TJ 93008, 5 juin 2026, RG 25/01473

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/01473 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3QGM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2026 MINUTE N° 26/00935

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Nous,Monsieur Thomas RONDEAU, Premier Vice-Président adjoint, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Mars 2026 avons mis l'affaire en délibéré en date du 22 mai 2026 et avons prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société JACKY ET JEANNETTE
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Maître Philippe CHATELLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

ET :

La société VSA
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]

représentée par Me Gary GOZLAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 3]- [Localité 3]

Monsieur [Q] [Z]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 4]

représenté par Me Gary GOZLAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 3]- [Localité 3]

Madame [E] [Z]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 4]

représentée par Me Gary GOZLAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 3]- [Localité 3]

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2023, la SCI JACKY & JEANNETTE a donné à la SARL VSA en cours de constitution un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] au [Localité 2] (Seine-Saint-Denis).

La SCI expose que M. [Q] [Z] et Mme [E] [I] épouse [Z] se sont portés caution solidaire aux termes du bail signé, à hauteur de 106.200 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI JACKY & JEANNETTE a fait délivrer à la SARL VSA, par acte du 7 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant au principal de 12.342,64 euros, montant arrêté au 1er février 2025, dénoncé à M. [Q] [Z] et à Mme [E] [I] épouse [Z] par acte délivré le 24 février 2025 en leur qualité de caution.

Par acte de commissaire de justice délivré les 4 et 11 août 2025, la SCI JACKY & JEANNETTE a assigné la SARL VSA, M. [Q] [Z] et Mme [E] [I] épouse [Z] pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.

L'affaire, initialement fixée à l'audience du 10 novembre 2025, a été renvoyée aux audiences du 22 janvier 2026 puis du 27 mars 2026.

Par conclusions déposées à l'audience du 27 mars 2026, la SCI JACKY & JEANNETTE demande au président du tribunal, au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1103 et 1104 du code civil, de l'article 1728 du code civil, des articles 699, 700 alinéa 2 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :
à titre principal,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial du 22 novembre 2023 à la date du 7 mars 2025 à minuit avec toutes les conséquences de droit ;
- ordonner en conséquence l'expulsion de la société VSA ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
- juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner solidairement par provision la société VSA, M. [Q] [Z] et Mme [I] [E] épouse [Z] à payer à la société JACKY & JEANNETTE la somme de 12.527,58 euros toutes taxes comprises, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires arrêté au 7 mars 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, dus au titre du bail du 22 novembre 2023, sous astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte ;
- juger que la somme totale de 12.527,58 euros, à parfaire, due par la société VSA et les cautions sera augmentée d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal, et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;
- condamner solidairement par provision la société VSA, M. [Q] [Z] et Mme [I] [E] épouse [Z] à payer à la société JACKY & JEANNETTE une indemnité d'occupation mensuelle et indexée égale au dernier loyer contractuel, contractuellement majoré de 50 %, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs, dans les conditions du bail ;
- juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire, si par impossible il n'était pas fait droit à la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner la résiliation du bail commercial du 22 novembre 2023 pour motifs graves et légitimes ;
- condamner solidairement par provision la société VSA, M. [Q] [Z] et Mme [I] [E] épouse [Z] à payer à la société JACKY & JEANNETTE la somme de 20.109,16 euros toutes taxes comprises, à parfaire, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires arrêté au 2 juin 2025 dus au titre du bail du 22 novembre 2023,
sous astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- juger que pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, la société VSA et les cautions seront déchues du terme et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l'expulsion encourue sans qu'il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu'il soit nécessaire qu'une nouvelle ordonnance soit prononcée ;
en tout état de cause,
- débouter la société VSA, M. [Q] [Z] et Mme [I] [E] épouse [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner solidairement par provision la société VSA, M. [Q] [Z] et Mme [I] [E] épouse [Z] à payer à la société JACKY & JEANNETTE la somme de 20.109,16 euros toutes taxes comprises, à parfaire, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires arrêté au 2 juin 2025 dus au titre du bail du 22 novembre 2023,
sous astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte ;
- juger que la somme totale de 20.109,16 euros, à parfaire, due par la société VSA et les cautions sera augmentée d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal, et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;
- juger que la société JACKY & JEANNETTE conservera le dépôt de garantie dont elle dispose, soit la somme de 8.400 euros ;
- condamner solidairement par provision la société VSA, M. [Q] [Z] et Mme [I] [E] épouse [Z] à payer à la société JACKY & JEANNETTE les dépens, ainsi que la somme de 6.000 euros, à parfaire, par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées à l'audience du 27 mars 2026, la SARL VSA, M. [Q] [Z] et Mme [I] [E] épouse [Z] demandent au président du tribunal, au visa des articles 659, 700 et 835 du code de procédure civile, de :
à titre principal,
- prononcer irrecevable les demandes de SCI JACKY & JEANNETTE pour défaut de pouvoir de la juridiction en présence de contestations sérieuses ;
à titre subsidiaire,
- interpréter le contrat de bail comme indiquant que l'article 3 "cautionnement de bail" du contrat s'entend comme étant la transcription des modalités d'exécution de l'article 4 "engagements de M. et Mme" et par conséquence constater que les consorts [Z] ne peuvent être recherchés en tant que caution ;
- annuler la clause relative au pas de porte au profit de la SCI JEANNE & JEANNETTE et constater qu'aucune dette compte tenu des sommes payées, en cas de reliquat compenser les créances dues entre elles ;
- condamner la société JACKY & JEANNETTE à payer la somme de 5.000 euros chacun aux consorts [Z] au titre du préjudice moral ;
à titre infiniment subsidiaire,
- annuler la clause relative à un acte de cautionnement où les consorts [Z] seraient considérés comme caution de dettes locatives en lien avec le contrat de bail conclu pour le compte de la société VSA avec la société JACKY & JEANNETTE pour vice du consentement, disproportion des engagements et manquement aux conditions de formes relatives à la mention manuscrite ;
- ordonner une vérification d'écriture si la clause relative au cautionnement solidaire est considéré comme applicable ;
à titre plus qu'infiniment subsidiaire,
- débouter la société JACKY & JEANNETTE de l'ensemble de ses demandes de paiement à l'encontre des consorts [Z] en l'absence de dénonciation des actes extrajudiciaires ;
en tout état de cause,
- débouter la société JACKY & JEANNETTE de l'ensemble de ses demandes ;
- en cas de condamnation au paiement, accorder des délais de paiement à la société VSA et le cas échéant aux consorts [Z] à hauteur de 500 euros par mois en sus du loyer pendant une période de 24 mois et que le paiement s'impute en principal sur le capital avant les intérêts ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution de l'échéancier de paiement et tout autre type d'indemnité ;
- sur les demandes accessoires, condamner la société JACKY & JEANNETTE à payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 à chacun des défendeurs.

A l'audience du 27 mars 2026, les conseils des parties ont été entendus en leurs observations au soutien de leurs écritures.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures des parties.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026, par mise à disposition au greffe, prorogé au 5 juin 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire en son article 12, précisant qu'en cas de défaut de paiement, ledit bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement de payer.

Force est de constater que les causes du commandement de payer, délivré le 7 février 2025 pour un montant au principal de 12.342,64 euros n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois.

Il ne saurait ici être retenu que la SCI JACKY & JEANNETTE aurait agi de mauvaise foi, étant observé que c'est en vain que la SARL VSA expose que le gérant n'aurait pas compris la portée de ses engagements, en ce compris le règlement du pas de porte pour un montant de 52.000 euros, les supposés vices du consentement supposant la démonstration par les défendeurs des conditions prévues par les articles 1132 et suivants du code civil, ce qui ne saurait résulter de la seule allégation selon laquelle M. et Mme [Z] ne maîtrisent pas suffisamment la langue française, nonobstant les pièces versées en défense, alors qu'ils ont signé le contrat de bail.

Ainsi, le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance dudit commandement, soit le 8 mars 2025.

La société en défense sollicite l'octroi de délais.

Force est toutefois de constater que la société VSA ne produit pas des pièces comptables de nature à démontrer un retour à meilleur fortune ou la possibilité de reprendre les paiements, alors que la dette apparaît s'être aggravée depuis la délivrance du commandement de payer.

Les difficultés liées à une fuite d'eau, qui résulte d'une photographie d'un écran de téléphone, ne sont pas démontrées, de même que l'invocation de travaux de voirie, ne sauraient justifier d'accorder des délais de paiement.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

L'expulsion sera donc ordonnée, suivant modalités fixées au dispositif.

La demanderesse justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte locatif à la date du 2 juin 2025 que la société VSA reste devoir à cette date la somme de 20.109,16 euros, hauteur non sérieusement contestable de l'obligation de paiement.

La société VSA sera condamnée à titre provisionnel cette somme.

La somme due sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du commandement sur la somme qui y est visée et à compter de l'assignation pour le surplus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société causant un préjudice au bailleur, celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation correspondant au loyer et aux charges courantes, étant observé qu'il sera également dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des sommes réclamées (majoration de 50 pour cent du montant qui aurait été dû par rapport au loyer), dans la mesure où les sommes réclamées excèdent largement le revenu locatif dont la société bailleresse se trouve privée du fait de la résiliation de la convention et pourraient donner lieu à modération par le juge du fond. De même, les demandes relatives à l'indexation et la capitalisation des intérêts seront rejetées.

Il n'y a pas non plus lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la société en demande dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés.

En revanche, concernant les demandes dirigées contre les consorts [Z] comme caution, la clause 3° cautionnement de bail mentionne un engagement de 106.200 euros, tandis que la clause 4° fait elle état d'un cautionnement solidaire et indéfini uniquement si la société VSA ne reprend pas les engagements.

Les deux clauses du contrat de bail mentionnent à la fois un engagement limité et un engagement indéterminé.

En outre, à tout le moins, la maîtrise relative de la langue française par les cautions est de nature à créer un doute sérieux s'agissant des mentions manuscrites de leur engagement de caution.

Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes en tant que dirigées contre les consorts [Z], au vu des contestations sérieuses ici élevées.

Les demandes d'astreinte formées par la SCI JACKY & JEANNETTE seront rejetées, la résistance abusive de la société VSA n'étant pas ici démontrée.

Au vu de la présente décision, la demande au titre du préjudice moral subi par les consorts [Z] ne saurait prospérer et sera donc rejetée.

S'agissant de la demande au titre des frais non répétibles, il sera accordé à la demanderesse la somme indiquée au dispositif en application de l'article 700 de procédure civile.

La SARL VSA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS