris à bail.

Aucune clause ne prévoyant cependant l’obligation pour le preneur à bail d’exploiter lui-même le local, la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre les parties ne peut être prononcée pour ce motif.

Monsieur [E] reproche également à la SARL ARC EN CIEL d’avoir sous-loué le local commercial et d’avoir mis en compte des loyers pour un prix supérieur à celui convenu aux termes du contrat de bail commercial.

Par acte sous seing privé daté du 13 octobre 2015, Monsieur [X] [E] a consenti à Monsieur [K] un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1] en contrepartie d’un loyer annuel de 9 000 €.
N° RG 25/03629 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NPUU

Par actes sous seing privé datés du 13 juin 2019, du 18 mai 2020, du 9 février 2021, du 24 avril 2022 et le 6 février 2023, Monsieur [E] a donné son accord à la convention d’occupation précaire consentie par Monsieur [K] au profit de la sous-locataire.

Par acte sous seing privé daté du 25 avril 2022, Monsieur [X] [E] et la SARL ARC EN CIEL ont convenu d’une modification du contrat de bail commercial, visant à substituer la SARL ARC EN CIEL à Monsieur [K] et à permettre l’utilisation des locaux à l’usage commercial ou artisanal dans le cadre des activités de téléphonie, accessoire, maroquinerie, commerce de détail alimentaire et non alimentaire, salon de coiffure.

Monsieur [E] ayant expressément donné son accord aux fins de sous-location du local commercial par la SARL ARC EN CIEL, en contrepartie des loyers fixés par les conventions d’occupation précaire versées aux débats, et paraphées et signées depuis 2019 par le bailleur, il ne peut exciper de la sous-location du local commercial par la SARL ARC EN CIEL pour obtenir la résiliation du contrat conclu avec la SARL ARC EN CIEL.

La demande de résiliation du contrat de bail commercial formée par Madame [E] à l’encontre de la SARL ARC EN CIEL doit donc être rejetée.

Sur le paiement des loyers :

Monsieur [E] sollicite la condamnation de la SARL ARC EN CIEL à lui verser une somme de 17 594, 61 € au titre des deux dernières années de surloyer impayés.

Il a toutefois déjà été établi que Monsieur [M] a approuvé les conventions d’occupation précaire datées du 24 avril 2022 et du 6 février 2023, correspondant aux deux dernières années d’occupation des locaux avant le congé donné à Madame [M]. Or ces conventions prévoyaient expressément le versement du loyer entre les mains du locataire principal et non entre les mains du bailleur.

Monsieur [E] ne peut donc pas prétendre au bénéfice des surloyers versés par Madame [M] à la SARL ARC EN CIEL et il doit être débouté de sa demande.

Le paiement des loyers par la SARL ARC EN CIEL n’étant pas démontré, la SARL ARC EN CIEL doit être condamnée à verser une somme de à Monsieur [E].

Sur le paiement d’éventuels surloyers à venir :

Monsieur [E] sollicite la condamnation de la SARL ARC EN CIEL à lui verser la totalité des loyers surfacturés à venir.

Monsieur [Y] avait toutefois donné son accord concernant le versement des loyers stipulés par les conventions d’occupation précaire conclues entre Madame [M] et la SARL ARC EN CIEL.

De plus, il n’est cependant pas démontré par les pièces de la procédure qu’une nouvelle convention d’occupation précaire ait été conclue entre la SARL ARC EN CIEL et la sous-locataire, un congé ayant été signifié à compter du 31 janvier 2024 à Madame [M].

La demande de Monsieur [E], qui ne porte que sur un préjudice hypothétique, doit par conséquent être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [X] [E], qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.

Monsieur [X] [E] sera par conséquent également condamné à payer à la SARL ARC EN CIEL la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS