TJ 93008, 8 juin 2026, RG 25/01274

Tribunal judiciaire de Bobigny
Chambre 6/Section 4
AFFAIRE N° RG : N° RG 25/01274 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RMA
Ordonnance du juge de la mise en état
du 08 Juin 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DU 08 JUIN 2026

Chambre 6/Section 4

Affaire : N° RG 25/01274 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RMA
N° de Minute : 26/00412

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice
Monsieur [O] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Monsieur [O] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Madame [G] [V] née [U]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

tous représentés par Maître Anne BAUDOIN de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 0381

DEMANDEURS

C/

Monsieur [I] [L]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Maître Amélie VATIER de l’AARPI VATIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R280

DEFENDEUR

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présidente, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, juge de la mise en état, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

Tribunal judiciaire de Bobigny
Chambre 6/Section 4
AFFAIRE N° RG : N° RG 25/01274 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RMA
Ordonnance du juge de la mise en état
du 08 Juin 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 19 juin2017, Monsieur [O] [V] et Madame [G] [U] épouse [V] ont acquis les lots n°1 et 4 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1].

Selon acte authentique en date du 5 octobre 2018, Monsieur [I] [L] est devenu propriétaire :
- des lots n°2 et n°3 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] ;
- des lots n°4 et n°7 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1], édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

L’immeuble situé [Adresse 1] édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1], au sein duquel les époux [V] et Monsieur [L] sont propriétaires, a fait l’objet d’une mise en copropriété selon règlement de copropriété du 29 octobre 1984.

L’immeuble situé [Adresse 1] édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 2] et [Cadastre 3], au sein duquel Monsieur [L] est propriétaire, a fait l’objet d’une mise en copropriété selon règlement de copropriété du 16 septembre 1989.

Ces deux copropriétés distinctes sont issues de la division d’un ancien corps de ferme et disposent d’une cour commune.

En mai 2023, Monsieur [L] a entrepris des travaux de réfection et d’extension de ses biens immobilier selon déclaration préalable reçue le 26 octobre 2022 par la mairie d’[Localité 1] et accordée le 18 janvier 2023

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 27 juillet 2023 reçu le 1er août 2023, Monsieur [V] et Madame [R], autre copropriétaire au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1], édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 2] et [Cadastre 3], ont mis en demeure Monsieur [L] d’arrêter ses travaux, considérant que ceux-ci d’une part, n’avaient pas été autorisés par la copropriété, d’autre part, constituaient un empiètement sur la cour commune.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, Madame [Y] [C] épouse [R] a fait assigner Monsieur [I] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir qu’il lui soit enjoint de procéder à la démolition en intégralité de l’édicule construit et de la remise en l’état antérieur aux travaux des parties communes excluant la construction de nouvelles vues ou jours donnant sur le fonds des autres.

Selon ordonnance du 04 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Bobigny, saisi sur requête par Madame [R], a désigné la SELARL [A] & ALIREZAL prise en la personne de Maître [X] [A] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété situé [Adresse 1] aux fins notamment de représenter le syndicat dans tous actes civils ou de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, Madame [Y] [C] épouse [R] a fait assigner en intervention forcée la SELARL [A] & ALIREAL prise en la personne de Maître [X] [A] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sis [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de lui rendre le jugement commun et opposable.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, Madame [Y] [C] épouse
[R] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire la SELARL [A] & ALIREAL prise en la personne de Maître [X] [A].

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – immeuble édifié sur la parcelle AE [Cadastre 4] représenté par son syndic bénévole Monsieur [O] [V] ainsi que Monsieur [O] [V] et Madame [G] [U] épouse [V] sont intervenus volontairement à la procédure.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 23/10205.

Parallèlement par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole Monsieur [O] [V] ainsi que Monsieur [O] [V] et Madame [G] [U] épouse [V] ont fait assigner Monsieur [I] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation notamment a démolir en intégralité l’édicule construit et à la remise en état antérieur aux travaux des parties communes et ce sous astreinte ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Cette assignation présentée devant une autre chambre du tribunal judiciaire de Bobigny que la présente chambre saisie de la procédure initiale enregistrée sous le numéro RG 23/10205, a été enregistrée sous le présent numéro RG 25/1274.

Par conclusions notifiées le 09 mars 2026, Monsieur [L] a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de sursis à statuer dans l’attente d’une décision à intervenir dans le dossier enregistré sous le numéro RG 23/10205 ainsi que d’un incident de litispendance et de trois fins de non-recevoir, la première tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur [V] en qualité de syndic bénévole, la seconde relative à l’absence de tous les propriétaires indivis de la cour commune et la troisième relative au défaut d’intérêt à agir des époux [V].
Sur le défaut de qualité à agir du syndic bénévole Monsieur [V] en qualité de syndic bénévole de la copropriété et être habilité à agir contre Monsieur [L]. Il soutient qu’en application de l’article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965, la décision d’introduire la présente procédure, aurait dû lui être notifiée à Monsieur [L] pour lui être opposable, ce qui n’a pas été fait, de sorte que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables à son encontre.
Sur l’absence de tous les propriétaires indivis de la cour commune, Monsieur [L] expose que cette cour commune relève du régime de l’indivision et qu’en l’absence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 2] et [Cadastre 3] toutes demandes relatives à cette cour est irrecevable.
Sur le défaut d’intérêt à agir des époux [V], Monsieur [L] soutient que leurs demandes fondées sur les dispositions 676 et suivants du code civil relatives aux servitudes de vues et aux vues irrégulières sont irrecevables dès lors que la cour commune est soumise au régime de l’indivision et qu’il en est de même s’agissant de sa qualité de partie commune

Dans leurs dernières conclusions sur incident le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et les époux [V] demandent au juge de la mise en état de prononcer la jonction avec le dossier enregistré sous le numéro RG 23/10205 ou de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision.

L'incident a été évoqué à l'audience de mise en état du 13 avril 2026 et a été mis en délibéré au 08 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les
litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires et les époux [V] réclament la condamnation de Monsieur [L] à démolir en intégralité l’édicule qu’il a fait construire sur les parties communes, à remettre dans leur état antérieur aux travaux ces mêmes parties communes et ce sous astreinte ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

Or, dans l’affaire principale enrôlée sous le numéro RG 23/10205 initiée par Madame [R], où le syndicat des copropriétaires ainsi que les époux [V] interviennent volontairement et formulent exactement les mêmes demandes à l’encontre de Monsieur [L], une décision a déjà été rendue le 11 mai 2026.

Dans ces conditions, la jonction si tant est qu’elle soit souhaitable, n’est plus possible et par voie de conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur l’exception de litispendance

Aux termes de l'article 789 1° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;

Selon l’article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. À défaut, elle peut le faire d'office.

En l’espèce, l’assignation introduisant la présente instance a été délivrée devant la 5ème chambre civile près le tribunal judiciaire de Bobigny, ce qui ne constitue pas une autre juridiction de même degré, de sorte que les conditions de la litispendance ne sont pas réunies et que par voie de conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [L]

En application de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la qualité à agir de Monsieur [V] en qualité de syndic bénévole

Selon l’article 32 est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En application de l’article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions de l'article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l'article 41-16, à l'exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l'assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il est tenu de les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité.

Par dérogation aux dispositions de l'article 17, du troisième alinéa du I de l'article 18, du a du II de l'article 24, du a de l'article 25 et du deuxième alinéa du I de l'article 22 :
1° Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;
2° Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;
3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que tant la désignation de Monsieur [V] en qualité de syndic de l’immeuble situé [Adresse 1], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1], que l’autorisation d’agir en justice ont fait l’objet d’un vote en assemblée générale, de sorte que les dispositions de l’article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965 précité ne s’appliquent pas.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [L] tirée de l’absence de notification d’une décision prise hors assemblée générale des copropriétaires sera rejetée.

Sur l’absence de tous les propriétaires indivis

Il ressort des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 que la collectivité des copropriétaires, constituée en syndicat qui a la personnalité civile, a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires et qu'il a pouvoir d'agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

S’agissant d’une atteinte irrégulière aux parties communes par des travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale, la Cour de cassation a admis que chaque copropriétaire peut exiger la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (voir en ce sens 3ème civ., 26 novembre 2003, pourvoi n° 02-14.184, Bull n210 ; 3ème civ., 25 mai 2004, pourvoi n°03-13.691; 3ème civ. 9 juin 2004, pourvoi n°03-13.691 ; 3ème civ., 17 octobre 2012, pourvoi n°11-18.439 ; 3ème civ. 26 janvier 2017 pourvoi n°15-24.030)

Néanmoins, un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause (voir en ce sens C. Cass. 3ème civ. 8 juillet 2015 pourvoi n°14-16.975).

En l’espèce, les demandes des époux [V] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] portent sur la remise en état d’une cour qu’ils considèrent comme partie commune et est fondée sur les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

A cet égard, le règlement de copropriété du 29 octobre 1984 relatif à l’immeuble situé [Adresse 1] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] que la copropriété est composée de deux bâtiments :
Un bâtiment A, à droite de l’entrée, élevé sur terre-plein d’un rez-de-chaussée, d’un étage et combles,
Un bâtiment B, au fond de la cour commune élevé sur sous-sol, d’un étage et combles, et d’un jardin privatif.

Ce même document indique que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et précise en page 3, au paragraphe « définitions des parties communes », que : « OBSERVATIONS est ici faite que la cour d’entrée est COMMUNE non seulement avec la présente copropriété mais aussi avec l’immeuble mitoyen cadastré section AE n°[Cadastre 4] ».

Il ressort du règlement de copropriété du 16 septembre 1983 relatif à l’immeuble situé [Adresse 1] sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 2] et [Cadastre 3] que la copropriété est composée de trois bâtiments :
- un bâtiment A à gauche dans la cour commune, élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage,
- un bâtiment B face gauche dans la cour commune, traversé au rez-de-chaussée par un passage commun donnant accès aux lots 4-6-7 et 8 élevé dans sa partie gauche sur un sous-sol, d’un rez-de-chaussée, d’un premier étage et comble, et dans sa partie droite d’un rez-de-chaussée,
- un bâtiment C, sur les jardins accessibles par le passage commun du bâtiment B, un local et 2 jardins privatifs.

Ce même document indique que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et précise en page 4, au paragraphe « définitions des parties communes », que : « OBSERVATIONS est ici faite que la cour d’entrée est COMMUNE non seulement avec la présente copropriété mais aussi avec l’immeuble mitoyen cadastré section AE n°[Cadastre 4] ».

Ainsi, la cour d’entrée de l’immeuble situé [Adresse 1] est à la fois une partie commune de chacune des deux copropriétés et une propriété indivise entre les deux copropriétés.

Conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu’un syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. 

Les époux [V] versent aux débats une convocation adressée à Monsieur [L] le 1er août 2024 pour une assemblée générale le 27 août 2024 aux fins de désignation d’un syndic, ainsi que le procès-verbal de ladite assemblée générale désignant Monsieur [V] comme syndic non professionnel.

Il n’est pas contesté non seulement qu’à cette date la copropriété était dépourvue de syndic, mais encore que la copropriété n’avait jamais été dotée d’un syndic, de sorte que Monsieur [V], en qualité de copropriétaire était bien fondé à convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic.

Les époux [V] produisent également une convocation adressée à Monsieur [L] le 3 décembre 2024 pour une assemblée générale le 3 janvier 2025 aux fins d’autoriser le syndic à introduire une procédure judiciaire à l’encontre de Monsieur [L] en demande de remise en état des lieux comme en leur état d’origine suite à ses travaux sur les parties communes de la copropriété.

Aux termes de l’assignation délivrée le 30 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] est partie à la présente instance.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [L] relativement à l’absence de tous les propriétaires indivis sera rejetée.

Sur le défaut d’intérêt à agir des époux [V] au titre des vues irrégulières

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est constant que l’existence du droit invoqué n’est pas une condition de recevabilité de son action, mais de son succès.

En l’espèce, les époux [V] en leur qualité de copropriétaires de l’immeuble fondent leur demande de remise en état antérieur de la cour commune à la fois sur les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et sur les vues irrégulières.

Or, aucune disposition légale ne dépossède les époux [V] de la qualité et de l’intérêt pour élever ou combattre cette prétention.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [L] tirée du défaut d’intérêt à agir des époux [V] sera rejetée.

Sur le sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En application de cet article, hors les cas où elle est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité d’un sursis à statuer.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires et les époux [V] réclament la condamnation de Monsieur [L] à démolir en intégralité l’édicule construit et à la remise en état antérieur aux travaux des parties communes et ce sous astreinte ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

Or, dans l’affaire principale enrôlée sous le numéro RG 23/10205 initiée par Madame [R] et où le syndicat des copropriétaires ainsi que les époux [V] interviennent volontairement, ils formulent exactement les mêmes demandes à l’encontre de Monsieur [L], une décision a déjà été rendue le 11 mai 2026.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer.

Sur les demandes accessoires

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens ou sur les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS