CA Paris, 5 juin 2026, RG 24/13885

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 05 JUIN 2026

(n° 2026/ 118 , 26 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/13885 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ3SQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Juin 2024 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 20/05083

APPELANTS

Monsieur [U] [V] né le 06 Mai 1975 à [Localité 1], de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [A] [X] née le 29 Février 1988 à [Localité 3], de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés et assistés de par Me Lucile JOURNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0184

INTIMÉES

Madame [Y] [N], née le 3 avril 1974 à [Localité 4], de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Me Marie-hélène LEONE CROZAT de la SELARL CABINET LEONE-CROZAT ASSOCIEES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0468

Madame [M] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

S.A.M.C.V. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS es qualité d'assureur de

Madame [M] [P], immatriculée au répertoire SIREN sous le numéro 784 647319, représentée par ses dirigeants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège;

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Me Oz rahsan VARGUN de la SELARL OZ & IZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E 2072

COMPOSIITON DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Mdame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère conseillère

Greffière , lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 06 février 2026 prorogé au 13 mars 2026, au 17 avril, au 22 mai et au 05 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 22 juillet 2019, Mme [Y] [N] a vendu à M. [U] [V] et Mme [A] [X], le lot de copropriété n°1403 d'un immeuble situé [Adresse 5], dont la désignation à la date de l'acte est, par suite des travaux d'aménagements réalisés par le vendeur, un appartement comprenant au rez-de-chaussée entrée, séjour, cuisine ouverte, salle de douche avec W.C., chambre, deux mezzanines, et au sous-sol une pièce à vivre, chambre avec débarras, salle de bain avec W.C., moyennant un prix de 885 010 euros.

L'acte de vente mentionne une superficie, au sens des articles 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de 102,60 m², selon attestation de superficie établie par Mme [M] [P], architecte, le 5 novembre 2018.

Le 2 août 2019, la société DIAGNOSTIC PRO, mandatée par les nouveaux propriétaires, a procédé à un mesurage de la superficie de l'appartement et retenu une superficie de 96,53m².

Le cabinet RGEO CONSEIL, géomètre, mandaté le 13 août suivant a également conclu à une superficie de 96,50 m².

Mme [P] a effectué un nouveau mesurage et communiqué le 22 novembre 2019 un relevé mentionnant une superficie de 98,10 m².

Enfin, le cabinet GBE, mandaté dans le cadre d'une expertise contradictoire à l'ensemble des parties, a conclu à une superficie privative de 96,41 m².

Echouant à parvenir à un accord amiable, M. [V] et Mme [X] ont, par acte d'huissier en date du 8 juin 2020, fait assigner Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d'obtenir sa condamnation au règlement de leur préjudice financier lié à la moindre superficie du bien acquis.

Par actes d'huissier en date des 2 et 5 octobre 2020, Mme [N] a appelé en garantie Mme [M] [P] et son assureur, la mutuelle des architectes français (ci-après la MAF), et demandé au tribunal leur condamnation à lui verser des dommages-intérêts sur le fondement de la perte d'une chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Par ordonnance du 4 novembre 2021, le juge de la mise en état a d'une part rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [P] et son assureur et d'autre part, ordonné une expertise aux fins de procéder contradictoirement à la mesure de la superficie Carrez du lot n°1403, commettant M. [G] [E] pour y procéder.

Ce dernier a déposé une note de synthèse le 18 juillet 2022 au terme de laquelle il retient une surface privative de 96,54 m², note qui a fait l'objet de dires des parties, puis a rendu son rapport définitif le 10 janvier 2023, au terme duquel il retient une surface privative du lot de 97,35 m².

Par jugement en date du 20 juin 2024, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

- Rejette la demande principale de M. [U] [V] et Mme [A] [X] de condamner Mme [Y] [N] à leur verser la somme de 52.617,55 euros au titre de la réduction du prix, outre les intérêts, la somme de 4.270 euros au titre des accessoires proportionnels à la moindre mesure, et la somme de 2.940,20 euros au titre des intérêts bancaires,

- Rejette la demande subsidiaire de M. [U] [V] et Mme [A] [X] de condamner Mme [Y] [N] à leur verser la somme de 42.285,60 euros au titre de la réduction du prix, outre les intérêts, la somme de 3.454,73 euros au titre des accessoires proportionnels à la moindre mesure, et la somme de 2.378,48 euros au titre des intérêts bancaires ;

- Rejette la demande de M. [U] [V] et Mme [A] [X] de condamner solidairement Mme [Y] [N] et Mme [M] [P] ainsi que son assureur à leur régler la somme de 14.700 euros à titre de dommages et intérêts à raison du préjudice issu du surcoût des travaux induits par le règlement tardif du présent litige ;

- Rejette la demande de M. [U] [V] et Mme [A] [X] de condamner solidairement Mme [Y] [N] et Mme [M] [P] ainsi que son assureur à leur régler la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de leur préjudice moral ;

- Condamne M. [U] [V] et Mme [A] [X] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Mélanie LEONE-CROZAT et Maître Oz Rahsan VARGUN;

- Condamne M. [U] [V] et Mme [A] [X] in solidum à verser à Mme [Y] [N] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- Condamne M. [U] [V] et Mme [A] [X] in solidum à verser à Mme [M] [P] et la Mutuelle des Architectes Français prises ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

M. [U] [V] et Mme [A] [X] ont interjeté appel par déclaration du 22 juillet 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions aux fins d'incident signifiées par la voie électronique le 5 novembre 2024, M. [V] et Mme [X] ont saisi le conseiller de la mise en état d'une demande de nouvelle expertise judiciaire.

Par message RPVA du 6 novembre 2024, le magistrat chargé de la mise en état a invité les appelants à conclure au fond sur la demande d'expertise afin qu'elle soit examinée par la cour.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 18 novembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [V] et Mme [X] demandent à la cour de :

Vu les articles 46 et 47 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi N° 2014-1545 du 20 décembre 2014 et les articles 4-1, 4-2, 4-3 et suivants, du Décret N° 67-223 du 17 mars 1967 modifié par le Décret N° 97-532 du 23 mai 1997, et tous textes applicables,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

ORDONNER une nouvelle mesure d'expertise judiciaire, avec partage des frais de consignation pour moitié entre eux et les intimées ;

Si par extraordinaire la Cour ne devait pas faire droit à la demande d'expertise :

INFIRMER le Jugement précité en ce qu'il a :

- Rejeté la demande principale de M. [U] [V] et Mme [A] [X] de condamner Mme [Y] [N] à leur verser la somme de 52 617,55 euros au titre de la réduction du prix, outre les intérêts, la somme de 4.270 euros au titre des accessoires proportionnels à la moindre mesure, et la somme de 2 940,20 euros au titre des intérêts bancaires,

- Rejeté la demande subsidiaire de M. [U] [V] et Mme [A] [X] de condamner Mme [Y] [N] à leur verser la somme de 42.285,60 euros au titre de la réduction du prix, outre les intérêts, la somme de 3.454,73 euros au titre des accessoires proportionnels à la moindre mesure, et la somme de 2 378,48 euros au titre des intérêts bancaires ;

- Rejeté la demande de M. [U] [V] et Mme [A] [X] de condamner solidairement Mme [Y] [N] et Mme [M] [P] ainsi que son assureur à leur régler la somme de 14 700 euros à titre de dommages et intérêts à raison du préjudice issu du surcoût des travaux induits par le règlement tardif du présent litige ;

- Rejeté la demande de M. [U] [V] et Mme [A] [X] de condamner solidairement Mme [Y] [N] et Mme [M] [P] ainsi que son assureur à leur régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de leur préjudice moral ;

- Condamné M. [U] [V] et Mme [A] [X] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Mélanie LEONE-CROZAT et Maître [I] Rahsan VARGUN;

- Condamné M. [U] [V] et Mme [A] [X] in solidum à verser à Mme [Y] [N] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- Condamné M. [U] [V] et Mme [A] [X] in solidum à verser à Mme [M] [P] et la Mutuelle des Architectes Français prises ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Le réformant, et statuant à nouveau :

A titre principal,

- Voir entériner la superficie Loi Carrez de 96,54 m² qui résulte de la note de synthèse de M. [G] [E] en date du 18 juillet 2022, et constater que la superficie Carrez réelle des biens est inférieure de 6,06 m², soit de plus d'un 20ème de la superficie attestée dans l'acte de vente du 22 juillet 2019,

- Voir condamner en conséquence Mme [Y] [N] à payer à M. [U] [V] et Mme [A] [X] :

la somme de 52.617,55 € au titre de la réduction du prix outre les intérêts au taux légal à compter de la notification portant sommation de payer du 8 avril 2020,

la somme de 4.270 € au tire des accessoires (frais, droits, taxes et émoluments payés tort) proportionnels à la moindre mesure relevée, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par les acquéreurs,

la somme de 2.940,20 € au titre des intérêts bancaires indûment réglés sur le prix, à titre de dommages et intérêts tirés du préjudice subi par les acquéreurs,

A titre subsidiaire,

- Voir entériner la superficie Loi Carrez de 97,35 m² qui résulte du rapport définitif de l'expert, et constater que la superficie Carrez réelle des biens est inférieure de 5,25 m², soit de plus d'un 20ème de la superficie attestée dans l'acte de vente du 22 juillet 2019,

- Voir condamner en conséquence Mme [Y] [N] à payer à M. [U] [V] et Mme [A] [X] :

la somme de 42.285,60 € au titre de la réduction du prix outre les intérêts au taux légal à compter de la notification portant sommation de payer du 8 avril 2020,

la somme de 3.454,73 € au titre des accessoires (frais, droits, taxes et émoluments payés à tort) proportionnels à la moindre mesure relevée, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par les acquéreurs,

la somme de 2.378,48 € au titre des intérêts bancaires indûment réglés sur le prix, à titre de dommages et intérêts tirés du préjudice subi par les acquéreurs,

En tout état de cause,

- Voir condamner solidairement M Mme [Y] [N] et Mme [M] [P] ainsi que son assureur la MAF à leur régler la somme de 10.866 € à titre de dommages et intérêts à raison du préjudice issu du surcoût des travaux induits par le règlement tardif du présent litige,

- Voir condamner solidairement Mme [Y] [N] et Mme [M] [P] ainsi que son assureur la MAF à leur régler la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts à raison du préjudice moral,

- Voir condamner solidairement Mme [Y] [N] et Mme [M] [P] ainsi que son assureur la MAF à leur payer la somme de 11.000 euros au titre de l'article 700 du CPC.

- Voir condamner tout succombant en tous les dépens en ce compris les frais et honoraires d'expertise (pour un montant de 4.684 €), et dire que Maître Lucile JOURNEAU, Avocat, pourra en poursuivre le recouvrement dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions du 20 décembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Madame [N] demande de :

Vu l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967

Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l'article 1231-1 et suivants du Code Civil

Vu l'article 700 du Code de Procédure Civile

Vu l'article 514-1 du Code de Procédure Civile

DÉCLARER que la superficie loi [L] de l'appartement vendu n'est pas inférieure à plus d'un vingtième de la superficie attestée dans l'acte de vente du 22 juillet 2019 ;

DÉCLARER M. [U] [V] et Mme [A] [X] irrecevables et mal fondés en leur appel

DÉBOUTER M. [U] [V] et Mme [A] [X]

CONFIRMER le jugement ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER in solidum Mme [P] et son assureur la MAF à indemniser Mme [N] du préjudice lié à la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, lequel doit être évalué à la somme de 52.617,55 euros

DÉBOUTER M. [U] [V] et Mme [A] [X] de leur demande de condamnation au titre des frais accessoires, des intérêts bancaires, des dommages et intérêts à raison du préjudice issu du surcoût des travaux, du préjudice moral

CONDAMNER in solidum Mme [P] et son assureur la MAF à indemniser Madame [N] pour les frais annexes à la restitution et tous les préjudices confondus qu'elle serait amenée à verser à M. [U] [V] et Mme [A] [X] résultant de la diminution du prix de vente ;

A titre infiniment subsidiaire:

CONDAMNER in solidum Mme [P] et son assureur la MAF à indemniser Madame [N] du préjudice lié à la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, lequel doit être évalué à la somme de 42.285,60 euros

DÉBOUTER M. [U] [V] et Mme [A] [X] de leur demande de condamnation au titre des frais accessoires, des intérêts bancaires, des dommages et intérêts à raison du préjudice issu du surcoût des travaux, du préjudice moral ;

CONDAMNER in solidum Mme [P] et son assureur la MAF à indemniser Mme [N] pour les frais annexes à la restitution et tous les préjudices confondus qu'elle serait amenée à verser à M. [U] [V] et Mme [A] [X] résultant de la diminution du prix de vente ;

En tout état de cause :

DÉBOUTER M. [U] [V] et Mme [A] [X] de leur demande de condamnation au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER tout succombant à verser à Mme [N] la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER tout succombant au paiement des dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par Maître Mélanie LEONE-CROZAT dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 21 janvier 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [P] et la MAF demandent de :

Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967,

CONFIRMER en toutes ses dispositions le Jugement du 20 juin 2024 ;

DÉBOUTER les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

DÉBOUTER les appelants de leurs demandes de condamnation des concluantes à payer des dommages-et-intérêts.

DÉBOUTER Madame [N] de sa demande d'appel en garantie formulée à l'encontre des concluantes.

Concernant la demande d'expertise des appelants,

DÉCLARER irrecevables les appelants de leur demande d'expertise, faute d'avoir saisi dans les délais requis le Conseiller de la mise en état, et la Cour d'appel de céans n'étant pas saisie pour statuer sur une demande d'expertise.

En tout état de cause,

RELEVER ET GARANTIR Madame [P] et son assureur, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, indemnes de toute condamnation qui, par extraordinaire, pourrait être prononcée à leur encontre par des condamnations équivalentes qui le seront à l'encontre de Madame [N].

DÉCLARER la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS recevable et bien fondée à opposer le cadre et les limites de sa police d'assurance dont sa franchise contractuelle en cas de condamnation de Madame [P].

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais qui ont été exposés par Madame [P] et son assureur, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS pour faire valoir leurs droits dans la présente espèce.

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de première instance dont distraction au profit de Maître Oz Rahsan VARGUN, Avocat aux offres de droit pour ce dont elle aura fait l'avance, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE L'ARRÊT

I - Sur la demande d'expertise

M. [V] et Mme [X] font valoir au soutien de cette demande que la note de synthèse et le rapport définitif comportent des incohérences apparentes entre les tableaux de surface et la rédaction des explications, notamment entre des surfaces déclarées non déduites dans le rapport, mais déduites dans les explications, et que le détail de la méthode de calcul de l'expert demeure inconnu, de sorte que c'est à tort que le tribunal a cru pouvoir s'extraire du rapport d'expertise et proposer un nouveau calcul .

Mme [N] s'oppose à la demande d'expertise en faisant valoir que les appelants ne présentent aucun élément technique justifiant qu'il soit nécessaire de recourir à une nouvelle expertise judiciaire, l'enjeu de ce dossier ne reposant pas sur le calcul des superficies mais sur leur intégration ou non dans le calcul final de la superficie [L] de l'appartement, ce qui relève exclusivement d'une analyse juridique de la compétence de la cour.

Mme [P] et la MAF soulèvent l'irrecevabilité de cette demande pour n'avoir pas été présentée au conseiller de la mise en état.

Réponse de la cour

La demande d'expertise ayant été formulée initialement par voie de conclusions adressées au magistrat chargé de la mise en état qui a invité les appelants à conclure au fond sur la demande d'expertise afin qu'elle soit examinée par la cour, elle ne saurait être déclarée irrecevable.

Par ailleurs, comme le soutient à juste titre Mme [N], les critiques formulées à l'encontre du rapport d'expertise par les appelants ne portent ni sur la méthode de calcul appliquée par l'expert ni sur les mesures des superficies retenues, ces dernières n'étant pas contestées numériquement par les parties, mais uniquement sur leur intégration ou non dans le calcul final de la superficie [L] de l'appartement.

Dès lors, l'appréciation des surfaces à exclure, dont le mesurage n'est pas contesté, relevant exclusivement d'une analyse juridique et non d'une analyse technique, qui ne peut être confiée à un expert judiciaire mais relève de la compétence exclusive du juge, cette demande doit être rejetée.

II- Sur la demande de réduction du prix de vente à la moindre mesure

II ' 1 La superficie de la partie privative de l'appartement vendu

Sur le fondement de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [V] et Mme [X] demandent d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une surface Carrez totale de 97,93 m² et partant, une différence de 4,67 m² avec la surface vendue, soit inférieure au seuil de franchissement d'un vingtième toléré, à savoir 5,13 m², et de retenir, à titre principal, une surface privative de leur lot de 96,54 m², telle que figurant dans la note de synthèse de l'expert judiciaire du 18 juillet 2022, précisant qu'il convient de déduire de la surface finalement retenue par ce dernier dans son rapport définitif du 10 janvier 2023, à savoir 97,35 m² :

la surface correspondant à l'« habillage décoratif » de la salle de bains du rez-de-jardin (mur carrelé de gauche en entrant) pour 0,10 m²,

la surface correspondant aux placards à l'entrée pour 0,26 m²,

·la surface correspondant à la tablette située dans la salle d'eau du rez-de-chaussée pour 0,17 m²,

la surface correspondant à l'épaisseur d'enduit de 1 cm intégrée sur les murs côté entrée, côté fenêtre et opposé à l'entrée ainsi que sur les murs de dégagement et des deux chambres du rez-de-jardin, soit 0,45 m²,

la surface correspondant à la cloison séparant la cuisine de l'escalier, soit 0,32 m².

Ils sollicitent en conséquence une diminution du prix d'achat proportionnelle à la moindre mesure, qu'ils évaluent à la somme de 52.617,55 euros.

A titre subsidiaire, ils demandent au tribunal de retenir la superficie retenue par l'expert dans son rapport définitif, soit une surface privative de 97,35 m², et de condamner Mme [N] à leur verser la somme de 42.285,60 euros au titre de la réduction du prix.

Mme [N], au soutien de la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de réduction du prix de vente, fait valoir que la superficie privative de l'appartement vendu est de 98,68 m² , se décomposant comme suit :

' 97,35 m² : Valeur retenue par l'Expert dans son rapport

' + 0,26 m² au titre du placard dans l'entrée

' + 0,62 m² au titre du muret de l'escalier

' + 0,10 m² au titre du carrelage dans la salle de bains (oublié par le Tribunal)

' + 0,18 m² au titre du coffrage dans la salle de bains (oublié par le Tribunal)

' + 0,17 m² au titre de la tablette située dans la salle de bains (oublié par le Tribunal).

Soit une différence de 3,92 m² avec la surface vendue, ce qui est inférieur au seuil de franchissement d'un vingtième toléré, à savoir 5,13 m².

Mme [P] et la MAF demandent de confirmer le jugement.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. [ ...]

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47. ['].

Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. ».

L'article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que « la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 ['] est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres ».

De plus, l'article 4-2 dudit décret énonce que « les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1».

Enfin, pour l'application de ces dispositions, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente sans s'arrêter, en particulier, aux énonciations du règlement de copropriété.

En l'espèce, en conclusion de son rapport d'expertise en date du 10 janvier 2023, l'expert retient une superficie privative au jour de la vente de 97,35 m². Il convient d'examiner successivement les éléments que les parties souhaitent voir déduits ou ajoutés à cette surface Carrez.

Pour ce faire, il a pris en compte :

116,99 m² de surface totale de planchers ( 53,51 RDC / 9,40 mezzanine / 54,08 RDJ)

19,64 m² de surface totale à déduire (5,93 RDC / 9,40 mezzanine / 4,31 RDJ)

Aux termes de sa note de synthèse du 18 juillet 2022 avant les dires des parties, les mesures retenues étaient les suivantes :

116,54 m² de surface totale de planchers (53,31 RDC / 9,40 mezzanine / 53,83 RDJ)

20 m² de surface totale à déduire ( 6,29 RDC / 9,40 mezzanine / 4,31 RDJ)

Soit une superficie privative de 96,54 m².

Dans l'une et l'autre hypothèse, la superficie privative est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée à l'acte de vente (102,60 m² x 0,05 = 5,13 m² )

1 - Concernant l'épaisseur d'enduit sur les murs

Le tribunal a retenu que l'expert judiciaire avait à juste titre pris en compte une épaisseur d'enduit d'un centimètre maximum, au rez-de-chaussée sur les murs côté entrée, côté fenêtre et côté opposé à l'entrée, et au rez-de-jardin sur le dégagement et les deux chambres, motif pris de ce que cet enduit n'existait pas au moment de la vente, de sorte qu'en posant un revêtement mural au cours de leurs travaux, qui peut être supprimé sans altérer la substance des murs, les acquéreurs avaient réduit la superficie Carrez de leur lot justifiant que l'emprise de l'enduit ne soit pas déduite de la surface Carrez, laquelle doit s'apprécier exclusivement au jour de la vente.

M. [V] et Mme [X] demandent d'infirmer le jugement sur ce point, en faisant valoir que, dès le début de sa mission, l'expert leur avait demandé quels travaux ils avaient entrepris, ce à quoi ils ont répondu avoir seulement posé une cloison vitrée située au rez-de-jardin, ce dont il a été tenu compte, et qu'aux termes sa note de synthèse, il retenait comme uniques travaux réalisés par les demandeurs la pose d'une cloison vitrée située au rez-de-jardin d'une emprise au sol de 0,10 m² ; que de manière surprenante, se fondant uniquement sur le dire de Mme [P] indiquant que des travaux d'enduit et de peinture sur les murs devaient être intégrés », il a intégré à la surface mesurée une épaisseur d'enduit d'un centimètre. Ils soutiennent n'avoir jamais réalisé de tels travaux, ayant simplement repeint les murs eux-mêmes (exception faite de la pièce située au pied de l'escalier, et de la salle de bain en rez-de-jardin), sans faire appel à un professionnel. Ils contestent la valeur probante de l'attestation produite par Mme [N], rédigée plus de 3 ans après la vente, émanant d'un conducteur de travaux qui aurait prétendument constaté des travaux d'enduits et de peintures sur tous les murs de l'appartement. Enfin, ils soulignent que l'application d'une couche d'1 cm d'enduit est totalement démesurée et absurde, et n'aurait en tout état de cause jamais pu être réalisée sans professionnels du bâtiment, et produisent pur étayer leurs explications, un constat d'huissier qui mesure l'épaisseur des enduits constatés sur les murs, soit 1-2 millimètres et non 1 centimètre.

Mme [N], à l'appui de la confirmation du jugement, fait valoir que les appelants, qui contestent avoir réalisé des travaux d'enduit, concèdent toutefois avoir entrepris des travaux de peinture dans tout leur appartement, mais que leur réalisation n'est pas contestable au regard de l'attestation du conducteur de travaux de la société IES intervenu sur place à la demande de M. [V] et Mme [X]. Elle ajoute que les photographies figurant au procès-verbal de constat produit par les appelants ne permettent pas de mesurer l'épaisseur de la couche d'enduit, en raison de la présence du plot de la prise de courant, remarque transposable à toutes les autres photographies et font apparaître que les cadres des fenêtres sont parfaitement alignés avec le nu du mur, configuration qui n'existait pas au moment de la vente, le cadre des fenêtres étant alors saillant par rapport au nu du mur, comme le démontre les photographies qu'elle communique, de sorte qu'il y a lieu de rajouter l'épaisseur des murs à la surface privative de l'appartement. Enfin, concernant l'épaisseur d'1 cm prise en compte par l'expert judiciaire, elle affirme qu'elle correspond à l'épaisseur théorique de l'enduit qui, selon le NF DTU 25.1 P1 1 « Enduits intérieurs en plâtre » est comprise entre 8 et 12 mm.

Mme [P] et la MAF adhérent à l'analyse du tribunal.

Sur ce,

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, il est constant que l'expert judiciaire, à la suite du dire déposé par Mme [N] suite à la diffusion de sa note de synthèse du 18 juillet 2022 aux termes duquel elle indiquait «  il s'avère que M. [V] et Mme [X] ont également procédé à des travaux d'enduit et de peinture sur les murs de leur appartement ' qui ont eu pour conséquence de modifier l'épaisseur des murs », a dans son rapport définitif ajouté 0,45 m² aux surfaces des planchers des locaux mesurées figurant dans sa note de synthèse, pour tenir compte d'une épaisseur d'enduit d'un centimètre maximum sur les murs côté entrée, côté fenêtre et côté opposé à l'entrée au rez-de-chaussée ainsi que sur le dégagement et les deux chambres au rez-de-jardin, sans toutefois avoir procédé à la moindre vérification technique sur les lieux, n'ayant pas procédé à une nouvelle visite des lieux avec un nouveau mesurage, pour s'assurer de la réalité de cette assertion, portant ainsi la surface totale de planchers à 116,99 m² au lieu des 116,54 m² notés à la note de synthèse, avant déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Force est toutefois de constater que la preuve de la pose d'un enduit sur les murs susvisés, de surcroît d'une épaisseur de 1 cm, n'est nullement démontrée, d'une part faute de toute vérification technique par l'expert, et d'autre part en l'état d'une simple attestation particulièrement imprécise («  j'ai constaté que des travaux d'enduits et de peinture étaient en cours sur tous les murs' ») établie près de quatre ans après les faits qu'elle est supposée relater et non corroborée par un quelconque autre élément sérieux. Cette assertion est même contredite par les constatations effectuées par un commissaire de justice et consignées en un procès-verbal en date du 2 octobre 2024, desquelles il résulte qu'après dépose des habillages d'interrupteurs, de prises électriques et des grilles de ventilation, l'épaisseur de revêtement (enduit peinture) observée dans chaque pièce ne dépasse pas 2 mm, soit 5 fois moins que l'épaisseur prise en compte par l'expert. De plus, la saillance des encadrements de fenêtres évoquée par Mme [N] et démontrée par les photographies datant de 2019 qu'elle produit, est toujours présente sur les photographies produites par les appelants datant de 2025, tout comme les plinthes d'origine ne présentent aucune modification d'écart avec le nu du mur en 2025, ce qui ne serait pas le cas si une couche d'enduit d'1 cm, soit 10 mm, avait été appliqué.

Dès lors qu'il n'est pas démontré que M. [V] et Mme [X] ont effectivement appliqué sur les murs de l'appartement un revêtement mural qui n'existait pas lors de la vente, et que la surface des murs à déduire a été modifiée par leur fait, seules les surfaces de plancher figurant dans la note de synthèse du 18 juillet 2022 seront retenues, soit une surface de planchers totale RDC ' Mezzanine ' RDJ avant déductions de 116,54 m² (53,31 RDC / 9,40 mezzanine / 53,83 RDJ).

2 ' Concernant la surface correspondant aux cloisons des placards d'entrée au rez-de-chaussée

Le tribunal a statué comme suit :

«  Il ressort de la pièce n°15 versée en demande, à savoir deux photographies des placards situés à l'entrée de l'appartement, encastrés au mur, que les cloisons de ces placards sont facilement démontables et correspondent à une surface utile puisque les demandeurs ont la jouissance privative desdits placards, dont la hauteur dépasse 1,80 mètre. Cette analyse est finalement celle de l'expert judiciaire. S'il indiquait initialement dans sa note de synthèse avoir déduit les cloisons constituant les deux placards à gauche à l'entrée, d'une superficie de 0,26 m², ces cloisons étant fixes et ne pouvant être assimilés à des meubles, il précise finalement dans son rapport définitif que la superficie de ces cloisons n'a pas été déduite car celles-ci sont aisément démontables. Or l'examen du tableau récapitulatif de l'expert montre que la superficie des surfaces à déduire au titre des cloisons est passée de 0,61 m² à 0,67 m², au lieu de passer de 0,61 m² à 0,35 m², ce qui démontre que l'expert n'a pas tiré les conséquences de ses constatations, et n'a pas modifié le tableau récapitulatif des surfaces retenues en dépit de son analyse partagée par le tribunal. Il convient donc d'ajouter à la surface Carrez retenue l'emprise correspondant aux cloisons des placards d'entrée, soit 0,26 m². »

M. [V] et Mme [X] font valoir que le tribunal a commis une erreur, à double titre, en considérant à tort que l'expert n'avait pas modifié ses calculs et n'avait donc pas tiré les conséquences de son analyse, suivant en cela les indications des intimées qui prétendaient que l'expert n'aurait pas soustrait la superficie de ces placards de la surface, et aurait, par «maladresse », augmenté ladite surface à déduire, passant de 0,61 m² à 0,67 m² ; qu'en réalité, la superficie correspondant à ces « cloisons », semble avoir été ajoutée par l'expert, puisque si dans le tableau du rapport définitif on retire la déduction de 0,06 ajoutée aux cloisons (pour retomber sur 0,61) et qu'on l'ajoute aux 0,85 de surface de murs à déduire, on obtient 0,91pour les murs ; or si l'on soustrait 0,91 à 1,17 (la surface initiale de murs à déduire), on obtient : 0,26' soit très exactement la déduction des cloisons du placards de l'entrée que l'expert aurait, selon le tribunal, oublié de retirer des surfaces à déduire. Il n'y a donc pas lieu d'ajouter une seconde fois ces 0,26 m² . Enfin, ils estiment que le tribunal a manifestement mal compris le sujet, puisqu'il indique que « les cloisons de ces placards sont facilement démontables et correspondent à une surface utile puisque les demandeurs ont la jouissance privative desdits placards dont la hauteur dépasse 1,80 mètre », alors qu'il est bien évident qu'il n'est pas question de soustraire de la surface totale la surface des placards, mais celle de l'épaisseur des cloisons formant placards. Ils en déduisent que la surface de 0,26 m² a bien été ajoutée par l'expert à la surface Carrez, et qu'elle aurait dû être déduite compte tenu du fait qu'il s'agissait, comme retenu par l'expert dans sa note de synthèse, de cloisons « fixes et ne pouvant être assimilées à des meubles ».

Mme [N] expose qu'à l'endroit où se situent les placards, elle avait monté une petite mezzanine constituée d'une structure légère en bois, entièrement démontable, et qu'avant la vente, il existait donc entre la cuisine et la salle à manger une mezzanine, comme cela est visible sur la photographie constituant sa pièce n°5 ; qu'après la vente, la cour constatera que sur la partie inférieure de la mezzanine, des portes ont été posées pour former un placard, comme cela ressort des photographies prises par les actuels propriétaires ; que ces portes sont donc démontables et font parties intégrante de la mezzanine, de sorte qu'elles ne peuvent être assimilées à des cloisons, au sens de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, c'est à dire, en construction, à une paroi verticale séparant les volumes intérieurs d'un bâtiment ; qu'au rappel que toute structure légère et démontable ne doit pas être prise en compte dans la surface Carrez, le législateur ayant voulu que toute structure légère et démontable n'ait pas d'impact (en plus ou en moins) sur la surface au sol vendue, dans l'idée que cette structure peut être facilement retirée par les nouveaux acquéreurs, et que les placards présentent une hauteur sous plafond d'1m80 et que le niveau du sol est similaire à celui du reste de la pièce, elle estime que l'analyse de ces portes / habillages qui ne sont pas fixés au sol doit suivre celle de la mezzanine à laquelle ils sont associés, et la superficie de ces portes de placard (de 0,26 m²) ne doit pas être déduite de la surface privative.

Le Tribunal a néanmoins relevé que l'examen du tableau récapitulatif de l'Expert démontrait que ce dernier n'avait pas tiré les conséquences de ses constatations et qu'il n'avait pas modifié son tableau final.

Mme [P] et la MAF font valoir qu'il est évident qu'à la lecture des conclusions de l'expert, ce dernier a omis de rectifier son tableau en déduisant cette surface, à hauteur de 0,26 m², au titre des « cloisons » alors que cette surface n'est aucunement à déduire, et demandent en conséquence de débouter les appelants de leur demande d'infirmation du jugement sur ce point.

Sur ce,

Dans sa note de synthèse, l'expert comptabilise au titre des surfaces à déduire de la surface totale de plancher du rez-de-chaussée, 6,29 m², dont

3,39 m² au titre des parties dont la hauteur est inférieure à 1,80m, embrasures de portes, gaines, cages d'escalier, mesures non contestées par les parties,

1,12 m² pour les marches,

et 1,78 m² pour les cloisons et murs,

et précise dans ses explications «  les surfaces déduites hormis (lire en plus) des embrasures de porte, murs et cloisons, escaliers, marches et hauteurs inférieures à 1,80 m en général sont : (')

- au rez-de-chaussée :

*en entrant, les cloisons constituant les deux placards à gauche ;

* les cloisons extérieures des placards sous la mezzanine, hormis l'accès à la salle d'eau ;

* dans la salle d'eau : coffrage horizontal et poteau, hauteur inférieure à 1,80 m au niveau du WC ;

* emprise du poteau IPN de soutien de la mezzanine ».

Il précise en page 20, en réponse au point de sa mission « dans l'hypothèse où les parties ne seraient pas d'accord quant aux surfaces à inclure ou à exclure dans le calcul de la superficie précitée, déterminer cette superficie pour chaque cas de figure »:

«  A l'issue de la première réunion et de la réunion de mesurage, les points de divergence suivants apparaissent : [']

- Déduction des cloisons des placards à l'entrée (pièce n°5 de Me LEONE-CROZAT)°

Nous n'avons pas déduit ces cloisons qui sont fixes et ne peuvent être assimilées à notre avis à des meubles

Ces éléments étaient présents lors de la vente

La superficie de ces cloisons est de 0,26 m² »

Dans son rapport définitif, il comptabilise au titre des surfaces à déduire de la surface totale de plancher du rez-de-chaussée, 5,93 m², dont :

3,39 m² au titre des parties dont la hauteur est inférieure à 1,80m, embrasures de portes, gaines, cages d'escalier, mesures non contestées par les parties,

1,02 m² , soit une différence de 0,10 m² avec la mesure de la note de synthèse non explicitée par l'expert, mais non contestée par les parties,

et 1,52 m² pour les cloisons et murs, soit une différence de 0,26 m² par rapport à la mesure de la note de synthèse.

Il énonce dans ses explications pages 19 et 20 «  les surfaces déduites en plus des embrasures de porte, murs et cloisons, escaliers, marches et hauteurs inférieures à 1,80 m en général sont : (')

- au rez-de-chaussée :

* cloisons extérieures des placards sous la mezzanine, hormis l'accès à la salle d'eau, formant cloison ;

* dans la salle d'eau : coffrage horizontal et vertical, hauteur inférieure à 1,80 m au niveau du WC ;

* emprise du poteau IPN de soutien de la mezzanine 

[']

Ne sont pas déduites :

Au rez-de-chaussée :

Les cloisons supportant la mezzanine côté salle à manger ne sont pas déduites de la surface privative car facilement démontables.

' »

Il précise en page 23, en réponse au point de sa mission « dans l'hypothèse où les parties ne seraient pas d'accord quant aux surfaces à inclure ou à exclure dans le calcul de la superficie précitée, déterminer cette superficie pour chaque cas de figure »:

«  A l'issue de la première réunion et de la réunion de mesurage, les points de divergence suivants apparaissent : [']

- Déduction des cloisons des placards à l'entrée (pièce n°5 de Me LEONE-CROZAT)°

Nous n'avons pas déduit ces cloisons qui peuvent être facilement démontables

Ces éléments étaient présents lors de la vente

La superficie de ces cloisons est de 0,26 m² »

Il en résulte que, bien qu'indiquant ne pas avoir déduit 0,26 m², l'expert a modifié son appréciation quant au caractère fixe ou démontable des seules cloisons « en entrant, 'constituant les deux placards à gauche », ou encore « supportant la mezzanine côté salle à manger » et les a, de fait inclus dans la surface privative puisqu'il a ôté cette surface de 0,26 m², de la surface à déduire de la surface de plancher totale, laquelle est passée de 1,78 m² (murs et cloisons) dans la note de synthèse à1,52 m² dans le rapport définitif.

Par conséquent, c'est à tort que le tribunal a ajouté à la surface [L] retenue l'emprise correspondant aux cloisons des placards de l'entrée, soit 0,26 m², laquelle avait déjà été incluse de par la diminution de la surface totale à déduire.

Par ailleurs, dès lors que ces « cloisons sont en réalité des portes posées sur la partie inférieure de la mezzanine pour former un placard côté salle à manger, comme cela ressort des photographies produites, ces portes sont donc démontables et font partie intégrante de la mezzanine, et ne peuvent être assimilées à des cloisons, au sens de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967.

Par conséquent, il n'y a pas lieu d'inclure cette surface de 0,26 m² dans la surface à déduire de la surface privative des locaux comme le demandent les appelants, ni de l'ajouter à cette surface comme le demande Mme [N].

Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a ajouté à la surface privative retenue par l'expert cette mesure de 0,26 m² qui avait déjà été prise en compte.

3 - Concernant la tablette située dans la salle d'eau du rez-de-chaussée

Le tribunal a considéré que la tablette située dans la salle d'eau du rez-de-chaussée servait à déposer les produits de la salle de bains et que l'emprise de cet ouvrage (0,17 m²) correspondait à une surface utile que les nouveaux propriétaires pouvaient, s'ils le souhaitaient, démonter afin de gagner en surface de plancher, et en a déduit que l'emprise de cet ouvrage ne devait pas être déduit de la surface [L] de l'appartement, comme retenu par l'expert.

M. [V] et Mme [X] contestent tant les conclusions de l'expert que celles, les retenant, du tribunal, en faisant valoir que cette « tablette » n'a pas pour objet de servir à poser des produits de bain, s'agissant en réalité d'un coffrage assimilable à une cloison, dont la hauteur est inférieure à 1,80 m , les photographies produites justifiant du caractère non démontable et bien fixe de ce coffrage, lequel ne saurait être assimilé à un meuble. Ils ajoutent que de même que le tribunal a admis qu'un coffrage ayant pour objet de protéger une canalisation ou une gaine devait être déduit de la surface Carrez habitable, il n'y a pas lieu d'appliquer un sort différent au présent coffrage. Pour parfaire leurs explications, ils précisent avoir fait constater par huissier que cette « tablette » comportait une trappe de visite, d'où l'on peut constater que le mur contient des réseaux de plomberie dans le mur qui soutient ce coffrage, et qu'il s'agit d'un élément fixe.

Mme [N] soutient pour sa part qu'il ressort des photographies qu'elle communique que cette tablette a été mise en place pour constituer un étagère et non pour coffrer des canalisations, seul un lavabo ayant été installé sur cette tablette qui lui sert de support, le reste du coffrage étant creux. Elle souligne que les pièces produites par les consorts [V] ne permettent pas de constater la présence de canalisations sur toute la longueur de la tablette, le procès-verbal de constat faisant apparaître la seule présence du siphon de l'évier qui à l'instar du lavabo doit être analysé comme un meuble démontable, cependant qu'elle justifie de l'absence formelle de canalisations à cet endroit, les canalisations dans la salle d'eau étant toutes verticales situées à l'extrémité gauche de la pièce. Elle en déduit qu'aucun élément technique ne permet d'exclure la surface occupée par la tablette de la superficie de l'appartement dans la mesure où conformément aux dispositions de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, seules sont à déduire les surfaces occupées par les gaines, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Toutefois, elle soutient que le tribunal comme l'expert judiciaire ont omis de réintégrer à la surface totale de l'appartement, la surface de la tablette, qui avait été déduite précédemment, ce qui a eu pour conséquence que la surface de la tablette n'a pas du tout été prise en compte (en ajout ou en déduction) dans les calculs de l'expert, de sorte qu'il convient d'ajouter cette surface.

Mme [P] et la MAF font leur l'analyse de l'expert et du tribunal.

Sur ce,

En premier lieu, il n'est nullement démontré que comme le prétend Mme [N], la surface de cette tablette avait été déduite dans la note de synthèse puis non réintégrée à la surface privative dans le rapport définitif, l'expert ayant bien indiqué dans ces deux documents, dans des termes identiques, que selon lui, cette ouvrage, conçu pour déposer les produits de bains, présent lors de la vente ne devait pas être déduit de la surface privative.

En second lieu, c'est à juste titre que Mme [N] fait valoir que les pièces produites par les consorts [W] ne permettent pas de constater la présence de canalisations sur toute la longueur de la tablette, le procès-verbal de constat faisant apparaître la seule présence du siphon de l'évier qui à l'instar du lavabo doit être analysé comme un meuble démontable, cependant qu'elle justifie de l'absence formelle de canalisations à cet endroit, les canalisations dans la salle d'eau étant toutes verticales situées à l'extrémité gauche de la pièce.

Par conséquent, aucun élément technique ne permet d'exclure la surface occupée par la tablette de la superficie de l'appartement dans la mesure où conformément aux dispositions de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, seules sont à déduire les surfaces occupées par les gaines, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il retenu de ne pas déduire l'emprise de cet ouvrage de la surface Carrez de l'appartement.

4 - Concernant le muret séparant la cuisine de l'escalier du rez-de-chaussée

Le tribunal a retenu que « la cloison séparant la cuisine de l'escalier est un muret qui sert de support aux meubles de cuisine et à la crédence. Cet élément occupe une surface utile de l'appartement dans la mesure où les nouveaux propriétaires pouvaient, s'ils le souhaitaient, déplacer la cuisine sur un autre mur et user tant de la surface précédemment occupée par les meubles de cuisine que de celle occupée par ce muret, du reste facilement démontable », et au constat que la superficie des cloisons à déduire est passée de 0,61 m² à 0,67 m², au lieu d'être diminuée de 0,32 m² », a ajouté à la surface Carrez retenue l'emprise correspondant à la cloison séparant la cuisine de l'escalier.

M. [V] et Mme [X] demandent d'infirmer le jugement en ce qu'il a ajouté à la dernière surface retenue par l'expert l'emprise de la cloison séparant la cuisine de l'escalier, en faisant valoir que l'expert a fait preuve de nombreuses contradictions, en indiquant dans sa note de synthèse devoir déduire cette surface, pour écrire dans son rapport qu'il ne la déduisait pas et préciser le contraire deux pages plus loin ; qu'à la lecture du rapport définitif, on constate que la surface de murs à déduire est passée de 1,17 dans la note de synthèse à 0,85 dans le rapport, soit 0,32 m² de différence, alors que le tribunal, suivant les suggestions fallacieuses et trompeuses des défenderesses, a appliqué le même raisonnement que pour les cloisons de placards et ajouté indûment des surfaces.

En tout état de cause, ils soutiennent que c'est à tort que l'expert a modifié ses conclusions, puisque la cloison ou le mur dont il est question est un élément fixe, qui a vocation à séparer deux espaces, et qui ne peut en aucun cas être assimilé à un meuble ni démonté ; qu'il s'agit d'un muret en carreaux de plâtre et briques de plus d'1 mètre de hauteur.

Mme [N] considère que le tribunal a, à juste titre, considéré qu'il ne fallait pas déduire la surface de ce muret de la surface [L] de l'appartement , car comme cela ressort des photographies qu'elle produit, il a été construit pour former le garde-corps au-dessus de la trémie de l'escalier et comme un élément de mobilier pour la cuisine ; qu'il ne s'agit donc nullement d'une cloison, telle que définie à l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, dont la destination est de séparer deux pièces dans l'intégralité de sa hauteur. Elle ajoute que les acquéreurs ont la possibilité de modifier l'emplacement de la cuisine, celle-ci se trouvant lors de son a