TJ 93008, 28 mai 2026, RG 24/06031

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 MAI 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/06031 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZL7E
N° de MINUTE : 26/00840

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] A [Localité 2] représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître [O], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEURS

Madame [Z] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Charles LEKEUFACK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1228

Monsieur [N] [D]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 23 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [Q] et Monsieur [N] [D] sont propriétaires des lots n°248 et 409 au sein de la [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], [Adresse 5], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION PARIS 17, a fait assigner Madame [Z] [Q] et Monsieur [N] [D] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], [Adresse 5] demande à la présente juridiction de :

VU le règlement de copropriété.

VU les pièces versées aux débats.

VU l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

VU l’article 10.1 de la loi susvisée modifiée par la loi du 13 juillet 2006.

JUGER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS [Adresse 6], recevable et bien fondé en l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [N] [D] et Mademoiselle [Z] [Q].

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [D] et Mademoiselle [Z] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS [Adresse 6], en principal, selon décompte arrêté au 29 février 2024, appels de fonds du 1er janvier 2024 inclus la somme de 5 929,37 € au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, date de la mise en demeure de payer sur la somme de 6 954,97 € et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1231-6 du Code Civil).

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [D] et Mademoiselle [Z] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 1 729,60 € au titre des frais contentieux en application de l'article 10.1 de la Loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la Loi du 13 Juillet 2006.

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [D] et Mademoiselle [Z] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l’article 514 du C.P.C.

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [D] et Mademoiselle [Z] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 2 000 € en vertu de l’article 700 du C.P.C.

LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens qui comprendront le coût des frais d'inscription d'hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du C.P.C.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 30 janvier 2025, Madame [Z] [Q] s’est constituée en défense mais n’a pas conclu et n’a adressé aucun message à la présente juridiction.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte de signification à tiers présent au domicile, Monsieur [N] [D] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 21 mars 2025, l’instruction a été clôturée et l’affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 23 octobre 2025.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, puis prorogée à plusieurs reprises pour être rendue par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], [Adresse 5] verse notamment aux débats :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Madame [Z] [Q] et de Monsieur [N] [D];
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 29 février 2024, au titre de la période s’étant écoulée du 23 mars 2023 au 1er janvier 2024, faisant apparaître un solde débiteur total de 5.929,37 euros au titre des charges de copropriété impayées et 1.729,60 euros au titre des frais de recouvrement exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 24 septembre 2020, 23 juin 2021, 9 juin 2022 et 15 juin 2023, portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, approbation du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024, et adoption de travaux ;
- les appels de fonds adressés à Madame [Z] [Q] et à Monsieur [N] [D];
- la mise en demeure du 13 février 2024 adressée à Madame [Z] [Q] et à Monsieur [N] [D] ;
- le contrat de syndic en vigueur du 15 juin 2023 au 30 septembre 2025 ;
- le règlement de copropriété de la [Adresse 1] ;

L'examen de ces pièces fait apparaître que la demande en paiement des charges est bien fondée en son principe comme en son montant, les pièces versées aux débats permettant de justifier l’intégralité des sommes réclamées au titre des charges.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 29 février 2024, charges qui sont afférentes à la période s’étant écoulée du 23 mars 2023 au 1er janvier 2024, s'élève donc à la somme de 5.929,37 euros.

De leur côté, Madame [Z] [Q] et Monsieur [N] [D], non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, Madame [Z] [Q] et Monsieur [N] [D] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], [Adresse 5] la somme de 5.929,37 euros au titre des charges de copropriété impayées au titre de la période s’étant écoulée du 23 mars 2023 au 1er janvier 2024.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 février 2024, soit à compter du lendemain de la notification de la mise en demeure du 13 février 2024 aux défendeurs, étant précisé que les charges réclamées par l’assignation sont d’ores et déjà intégrées dans la mise en demeure. En revanche, le surplus de la somme demandée correspondant à des frais, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’application de l’intérêt légal sur la somme de 6 954,97 euros au titre des charges.

La capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil sera ordonnée, conformément à la demande en ce sens du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l'examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que les frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Madame [Z] [Q] et de Monsieur [N] [D] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé soit n'apparaissent pas nécessaires, soit n’apparaissent pas justifiés :

- ainsi des honoraires de suivi dossier avocat, pour des montants de 478,80 euros au premier semestre 2023, 478,80 euros au second semestre 2023, et les honoraires de transmission de dossier avocat d’un montant de 500 euros, ces frais constituant soit des frais irrépétibles soit des frais correspondant à des actes d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu'il n'est pas rapporté qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 1.457,60 euros, seront donc écartés.

- ainsi des autres frais honoraires de mise en demeure pour un montant de 68 euros et honoraires « forfaitaires » de 240 euros d’après la pièce n°30 pour la constitution d’hypothèque légale qui n’apparaissent pas suffisamment justifiés, étant précisé que ces derniers honoraires forfaitaires d’avocat doivent être pris en compte dans les frais irrépétibles.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], [Adresse 5] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Madame [Z] [Q] et Monsieur [N] [D] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété depuis de nombreuses années.

Les manquements répétés de Madame [Z] [Q] et de Monsieur [N] [D] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, caractérisent leur mauvaise foi.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [Z] [Q] et Monsieur [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], [Adresse 5] la somme de 590 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Le syndicat demandeur sera débouté du surplus de sa demande, qui est disproportionné compte tenu du montant de sa créance principale.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [Q] et Monsieur [N] [D] qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [Z] [Q] et Monsieur [N] [D] seront également condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], [Adresse 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

Le syndicat demandeur sera débouté du surplus de ses demandes.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS