TJ 37261, 22 mai 2026, RG 25/03148

MINUTE N° : 26/00232

JUGEMENT
DU 22 Mai 2026

N° RC 25/03148

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[O] [M]

Débats à l'audience du 05 Mars 2026

copie et grosse le :
à

EPIC VAL TOURAINE HABITAT

copie le :
à
Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 22 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n° 781 598 248 00032 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [K] [Z] munie d'un pouvoir de représentation

D'une Part ;
ET :

Madame [O] [M]
née le 25 Novembre 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 6 avril 2021, la société VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [O] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 297,93 euros et 104,22 euros de provisions sur charges, comprenant les charges de chauffage commun (13,19 euros) et individuel (29,62 euros), ainsi que d'autres charges (61,41 euros), payables à terme échu. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 12 avril 2021.

En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 25 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal remis à l'étude à la requête de la société VAL TOURAINE HABITAT à Mme [O] [M]. Il portait sur la somme en principal de 530,42 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 24 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 3 juillet 2025, la société VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Mme [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :
Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;Subsidiairement et à défaut, voir ordonner la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [O] [M] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures d'exécution ;Ordonner que faute pour Mme [O] [M] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;Condamner Mme [O] [M] au paiement de la somme de 961,61 euros représentant les loyers et charges impayés au mois de mai 2025, sauf à parfaire ou à diminuer au jour du jugement à intervenir ;Condamner Mme [O] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;Condamner Mme [O] [M] au paiement de la somme de 300,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [O] [M] au paiement de tous les frais et dépens du commandement, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026.

La société VAL TOURAINE HABITAT, représentée par Mme [Z] [K], dûment munie de pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 2 965,55 euros, le décompte étant arrêté au 4 mars 2026 et incluant l'échéance du mois de février 2026.

Mme [O] [M], bien que régulièrement citée par procès-verbal de remise à l'étude, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n'a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l'article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L'article 474 du code de procédure civile précise qu'en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement est réputé contradictoire et en premier ressort.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 21 février 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mars 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2025, pour la somme en principal de 530,42 euros. Bien qu'il mentionne un délai de six semaines, ce commandement vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, si bien que conformément aux stipulations contractuelles le locataire a bénéficié en réalité d'un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Ne figure pas dans les loyers et charges la somme de 76,20 euros de pénalités d'enquête d'occupation du parc social et de 96,62 euros de frais liés au défaut d'assurance de la locataire, si bien que les causes du commandement sont ramenées à la somme de 356,60 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n'ayant réglé que la somme de 292,00 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2025, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d'échéance du délai de deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 26 juin 2025.

Sur l'indemnité d'occupation
Mme [O] [M] reste redevable des loyers jusqu’au 25juin 2025 et à compter du 26 juin 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Mme [O] [M], occupant sans droit ni titre depuis le 26 juin 2025 cause un préjudice à la société VAL TOURAINE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur l'expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 26 juin 2025, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [O] [M] ainsi que toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la société VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont l’exécution est réclamée. Ce décompte, arrêté au 4 mars 2026 évalue la dette locative à la somme de 3 241,52 euros, mais le bailleur demande le paiement de la somme de 2 965,55 euros.

Mme [O] [M], non comparante, ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette.

De cette somme doivent être retranchées les sommes de 76,20 euros de pénalités d'enquête d'occupation du parc social, de 148,42 euros de frais liés au défaut d'assurance de la locataire et de 170,89 euros de frais d'huissier, lesquelles n'entrent pas dans les loyers et charges.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève donc à 2 846,01 euros au 4 mars 2026.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de cette somme . Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît qu'aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS