CA Paris, 5 juin 2026, RG 24/11155

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 5 JUIN 2026

(n° 2026/ 116 , 31 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/11155 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJT2T

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Avril 2024 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 22/02072

APPELANTE

La Commune DE [Localité 1], prise en la personne de son [W] en exercice,domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée de Me Jean-philippe LORIZON de la SELAS RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301 substitué par Me Marie- Pauline CHEMIN

INTIMÉE

La S.C.I. [Localité 1] DEFRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°785 805 532, représentée par son gérant Monsieur [K] [A] [N],élisant domicile au cabinet de Me Bernard GALDIN-GASTAUD

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Assistée de Me Bernard GALDIN-GASTAUD,Avocat au Barreau de Paris,e toque :C 1735

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 11 décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffière : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI [Localité 1] Defrance était propriétaire des lots de copropriété n° 3 et n° 95 situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à Vincennes, au sein d'un ensemble immobilier dénommé «  [Adresse 5] » sur la parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1] d'une superficie de 7935m2.

Par arrêté préfectoral en date du 3 juillet 2007, l'acquisition par la voie de l'expropriation de la parcelle H [Cadastre 1] en vue de la construction d'un lycée par le conseil régional d'Ile-de-France a été déclarée d'utilité publique, le projet envisagé consistant en la création d'un lycée de 600 à 800 élèves pour une surface de 13000m2 environ, d'un gymnase associé de 1000m2 fonctionnant de façon indépendante du lycée, et de logements de fonction pour les personnels du lycée.

L'ordonnance d'expropriation a été rendue au profit de la commune de [Localité 1] le 21 janvier 2010.

Par un arrêt rendu le 25 septembre 2014, partiellement infirmatif d'un jugement du juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Créteil en date du 7 juillet 2011, la cour d'appel de Paris a fixé l'indemnité principale de dépossession et l'indemnité de remploi dues à la SCI [Localité 1] Defrance à 2.215.472 euros et 222.547 euros.

Le 21 septembre 2020, la commune de Vincennes a adressé un courrier à la SCI [Localité 1] Defrance aux termes duquel elle indiquait être amenée à envisager de modifier le projet originaire pour que soient créés trois lots permettant sur le lot A un lycée, sur le lot [Etablissement 1] un gymnase et sur le lot C des logements dont 30% au moins de logements sociaux, selon un plan de division joint au courrier, et au rappel des dispositions des articles R. 421-1, L.421-1 et R. 421.3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, qu'il lui appartenait d'opter, dans un délai de deux mois, quant au droit de rétrocession susceptible de lui appartenir.

Par un courrier en date du 27 septembre 2020, la SCI [Localité 1] Defrance a, par l'intermédiaire de son gérant, Monsieur [K] [N], informé la commune de Vincennes de son intention d'exercer son droit de rétrocession et précisé que la démolition de l'ensemble immobilier exproprié rendant matériellement impossible la rétrocession, elle attendait une proposition indemnitaire de la commune de Vincennes.

C'est dans ce contexte que, par acte d'huissier en date du 21 mars 2022, la SCI [Localité 1] Defrance a assigné la commune de Vincennes devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Par jugement en date du 2 avril 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a :

- condamné la commune de Vincennes à verser à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 2.402.103,60 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance au titre de la privation de la plus-value acquise depuis l'expropriation par les lots de copropriété n° 3 et n° 95 situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à Vincennes, au sein de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] '' sur la parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1] dont la rétrocession est impossible,

- débouté la SCI [Localité 1] Defrance de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de privation de jouissance

-débouté la commune de Vincennes de sa demande indemnitaire formulée au titre de procédure abusive à l'encontre de la SCI VINCENNES DEFRANCE ;

- condamné la commune de Vincennes aux dépens et à payer à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

La commune de [Localité 1] a interjeté appel par déclaration du 18 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 décembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la commune de [Localité 1] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 2.402.103,60 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance, au titre de la privation de la plus-value acquise depuis l'expropriation, l'a déboutée de sa demande indemnitaire, et l'a condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

ET, STATUANT A NOUVEAU :

- DEBOUTER la SCI [Localité 1] Defrance de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 4.117.404 euros au titre de la perte de plus-value de l'immeuble exproprié lui ayant appartenu outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- CONDAMNER la SCI [Localité 1] Defrance à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de la procédure abusive.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si par extraordinaire la Cour confirmait le jugement en considérant que la SCI [Localité 1] Defrance a droit à une indemnité compensatrice de la plus-value acquise depuis l'assignation,

- LIMITER les indemnités accordées à la SCI [Localité 1] Defrance à la somme de 34.440 euros au titre de la privation de plus-value ;

- DEBOUTER la SCI [Localité 1] Defrance de l'intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

Si par extraordinaire la Cour confirmait le jugement en considérant que la SCI [Localité 1] Defrance a droit à une indemnité compensatrice de la plus-value acquise depuis la date de l'expropriation,

- LIMITER les indemnités accordées à la somme de 105.256,60 euros au titre de la privation de plus-value ;

- DEBOUTER la SCI [Localité 1] Defrance de l'intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la SCI [Localité 1] Defrance de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de privation de jouissance ;

- CONDAMNER SCI [Localité 1] Defrance à payer à la Commune de Vincennes la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître REGNIER, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 décembre 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCI [Localité 1] Defrance demande de :

Constater l'impossibilité matérielle de la rétrocession,

Vu l'annulation devenue définitive de l'arrêté de cessibilité de la parcelle H [Cadastre 1] (et de la déclaration d'utilité publique) et l'irrégularité de la procédure d'expropriation qui en procède par absence de base légale

Vu l'article 1er du Protocole additionnel n°1 à la Convention européenne des Droits de l'Homme Vu la jurisprudence citée,

Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions

Débouter la commune de [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement et si par extraordinaire, la Cour entendait retenir le mode de calcul promu par la commune de [Localité 1] à la veille de l'audience de clôture initiale du 20 novembre 2025

Dire et juger recevable et bien fondée la demande de la SCI [Localité 1] Defrance élaborée selon le même mode de calcul, conformément au respect du contradictoire.

En conséquence, condamner la Ville de Vincennes à payer à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 2.158.025 € (deux millions cent cinquante-huit mille euros et vingt-cinq centimes) au titre de la perte de plus-value de l'immeuble exproprié lui ayant appartenu outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation initiale.

Y Ajoutant

Condamner la commune de Vincennes à payer à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens

L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2025.

MOTIFS DE L'ARRET

I ' Sur l'existence du droit à rétrocession

La commune de Vincennes critique le jugement qui a reconnu le principe du droit à rétrocession des biens expropriés de la SCI [Localité 1] Defrance, en faisant valoir qu'en application de l'article L.421-1 du code de l'expropriation, l'exproprié n'a pas de droit de rétrocession si, dans le délai de cinq ans après l'ordonnance d'expropriation, le bien exproprié a reçu une destination conforme aux objectifs fixés par la déclaration d'utilité publique, étant rappelé que la conformité à la destination d'une opération d'ensemble s'apprécie globalement, c'est-à-dire au regard de l'ensemble des parcelles acquises pour la réalisation de l'opération et que pour une opération d'ensemble, le critère est rempli si l'essentiel des parcelles expropriées a reçu la destination fixée par la déclaration d'utilité publique, de sorte qu'une affectation partielle du bien à sa destination suffit à faire échec au droit de rétrocession, tout comme une affectation indirecte qui participe de l'objectif affecté à l'opération d'ensemble ; qu'en outre, l'existence de travaux engagés durant le délai de 5 ans, à condition qu'ils aient été sérieusement commencés, même s'ils n'ont pas été menés à leur terme, permet au bénéficiaire de l'expropriation de s'opposer à une demande de rétrocession. Elle soutient qu'en l'espèce, la destination du bien exproprié est conforme à la DUP dès lors que 62 % du terrain a été affecté au lycée, 26 % au gymnase et seulement 12 % à des logements.

La commune de Vincennes ne conteste pas le dépassement du délai de cinq ans à compter de la DUP, mais objecte que ce retard ne lui est pas imputable, et n'est dû qu'aux multiples procédures qui ont entaché les ordonnances d'expropriation, dont la SCI [Localité 1] Defrance se fait l'écho dans ses écritures, qui ont retardé la rétrocession des parcelles à la Région et les travaux de construction. Elle souligne que l'ouverture du lycée international de [Localité 1] est intervenue en septembre 2024, le retard étant en partie imputable à la nécessité de mener des études complémentaires sur la dépollution des sols.

Elle en déduit que le retard ne lui étant pas imputable, la SCI [Localité 1] Defrance ne dispose d'aucun droit à rétrocession et ne saurait à fortiori, réclamer aucune indemnité compensatrice de la plus-value acquise depuis l'expropriation.

Au soutien de la confirmation du jugement, la SCI [Localité 1] Defrance fait valoir que l'ordonnance d'expropriation est du 21 janvier 2010 et que les travaux du lycée ont débuté en 2022, de sorte que l'affectation n'a pu être réalisée dans le délai des cinq années à compter de l'ordonnance d'expropriation, étant rappelé que la jurisprudence retient cumulativement le non-respect du délai d'une part et le défaut d'affectation , et que faute pour la commune de Vincennes d'établir qu'avant l'expiration du délai de cinq ans à compter de la date à laquelle est intervenue l'ordonnance d'expropriation a été réalisée ou engagée une partie suffisamment importante du programme, ils sont fondés à demander la rétrocession du bien exproprié. Elle ajoute que la commune invoque inutilement un retard imputable aux recours contentieux, lesquels n'ont aucun effet suspensif d'exécution, que ce soit à l'égard de la procédure d'expropriation elle-même ou à l'égard des travaux, et qu'il lui incombait de requérir une nouvelle déclaration d'utilité publique si elle estimait que les travaux prenaient du retard, afin de pouvoir faire échec au droit de rétrocession, ce qu'elle n'a pas fait ; que seul un cas de force majeure est susceptible d'exonérer l'autorité expropriante du non-respect du délai de cinq ans dont la survenance n'est pas établie, les études dites complémentaires sur la dépollution des sols qui auraient été entreprises en juin 2023, soit plus de douze années après l'ordonnance d'expropriation, ne peuvent avoir eu aucun effet explicatif rétroactif sur le dépassement du délai, ce d'autant que la nécessité de procéder à des études de sols est une donnée présente dès le départ de tout projet constructif empêchant la reconnaissance d'un événement imprévisible et extérieur.

Elle fait valoir en outre qu'il est patent que le programme a été modifié et n'est plus conforme à l'affectation et à la répartition décrites dans la déclaration d'utilité publique, dès lors qu'apparaît une affectation nouvelle qui n'était pas prévue dans la DUP, à savoir la réalisation d'une opération de promotion immobilière privée d'accession à la propriété, lucrative, certes accompagnée de la dose utile de logements sociaux, en lieu et place «des logements de fonction pour les personnels du lycée » visés dans la [Etablissement 2].

Réponse de la cour

Aux termes de l'article L.421-1 du code de l'expropriation : « Si les immeubles expropriés n'ont pas reçu dans le délai de cinq ans à compter de l'ordonnance d'expropriation, la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droits à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de 3trente ans à compter de l'ordonnance d'expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d'utilité publique » *

Il est constant que la rétrocession d'un bien exproprié est encourue lorsque l'autorité expropriante n'établit pas qu'une partie suffisamment importante de l'opération déclarée d'utilité publique a été effectivement réalisée ou engagée avant l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'ordonnance d'expropriation.

En l'espèce, par arrêté préfectoral en date du 3 juillet 2007, l'acquisition par voie d'expropriation de la parcelle H [Cadastre 1] en vue de la construction par le conseil régional d'Ile-de-France a été déclarée d'utilité publique, le rapport d'enquête publique joint à l'arrêté visant le programme suivant (pièce n° 21 SCI) :

- « création d'un lycée de 600 à 800 élèves pour une surface de 13 000 m2 environ

- création d'un gymnase associé de 1000 m2 environ fonctionnant de façon indépendante du lycée

- des logements de fonction pour les personnels du lycée. »

Suivant ordonnance du juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Créteil en date du 21 janvier 2010, la parcelle H [Cadastre 1] a été déclarée immédiatement expropriée au profit de la commune de Vincennes.

Il incombe donc à la commune de Vincennes de démontrer, pour faire échec au droit de rétrocession de la SCI [Localité 1] Defrance, qu'une partie suffisamment importante de l'opération déclarée d'utilité publique a été effectivement exécutée ou du moins engagée, par la réalisation de travaux correspondant à l'objet de l'opération en cause, et ce de manière significative avant l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'ordonnance d'expropriation, soit le 21 janvier 2015.

En l'espèce, ce n'est que par une décision du 16 décembre 2020 du conseil municipal de la commune de [Localité 1], autorité expropriante, que la cession de la parcelle H [Cadastre 2] issue de la division de la parcelle H [Cadastre 1], d'une superficie de 4.895 m2, destinée à recevoir le lycée dont la construction devait être réalisée par la région Ile-de-France aux termes de la déclaration d'utilité publique, a été autorisée pour l'euro symbolique au profit de la région, de sorte qu'aucun commencement de travaux n'a pu intervenir avant cette date.

C'est d'ailleurs ce que confirme le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 21 septembre 2020 à la requête de la SCI [Localité 1] Defrance, aux termes duquel «  l'immeuble dit du [Adresse 8] est partiellement démoli en partie droite. » La « construction en avancée par rapport au droit de la façade » qui était occupée par la SARL GROS OURS DU BRABANT, est indiquée comme étant «  en cours de déconstruction ». Le procès-verbal précise que « dans la cour, les constructions n'existent plus » et qu'il ne subsiste « qu'un important tas de gravats ».

Les photographies jointes au procès-verbal montrent un bâtiment dans un état de déconstruction avancé, un pan entier de la façade étant détruit et nombre de fenêtres ayant été démontées. Des barrières de chantier ont été installées sur le bâtiment et un tas de gravats ainsi qu'un engin de chantier se trouvent devant le bâtiment.

La SCI [Localité 1] Defrance verse également aux débats un article publié sur le site Internet de la commune de Vincennes aux termes duquel la pose de la première pierre du futur lycée a eu lieu le 14 mars 2022.

Enfin, si la commune de [Localité 1] verse aux débats une attestation d'avancement des travaux datée du 30 juin 2021 aux termes de laquelle le gymnase en construction sur le lot B d'une surface de 2084 m2 issu de la division de la H 21 se trouve au stade d'achèvement de travaux, hors d'eau et hors d'air, elle ne produit toutefois aucun élément permettant de démontrer un quelconque état d'avancement du chantier avant l'expiration du délai de cinq ans à compter de l'ordonnance d'expropriation.

Par ailleurs, c'est de manière inopérante que la commune invoque un retard imputable aux recours contentieux auxquels elle aurait dû faire face, ceux-ci n'ayant aucun effet suspensif d'exécution, que ce soit à l'égard de la procédure d'expropriation elle-même ou à l'égard des travaux, et alors qu'il lui incombait le cas échéant de requérir une nouvelle déclaration d'utilité publique si elle estimait que les travaux ne pourraient être débutés dans le délai de cinq ans de l'ordonnance d'expropriation.

De même, elle ne peut invoquer comme une cause légitime de dépassement du délai de cinq ans la nécessité de procéder à des études dites complémentaires sur la dépollution des sols qui auraient été entreprises en juin 2023, soit plus de douze années après l'ordonnance d'expropriation, et ce d'autant qu'elles ne peuvent avoir eu aucun effet explicatif rétroactif sur le dépassement dudit délai, et que la nécessité de procéder à des études de sols est une donnée présente dès le départ de tout projet constructif.

Dès lors, l'engagement des travaux a eu lieu au plus tôt en 2021, après la cession du terrain à la région à la fin 2020, soit six ans après la date butoir du 25 janvier 2015 qui marquait la date limite de dépassement du délai prescrit par l'article L.421-1 susvisé, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a considéré que, faute pour la commune de Vincennes d'établir qu'avant l'expiration du délai de cinq ans à compter de la date à laquelle est intervenue l'ordonnance d'expropriation a été réalisée ou engagée une partie suffisamment importante du projet déclaré d'utilité publique, la SCI [Localité 1] Defrance est fondée à demander la rétrocession du bien exproprié.

Ce bien ayant été entièrement démoli en vue d'entreprendre le programme de construction prévu par la DUP, lequel a été finalement achevé du moins s'agissant du lycée et du gymnase au cours des années 2023 et 2024, la rétrocession est matériellement impossible, ce qui ouvre droit à l'exproprié à obtenir l'indemnisation du préjudice subi consistant en la privation de la plus-value acquise par le bien exproprié et du préjudice de jouissance s'il découle de l'impossibilité de rétrocession.

II- Sur l'indemnisation du préjudice de la SCI [Localité 1] Defrance

Il y a lieu de constater que les parties ne critiquent pas le jugement en ce qu'il a débouté la SCI [Localité 1] Defrance de sa demande d'indemnisation du préjudice de jouissance caractérisé par les difficultés rencontrées par ces derniers pour se reloger après l'expropriation, au motif que celui-ci est directement lié à l'expropriation elle-même et non à l'impossibilité de rétrocession des biens.

Par ailleurs, le tribunal a retenu que le préjudice indemnisable en cas d'impossibilité d'exercice du droit de rétrocession est constitué par la privation de la plus-value acquise par le bien exproprié depuis l'expropriation jusqu'à la fin de l'année 2021, et, se fondant sur les seuls éléments de comparaison produits par la SCI [Localité 1] Defrance, la commune de Vincennes n'en ayant produit aucun, a condamné cette dernière à payer à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 2.402.103,60 euros décomposée comme suit :

- 92.153,60 euros au titre des locaux à usage de bureaux sur la base d'une valeur unitaire 2021 de 4.500 € /m2 ;

- 630.252 euros au titre de l'appartement sur la base d'une valeur unitaire 2021 de 9.165 € / m2 ;

- 1.504.292 euros au titre des locaux à usage d'entrepôt et de réserve sur la base d'une valeur unitaire 2021 de 2.000 € / m2 ;

- 175.406 € au titre du show-room également sur la base de 2.000 € / m2.

Sont en litige entre les parties, en premier lieu, la détermination du point de départ de la période à prendre en compte pour évaluer le préjudice de privation de la plus-value acquise par le bien exproprié, et en second lieu l'évaluation de cette perte de plus-value.

II-1 Sur le point de départ de la période préjudicielle

La commune de Vincennes, au soutien de l'infirmation du jugement, fait valoir que l'indemnité pour la privation de la plus-value acquise par le bien exproprié doit être considérablement réduite, voire est inexistante, en raison de la période de calcul prise en compte par le tribunal qu'elle estime erronée, la privation de plus-value ne devant pas être appréciée par référence au prix du bien au jour de l'expropriation mais à celui à la date de l'assignation aux fins de rétrocession, conformément à une jurisprudence récente de la Cour de cassation considérant que la période à retenir pour évaluer ce préjudice doit être circonscrite à la période comprise entre la date de l'assignation aux fins de rétrocession et la date à laquelle le droit de rétrocession est définitivement reconnu par le juge (Cass. 3 e civ. 10 juillet 2025, n°24-10.964). En réplique au moyen de la SCI [Localité 1] Defrance considérant que la réparation du préjudice dépendrait de la régularité ou non de l'expropriation, elle soutient qu'en l'espèce l'expropriation n'a pas perdu sa base légale contrairement à ce qui est soutenu. Elle en déduit à titre principal qu'il y a lieu de limiter le montant de la perte de plus-value à la différence entre la valeur du bien au 21 mars 2022 et la valeur à la date de l'arrêt à intervenir, soit début 2026, et qu'en l'espèce, il y a lieu de retenir que sur la période considérée, comprise entre l'acte introductif d'instance et ce jour, le marché des bureaux, du show-room, de l'entrepôt n'a enregistré aucune plus-value voire a été impacté par l'évolution baissière du marché, alors qu'une perte de plus-value peut être retenue s'agissant des surfaces relatives à l'appartement, mais limitée à 34.440 euros.

La SCI [Localité 1] Defrance fait valoir à titre principal au soutien de la confirmation du jugement quant au point de départ de la période préjudicielle, que l'expropriation étant dans le cas présent irrégulière car privée de base légale tant par l'annulation de l'arrêté de cessibilité que par celle de la déclaration d'utilité publique, l'indemnité compensatrice doit, par un raisonnement analogique aux dispositions du deuxième alinéa de l'article R.223-6 du code de l'expropriation et en application de la jurisprudence tant de la Cour de cassation que de la CEDH (arrêt 2 juillet 2002, n° 48161/99, Motais de Narbonne c/France), correspondre à la valeur actualisée du bien et incluant par conséquent, si tel est le cas, la plus-value acquise par ledit bien depuis la date à laquelle il a fait l'objet d'une expropriation, sous la seule déduction de l'indemnité principale de dépossession perçue au moment de l'expropriation, majorée des intérêts depuis son versement.

Réponse de la cour

Il résulte de l'article L. 421-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique susvisé que le droit de rétrocession est la faculté ouverte à l'exproprié dont le bien n'a pas reçu, dans le délai de cinq ans à compter de l'ordonnance d'expropriation, la destination prévue ou a cessé de recevoir cette destination, de racheter ledit bien, au regard de sa qualification à la date à laquelle le droit de rétrocession a été reconnu, au prix estimé à la date de la décision de première instance statuant sur le prix de l'immeuble rétrocédé (3e Civ., 26 février 1997, n° 96-70.022, publié).

La rétrocession n'étant pas une résolution du transfert de propriété intervenu par expropriation, mais une nouvelle vente opérant sans rétroactivité (3e Civ., 8 juin 1988, n° 86-19.430, publié), elle n'affecte pas l'indemnité de dépossession versée à l'exproprié.

L'impossibilité de rétrocession du bien exproprié se résout en dommages-intérêts destinés à compenser la perte de la plus-value acquise le cas échéant par les biens expropriés depuis la date à laquelle la rétrocession aurait dû intervenir si elle avait été possible jusqu'à celle de la décision fixant cette indemnité.

Il découle de ces règles, s'agissant de la perte de plus-value du bien dont la rétrocession est devenue impossible, que :

- la rétrocession n'étant qu'une faculté, sans incidence sur la régularité de l'expropriation, le point de départ de la période préjudicielle est, non pas la date à laquelle le bien a été exproprié, mais celle de l'assignation aux fins de rétrocession, qui constitue la mise en demeure de l'autorité expropriante de restituer son bien à l'exproprié (3e Civ., 17 juillet 1997, n° 95-17.530, publié) ;

- la rétrocession, lorsqu'elle est possible, supposant le rachat par l'exproprié de son bien à sa valeur résultant de sa qualification à la date à laquelle le droit de rétrocession a été définitivement reconnu, cette date constitue, lorsque la rétrocession est impossible, le terme de la période préjudicielle. (3e Civ., 10 juillet 2025, n° 24-10.964)

La SCI [Localité 1] Defrance soutient que ces principes ne trouvent à s'appliquer que dans l'hypothèse d'une expropriation régulière, ce que ne serait pas celle en objet en l'état de l'annulation définitive à la fois de la déclaration d'utilité publique et de l'arrêté de cessibilité.

En effet, aux termes des dispositions combinées des articles L. 223-2, et R.223-1 à R.223-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, tout exproprié, en cas d'annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité, peut faire constater par le juge de l'expropriation que l'ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale et demander son annulation, à peine d'irrecevabilité de sa demande dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision définitive du juge administratif si l'exproprié a été partie à la procédure devant cette juridiction, et à compter de la réception de l'information qu'est tenue de leur dispenser l'expropriant, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie de signification. Après avoir constaté l'absence de base légale de l'ordonnance portant transfert de propriété, le juge statue sur les conséquences de son annulation. Le juge constate, par jugement, l'absence de base légale du transfert de propriété et en précise les conséquences de droit ; si le bien exproprié n'est pas en état d'être restitué, l'action de l'exproprié se résout en dommages et intérêts.

Ces dommages et intérêts correspondent à la valeur actualisée du bien incluant, si tel est le cas, «  la plus-value acquise par ledit bien depuis la date à laquelle il a fait l'objet d'une expropriation » sous la seule déduction de l'indemnité principale perçue au moment de l'expropriation, majorée des intérêts depuis son versement (3e Civ., 17 nov. 2010, n° 09-16.797; 3e, Civ., 7 juin 2011, n° 10-21.141).

Dans un arrêt récent, où était invoquée la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme, la Cour de cassation a encore rappelé que la cour d'appel avait « exactement retenu que les propriétaires des parcelles dont le transfert de propriété a été annulé et qui ne sont pas en état d'être restituées devaient être indemnisés de la perte de la plus-value correspondant à la différence existant entre la valeur de ces biens au jour de la décision constatant l'impossibilité de les restituer et le montant de l'indemnité principale de dépossession qu'ils avaient perçue, augmentée des intérêts depuis son versement' (3e Civ., 30 juin 2016, n° 15-18.508).

Ainsi, en cas d'expropriation irrégulière, les dommages intérêts, pour équivaloir à une restitution en nature, doivent indemniser la privation de la plus-value acquise par le bien entre la dépossession irrégulière et la décision constatant l'impossibilité de restitution.

En l'espèce, la SCI [Localité 1] Defrance n'a pas produit aux débats les décisions qu'elle invoque comme ayant annulé la déclaration d'utilité publique et l'arrêté de cessibilité, se contenant de se reporter à l'exposé des procédures administratives par un jugement du juge de l'expropriation du Val de Marne en date du 1er février 2016 rendue dans le cadre d'une procédure tendant à faire constater la perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation du 21 janvier 2010 ayant prononcé le transfert de propriété de la parcelle H [Cadastre 1] au profit de la commune de Vincennes, et ayant déclaré irrecevable cette demande pour défaut de qualité à agir des demandeurs, motif pris qu'en dépit de leur qualité de détenteurs majoritaires de parts de la SCI expropriée, celle-ci, en liquidation judiciaire, avait seule la qualité d'expropriée et qualité pour agir, exposé duquel il résulte que «  Par jugement du 15 septembre 2011, le tribunal administratif de Melun a dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'annulation de l'arrêté du 27 mars 2008 (premier arrêté de cessibilité), et annulé pour excès de pouvoir l'arrêté du Préfet du Val de Marne en date du 12 août 2009 (second arrêté de cessibilité) ayant déclaré cessible au profit de la commune de Vincennes la parcelle cadastrée H [Cadastre 1]. Par jugement du 27 octobre 2011, le tribunal administratif de Melun a annulé l'arrêté du 3 juillet 2007, portant déclaration d'utilité publique. Par jugement du 28 mars 2013, le tribunal administratif de Melun a rejeté la tierce opposition formée par la commune de Vincennes tendant à voir déclarer le jugement du 15 septembre 2011 non avenu. Par arrêt en date du 13 novembre 2014, la Cour administrative d'appel a déclaré irrecevable la requête en appel formée par la commune de Vincennes à l'encontre du jugement du Tribunal administratif de Melun en date du 28 mars 2013.Par arrêt du 30 septembre 2015, le Conseil d'Etat a rejeté comme non admis le pourvoi formé par la commune de Vincennes à l'encontre de l'arrêt du 13 novembre 2014. »

La SCI [Localité 1] Defrance en déduit que, nonobstant l'absence de décision judiciaire ayant constaté la perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation, l'arrêté du 12 août 2009 déclarant cessible la parcelle cadastrée H [Cadastre 1] au profit de la commune de Vincennes est définitivement absent de l'ordonnancement juridique, tout comme la déclaration d'utilité publique qui a été elle-même annulée, et que la perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation constitue un fait juridique qui, même s'il n'a pas fait l'objet d'une décision de constatation par le juge de l'expropriation, s'impose dans l'ordre juridique et doit être prise en compte dans toute procédure ultérieure, en particulier la présente procédure en dommages et intérêts.

Toutefois, la SCI [Localité 1] Defrance ne saurait être suivi alors qu'il est jugé que l'annulation d'une déclaration d'utilité publique n'affecte pas directement la validité de l'ordonnance de transfert de propriété, ce transfert de propriété ne pouvant être remis en cause que lorsqu'un pourvoi en cassation a été introduit à l'encontre de l'ordonnance d'expropriation en application de l'article L. 223-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ou lorsque le juge de l'expropriation est saisi, dans les délais requis, sur le fondement de l'article L. 223-2 du même code aux fins de constater la perte de base de l'ordonnance et statue sur une telle demande.

Ainsi, l'annulation de l'arrêté de déclaration d'utilité publique n'entraîne pas directement l'annulation, par voie de conséquence, de la décision de transfert de propriété ni de la décision rendue en matière indemnitaire. ( 3e Civ., 19 septembre 2019, pourvoi n° 18-18.755).

Or, dans la présente espèce, il n'est pas prétendu que l'ordonnance d'expropriation aurait été frappée de pourvoi ou que le juge de l'expropriation aurait constaté, par une décision définitive, la perte de base légale de cette ordonnance, de sorte que les expropriés ne sont pas fondés à faire constater la perte de fondement juridique de la décision qui les concerne, en dehors des conditions procédurales expressément prévues par le code de l'expropriation.

Il s'ensuit que lorsque, comme en l'espèce, l'expropriation n'a pas été jugée irrégulière et que la rétrocession est impossible, le point de départ de la période préjudicielle est non pas, comme l'a retenu le tribunal, la date à laquelle le bien a été exproprié, mais celle de l'assignation aux fins de rétrocession, qui constitue la mise en demeure de l'autorité expropriante de restituer son bien à l'exproprié, soit le 21 mars 2022, et que le terme de la période préjudicielle est constitué par la date à laquelle le droit de rétrocession est définitivement reconnu, soit en l'espèce à la date du présent arrêt.

L'indemnité due aux expropriés doit donc être égale à la différence de valeur des biens expropriés entre le 21 mars 2022, date de l'assignation aux fins de rétrocession, et la date du présent arrêt, date de reconnaissance de ce droit.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a retenu comme point de départ de la période préjudicielle la date de l'expropriation et comme terme de cette même période celle de l'assignation

II ' 2 Sur l'évaluation de la plus-value acquise par le bien durant la période préjudicielle

La commune de Vincennes fait valoir qu'en toute hypothèse, l'indemnité compensatrice doit être fixée par rapport à des critères objectifs et reposer sur une analyse réelle du marché immobilier, ce que n'aurait pas fait le tribunal en retenant des références largement supérieures aux valeurs réellement observées. S'appuyant sur un rapport de consultation du 15 janvier 2025 et un rapport complémentaire du 2 décembre 2025, établis par Mme [T], elle soutient que le montant de l'indemnité retenue par le tribunal, uniquement déterminé sur la base des références produites par la SCI [Localité 1] Defrance n'est pas justifié au regard des caractéristiques du bien immobilier objet du litige. Elle rappelle les conclusions du rapport de consultation précité aux termes duquel il est indiqué « que le montant de l'indemnité compensatrice de la privation de plus-value estimé par le Tribunal Judiciaire de Créteil, aux termes de son jugement en date du 2 avril 2024, est particulièrement excessif et déconnecté de la réalité au regard de la situation des biens expropriés : - Au sein d'une ancienne cité industrielle délaissée depuis de nombreuses années, non entretenue et présentant des risques potentiels pour les occupants, les riverains et les passants. ; - Au sein d'une construction édifiée sur un site pollué par des solvants chlorés dans les gaz du sol nécessitant une surveillance régulière de l'air ambiant, des eaux souterraines et de l'eau du robinet ; - Sur un terrain situé dans une zone d'aléas forts du fait du gonflement des sols argileux. Sachant que la situation est le principal critère en matière d'évaluation immobilière, l'impact de ces facteurs est considérable sur la valorisation des lots 3 et 95 dont était propriétaire la S.C.I [Localité 1] DEFRANCE. Outre le caractère démesuré des évaluations du Tribunal, il a été souligné que : - le calcul de la perte de plus-value issu du jugement du 2 avril 2024 était erroné, le Tribunal ayant omis l'abattement de 30% pour occupation, abattement appliqué par le juge de l'expropriation aux termes de son jugement du 7 juillet 2011(pièce n°3-page 14) et confirmé par la Cour d'Appel aux termes de son arrêt du 25 septembre 2014 (pièce n°4-5ème page) ; -que la seule référence ayant servi de base à l'évaluation de l'entrepôt se rapporte à une opération de promotion immobilière, tel que cela résulte de la lecture de l'acte de vente produit par la SCI [Localité 1] DEFRANCE. Or, la valeur d'un terrain à bâtir, déterminée notamment au regard de la rentabilité de l'opération ne peut être comparée à la valeur d'un entrepôt pièce 14 de la SCI [Localité 1] DEFRANCE). ».

La commune de [Localité 1] estime donc qu'au regard des références qu'elle rappelle, doivent être retenues en fonction de la nature des locaux, d'une part les valeurs moyennes de cession à fin 2021 de 3.500 € / m2 pour les surfaces de bureaux et la surface de showroom, 4.900 € / m2 pour l'appartement après abattement de 30 % afin de tenir compte de l'état de délabrement des constructions dont dépendaient les biens expropriés, 1.170 €/m2 pour les surfaces d'entrepôts et de réserve, et d'autre part les valeurs moyennes de cession à fin 2025 de 3.500 € / m2 pour les surfaces de bureaux et la surface de showroom, d'où une absence de plus-value, de 5.180 €/m2 pour l'appartement, soit une perte de plus-value de 34.440 €, et de 1.170 pour les surfaces d'entrepôt et réserve, soit une absence de plus-value.

Dans l'hypothèse où la cour retiendrait la période préjudicielle invoquée par la commune de Vincennes, la SCI [Localité 1] Defrance soutient en premier lieu qu'il convient de prendre en considération les caractéristiques des biens expropriés telles qu'elles ont été caractérisées par le juge de l'expropriation dans le jugement fixant l'indemnité de dépossession et dans le procès-verbal de transport sur les lieux faisant corps avec le jugement, caractérisation revêtue de l'autorité de chose jugée en dernier ressort, étant rappelé que de même que les indemnités de dépossession ne doivent pas être fixées en fonction de l'usage futur du bien, les dommages et intérêts de privation de plus-value ne doivent pas davantage être fixés en raison de l'usage actuel du terrain (futur à la date de référence) et des dépenses éventuellement liées à cet usage, mais en raison de la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation, ce qui induit à la fois l'interdiction de prise en compte de l'usage futur du bien exproprié pour la fixation des indemnités et l'obligation de prise en compte de la consistance des biens à la date de référence. A cet égard, elle conteste la prise en compte d'un abattement pour occupation du bien objet de la rétrocession, en faisant valoir que l'ordonnance d'expropriation éteignant, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés, (article L. 222-2, premier alinéa, du code de l'expropriation), le bien entré dans le patrimoine de l'expropriant est par conséquent un bien libre d'occupation et le retour vers le patrimoine de l'exproprié de ce bien dans le cadre d'une rétrocession est également un bien libre d'occupation. De surcroît, s'agissant ici d'une expropriation irrégulière, le transfert de propriété est réputé n'avoir pas eu lieu, aucun abattement d'aucune sorte n'entre en ligne de compte dans le calcul des dommages et intérêts. Il en est de même concernant l'abattement pour pollution suggéré par la commune, dès lors qu'en l'état actuel du droit des sols pollués, il n'y a de pollution qu'en considération de l'usage auquel on destine le terrain et il n'y a donc de coût de dépollution qu'en raison des nécessités induites par l'usage futur de ce terrain, lequel ne peut être pris en compte pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession, seul l'usage effectif du bien à la date de référence important. Elle poursuit qu'à la date de référence du 30 mai 2007, visée dans le jugement fixant les indemnités de dépossession, les biens étaient situés dans une zone de mixité urbaine incluant, activités, habitat, commerces, bureaux, équipements avec un usage effectif conforme à la destination de la zone à cette date, de sorte que la question d'une prise en compte de la pollution ne se pose que dans l'hypothèse d'un changement d'usage au sein de la zone. Or, la prise en compte de l'usage futur est prohibée. De surcroit, dans le mode de calcul correspondant à une expropriation dont la régularité ne serait pas contestée, la date de référence est la date de l'assignation en rétrocession, soit mars 2022, date à laquelle l'état objectif des lieux n'appelle pas de décote forfaitaire de 40 %, la dépollution du site ayant été réalisée. Enfin, ils relèvent que dans le cadre de la vente de la parcelle H [Cadastre 3] issue de la division de la H21, au promoteur Atome Promotion, votée par délibération du conseil municipal du 19 décembre 2024 pour un montant de 7,591 millions d'euros, la ville a commercialisé une partie de l'emprise d'utilité publique à des fins d'opération de promotion immobilière privée, à des conditions financières très lucratives ( 9.923 €/m2), sans que manifestement aucun frein imputable à la « pollution » n'intervienne dans le processus, de sorte que la valorisation publique du terrain constructible par la commune contredit donc tout discours d'inexistence de plus-value du bien exproprié, celle-ci ayant elle-même matérialisé la valeur de marché du site.

En second lieu, elle indique prendre acte de l'appréciation du premier juge selon laquelle il faut tenir compte de l'inclusion du bien dans une copropriété dégradée, tout au moins en ce qui concerne le bâtiment A, et également de la situation géographique parfois plus avantageuse de certains termes de comparaison à proximité immédiate du métro et de la zone de [Localité 1] dite « carré magique ». Elle calcule en conséquence la plus-value acquise par le bien à la somme de 2.158.025 € selon la méthode promue par la commune, soit par référence aux valeurs de base retenues par le premier juge et acceptées par l'intimée (dernier trimestre 2021) : - Bureaux : 4 500 €/m2 ; - Appartement 9 165 €/m2 ; - Entrepôts 2000€/m2 ; - Show-room idem que bureaux 4 500 €/m2, et la 500 €/m2, et la moyenne arithmétique de ses termes de comparaison au premier trimestre 2026 permettant de dégager des valeurs 2026 pour les bureaux et le showroom de 7.000 €/m2 affectée d'un coefficient de 0,8 identique à la pondération moyenne retenue par le premier juge, soit 5 600 €/m2, pour l'appartement de 9.000 € /m2 affectée d'un coefficient de 0,8 identique à la pondération moyenne retenue par le premier juge, soit 7.200 €/m2, et pour les entrepôts de 4.000 €/m2 affectée d'un coefficient de 0,8 identique à la pondération moyenne retenue par le premier juge, soit 3.200 €/m2.

Elle s'oppose à la prise en compte de certains des éléments de comparaison produits par la commune, notamment en raison de l'absence de référence de publication ne permettant pas d'assurer le respect du principe de la contradiction, ou encore d'une localisation et de caractéristiques des biens trop dissemblable.

Réponse de la cour

Si la rétrocession s'analyse en une nouvelle cession consentie à l'ancien propriétaire en contrepartie de la restitution du bien contre le paiement de son prix, lequel prix doit être évalué selon l'article L.421-2 du code de l'expropriation, suivant les mêmes règles que pour l'expropriation, ces dispositions concernent uniquement la fixation du prix de rétrocession du bien, et non l'évaluation du préjudice consécutif à l'impossibilité d'obtenir la rétrocession du bien en nature. (3e Civ. 10 juillet 2025, n° 24-10.964).

Il est en effet jugé qu'à l'intérieur de la période de référence ci-dessus retenue, il appartient aux juges du fond, adoptant la méthode d'évaluation de leur choix et retenant parmi les éléments de référence qui leur sont proposés ceux qui leur apparaissent les mieux appropriés, de fixer souverainement la valeur actuelle de l'immeuble dont la rétrocession est devenue impossible (3e Civ.,24 mai 2006, n°05-70.034 ; 3e Civ., 11 janvier 2011, n° 09-17.370).

En l'espèce, le calcul de l'éventuelle plus-value acquise par les biens doit donc s'opérer par la comparaison entre la valeur de ceux-ci à la date du 21 mars 2022, date de l'assignation aux fins de voir reconnaître le droit de rétrocession de la SCI [Localité 1] Defrance, par référence à sa consistance lors de l'expropriation et à des termes de comparaison pertinents contemporains de cette date de mars 2022,et la valeur vénale actuelle des biens déterminée à la date de reconnaissance du droit à rétrocession par la présente cour, par référence aux mêmes critères.

1°) Description, consistance et état des biens

S'agissant de la consistance et l'état des biens exproprié à l'époque de l'expropriation, il convient de se référer à la description détaillée des immeubles, locaux et biens expropriés, relatés dans le jugement du 7 juillet 2011, reprise par l'arrêt de la cour d'appel du 25 septembre 2014 ayant fixé les indemnités de dépossession allouées à la SCI [Localité 1] Defrance .

S'agissant de la parcelle H [Cadastre 1] expropriée dans son ensemble :

«  «  La parcelle expropriée (H21) correspond à un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 1]. Elle est de forme quasi rectangulaire (en forme de petit L)'

La [Adresse 10] constitue un des axes principaux de la commune. La [Adresse 11] est plus calme et bordée en grande partie de pavillons. Le terrain comporte 7 bâtiments d'une surface utile de 15.000 m2 soumis au régime de la copropriété et numérotées de A à G.

Cet immeuble est situé au c'ur de la commune de [Localité 1] à peu de distance de la mairie, du château, des rues commerçantes, permettant une desserte rapide par le métro, le bus et les véhicules, dans une zone d'occupation mixte, d'activité et résidentielle de bonne qualité.

Selon l'état descriptif de division reçu par Maître [X], ' le 19 novembre 1996 :

Le bâtiment A est à usage commercial d'une superficie bâtie au sol hors 'uvre de 4 968 m2, édifié en retrait de 24 mètres de l'alignement de la [Adresse 11] et de 33 mètres de l'alignement de la [Adresse 10] en bordant les propriétés riveraines.

Sous-sol accessible par la [Adresse 10], rez-de-chaussée et 6 étages droits accessibles par les automobiles jusqu'au 5ème étage par la rampe d'accès prenant naissance dans la cour commune ou à pied par la batterie d'ascenseurs jusqu'au 6ème étage.

Le bâtiment B est à usage commercial d'une superficie bâtie au sol hors 'uvre de 173 m2, édifié en retrait de 20 mètres de l'alignement [Adresse 10]. Rez-de-chaussée légèrement surélevé par rapport au niveau de la rue. Quai de déchargement des marchandises avec auvent. Parking en façade principale.

Le bâtiment C est à usage d'habitation, d'une superficie au sol de 62 m2, à l'alignement de la [Adresse 10], accessible par une partie de la cour pavée. Partie de la cour. Rez-de-chaussée, un étage sur sous-sol à usage de cave.

Le bâtiment D est édifié dans le prolongement du bâtiment C. Il est à usage d'habitation, d'une surface au sol de 45 m2. Il comprend un rez-de-chaussée sur un étage. Ce bâtiment est accessible par une partie de la cour privative formant le lot 93 du règlement de copropriété.

Le bâtiment E est à usage d'habitation à l'alignement de la [Adresse 10], d'une superficie bâtie hors 'uvre de de 75 m2, accessible par une partie de la cour d'accès privatif (lot 93).

Il comprend un rez-de-chaussée et un étage sur sous-sol partiel à usage de garage.

Les bâtiments C,D, E (les seuls à usage d'habitation, outre le G situé à l'opposé de la [Adresse 10]) son