TJ 67482, 4 juin 2026, RG 25/05926

N° RG 25/05926 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NUTR

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 25/05926 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NUTR

Minute n°182/26

Copie exec. à :

Me Jean WEYL

Le

Le Greffier

Me Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 04 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représentée par son syndic la SARL LOGE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne CG IMMOBILIER. ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 1], agissant par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 4]
défaillant

Madame [F] [U], demeurant [Adresse 5]
défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,
assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juin 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK, Greffier

N° RG 25/05926 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NUTR

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [T] [G] divorcée [U] était copropriétaire au sein du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], y détenant un appartement. Elle est décédée le 22 avril 2023.
Par actes extrajudiciaires remis le 8 avril et le 10 avril 2025, ses enfants [F] [U] et [Y] [U] (ci-après les consorts [U]) ont été sommés de prendre position concernant la succession de la défunte.

Les consorts [U] n’ont pas répondu à la sommation qui leur était adressée.

Par assignations remises le 27 juin 2025 et le 7 juillet 2025 dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a attrait Monsieur [Y] [U] et Madame [F] [U] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin de :
Condamner solidairement Madame [F] [U] et Monsieur [Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 30 113, 01 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
Condamner solidairement Madame [F] [U] et Monsieur [Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir
Subsidiairement,
Condamner solidairement Madame [F] [U] et Monsieur [Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]
La somme de 27 713, 01 € avec les intérêts légaux à dater de l’assignation
La somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir
La somme de 2 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la procédure
Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires explique qu’en l’absence de réponse à la sommation qui leur a été adressée dans un délai de deux mois, les consorts [U] sont réputés acceptants purs et simples de la succession de leur mère. Le syndicat ajoute que cette succession est par conséquent débitrice des charges de copropriété, Madame [U] et Monsieur [U] étant débiteurs à titre personnel depuis le décès de leur mère puisqu’ils font partie de l’indivision successorale de leur mère. Le syndicat met en compte à ce titre une somme de 27 713, 01 € au titre des charges échues incluant l’avance du troisième trimestre 2025, et d’une somme de 2 400 € au titre des honoraires de recouvrement conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires met aussi en compte une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités par remise de l’acte à un tiers présent au domicile, les consorts [U] n’ont pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure le 9 décembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 5 février 2026.

Par jugement rendu le 5 février 2026, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin que soient versées des pièces complémentaires aux fins de justifier du bien-fondé des sommes mises en compte par le syndicat des copropriétaires.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 26 mars 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

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Sur la demande principale :

Sur la qualité d’héritiers :

Aux termes de l’article 771 du code civil, l’héritier ne peut être contraint à opter avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession. A l’expiration de ce délai, il peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l’initiative d’un créancier de la succession, d’un cohéritier, d’un héritier de rang subséquent ou de l’Etat.

L’article 772 du code de procédure civile précise que dans les deux mois qui suivent la sommation, l’héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu’il n’a pas été en mesure de clôturer l’inventaire commencé ou qu’il justifie d’autres motifs sérieux et légitimes. A défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois, l’héritier est réputé acceptant pur et simple.

En l’espèce, [T] [G] est décédée le 22 avril 2023.

Par actes extrajudiciaires remis le 8 avril 2025 et le 10 avril 2025 dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [U] et Madame [F] [U] ont été sommés de se positionner concernant la succession de Madame [G].

Les consorts [U] n’ont pas pris position concernant la succession de Madame [G]. Ils sont par conséquents réputés avoir accepté la succession de leur mère, laquelle était propriétaire du lot n° 34 au sein de la copropriété [Adresse 1] située au [Adresse 4].

Sur les charges impayées :

L’article 803 du code de procédure civile énonce que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- l’extrait du livre foncier démontrant la propriété de Madame [T] [G] sur le lot n° 34 ;
- les appels de fonds pour les travaux ainsi que les appels de fonds pour charges communes pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 ;
- les appels de fonds pour les travaux votés par l’assemblée générale concernant le ravalement des façades datés du 15 janvier 2022, du 15 mars 2022, du 15 juin 2022, les appels de fonds pour travaux pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025
- les décomptes de charge pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, et du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022
- l’état des dépenses pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024
- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 novembre 2020, 30 novembre 2021, 21 avril 2021, 24 février 2022, 1er février 2023, et 18 mars 2024 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l'exercice suivant, ainsi que l'adoption de travaux ;
- un extrait de compte pour la période notamment du 30 septembre 2022 au 1er juillet 2025.

Selon bordereau complémentaire versé à la procédure après la réouverture des débats, le syndicat des copropriétaires produit également :
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Les procès-verbaux des assemblées générales du 26 novembre 2020, du 21 avril 2021, du 30 novembre 2021, du 24 février 2022, du 1er février 2023, du 18 mars 2024,
Les états des dépenses pour les périodes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,
Les décomptes de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,
Les appels de fonds pour l’ensemble des travaux,
Le relevé de compte arrêté au 20 février 2026.

Les comptes généraux de la copropriété, les décomptes de charges et les appels de provisions pour les charges et les travaux versés aux débats font état des dépenses générales de la copropriété et des dépenses de travaux engagés par l'ensemble des copropriétaires ainsi que des tantièmes de Madame [G] au sein de la copropriété, de sorte que ces éléments permettent d'établir tant en son principe qu'en son montant, la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges.
Le syndicat des copropriétaires ne verse cependant aucun élément à la procédure de nature à démontrer la somme de 390 € qu’il met en compte au titre de la dépense 7EVEN 406, de sorte que cette dépense doit être déduite de la créance mise à la charge de la succession de Madame [G].

Concernant les frais de signification et de mise en demeure mis en compte par le syndicat, il convient de rappeler que selon l'article 10-1a), sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

La somme de 35 € mise en compte le 14 novembre 2024 au titre des frais de mise en demeure doit toutefois être déduite du décompte versé à la procédure par le syndicat des copropriétaires, seul un contrat de syndic avec effet au 1er avril 2025 étant versé à la procédure. De même, aucun justificatif n’est produit par le syndicat des copropriétaires concernant les frais de signification de la mise en demeure mis en compte le 20 novembre 2024 pour un montant de 75, 98 €.

Concernant les frais de recouvrement mis en compte à hauteur de 2 400 € par le syndicat des copropriétaires, il résulte des pièces de la procédure que ces frais correspondent aux honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires. Il s’agit par conséquent de frais irrépétibles de la procédure, ces frais ne pouvant par conséquent être pris en considération dans le décompte des arriérés dus par les consorts [U] au titre des charges de copropriété, d’autant que le syndicat des copropriétaires présente également une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, [Y] et [F] [U] doivent être condamnés in solidum à verser une somme de 27 712, 03 € au syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts :

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soit caractérisé l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que Madame [G] est décédée le 22 avril 2023, ses héritiers ayant été sommés de se prononcer sur la succession de leur mère le 8 et le 10 avril 2025. Le caractère abusif de l’absence de paiement des charges de copropriété de leur auteur entre son décès et la sommation de prendre position qui leur a été adressée par le syndicat des copropriétaires n’étant pas suffisamment démontré, il n’y a pas lieu de condamner les consorts [U] à verser une somme de 1 000 € au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

La demande d dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des consorts [U] doit par conséquent être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Les consorts [U], qui succombent, seront solidairement condamnés aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les consorts [U] seront encore solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS