TJ 93008, 8 juin 2026, RG 24/03673

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUIN 2026

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/03673 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZD36
N° de MINUTE : 26/00392

Monsieur [I] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Ange RIDJA MALI, avocat au barreau d’ESSONNE, postulant et Me Fodé Moussa GUIRASSY, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

Madame [T] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Ange RIDJA MALI, avocat au barreau d’ESSONNE, postulant et Me Fodé Moussa GUIRASSY, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

DEMANDEURS

C/

S.A.S. PROMEGE [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillant

S.A. SMA, assureur de la SAS PROMEGE et de la SCCV [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Rachel FELDMAN de la SELARL SAUPHAR GIBEAULT FELDMAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1195

SCCV [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Nicolas LEPAROUX de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0042

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 8 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 26 juin 2019, Monsieur [I] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] ont acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la SCCV [Adresse 1] les lots n°32 et 28, correspondant à une maison de ville et une place de stationnement en sous-sol, au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1].

La livraison est intervenue le 23 décembre 2021 avec réserves.

Les époux [B] ont ensuite communiqué à la SCCV [Adresse 1] une liste de 18 réserves complémentaires selon lettre en recommandée du 22 janvier 2022, reçue le 25 janvier 2022.

Selon courrier en date des 20 et 23 mai 2022, les époux [B] ont mis en demeure la SCCV [Adresse 1] et la société PROMEGE HOLDING d’avoir à lever les réserves.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2022, Monsieur [I] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] ont fait assigner la SAS PROMEGE [Localité 2], la SCI SCCV [Adresse 1] et la SA SMA devant le tribunal de proximité de Pantin aux fins d’obtenir qu’il leur soit enjoint de lever les réserves

Par jugement en date du 19 février 2024, le tribunal de proximité de Pantin s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bobigny.

La procédure a été reçue et enregistrée au tribunal judiciaire de Bobigny le 03 avril 2024 sous le numéro RG 24/3673.

Par ordonnance en date du 06 octobre 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes formulées par les époux [B] sur le fondement des dispositions de l’article 1642-1 du code civil.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 janvier 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 avril 2026.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 03 octobre 2024, les époux [B] demandent au tribunal de :
« DECLARER recevables est bien fondés Monsieur [B] et Madame [T] [B] en demande ;

REJETER l’intégralité des demandes fins et conclusions de la SAS PROMEGE et de la SCI SCCV [Adresse 1]

ENJOINDRE à la SAS PROMEGE en sa qualité de promoteur vendeur et à la SCI SCCV [Adresse 1] maître d’ouvrage dont elle est la gérante, à lever les réserves relatives aux travaux de parfait achèvement, aux défauts et vices apparents figurants dans le procès-verbal de remise des clés du 23 décembre 2021 (pièce n°2) et dans le courrier recommandé avec avis de réception du 22 janvier 2022 (pièce n°4), dans un délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir sous astreinte de 1000 euros par jour de retard.

Liste des travaux à réaliser

La barre de seuil maison
Barre de seuil maison à refaire
Joint manquant entre carrelage et parquet
Alignement volet roulant à revoir
Enduit et peinture à reprendre
Une latte à changer
Refixer VMC
Absence de raccordement
Dalles manquantes
Peinture à reprendre au plafond
Plafond non droit
Joint à reprendre au niveau de la fenêtre
Parquet à coller – Grincement
Fuite robinet
Fissure escalier
Jour entre plinthe et portes fenêtre
La butée de porte manquante + réglage porte à revoir
Enduit à reprendre
Absence d’auvent
Clé défectueuse à remplacer
Auvent non posé avec façade percée
Enduit non terminé
Poignet de porte type intérieur
Absence de bloc-porte
Chute EP sans dispositif de récupération des eaux
Absence de protection en pied de façade
Infiltration d’eau en façade
Absence de drain ou de caniveau en pied de façade avec accumulation des eaux de pluie en pied de façade et risque d’inondation
Absence de réalisation du mur en limite de propriété
Absence de pavage
Bouche VMC mal fixée
Fuite d’eau au niveau de l’évacuation du WC,
Trace d’humidité visible à l’intérieur
Faux parquet mal collé
Pas de seul
Joints silicone craquelés ou présentant des trous
Ni alimentation, ni évacuation pour le lave-linge
Finition peinture à reprendre
Mastic peint craquelé
Manque cache prise
Portes de placards manquantes
Volet roulant défectueux
Conflit entre fenêtre et plafond
La trappe ne ferme pas
Planéité générale à vérifier
Absence de seuil
Parquet mal calé
Pas de finition en tête de carrelage.

CONDAMNER IN SOLIDUM la SAS PROMEGE en sa qualité de promoteur et la SCISCCV [Adresse 1] à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts

DESIGNER tel expert près le tribunal judiciaire de PANTIN avec comme mission de contrôler la bonne exécution des travaux de finition correspondants aux réserves figurant dans le procès-verbal de remise des clés du 23 décembre 2021 et dans le courrier en recommandé avec avis de réception du 21 janvier 2022 ainsi que leurs conformités ;

DIRE que l’expert désigné interviendra aux frais exclusifs de la SAS PROMEGE [Localité 2] et de la SCI SCCV [Adresse 1] ;

CONDAMNER IN SOLIDUM la SAS PROMEGE PARIS et la SCI SCCV [Adresse 1] au paiement des frais relatifs à l’intervention de l’expert ;

CONDAMNER IN SOLIDUM la SAS PROMEGE [Localité 2] et la SCISCCV [Adresse 1] à la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER IN SOLIDUM la SAS PROMEGE [Localité 2] et la SCISCCV [Adresse 1] aux entiers dépens ;

DIRE que les condamnations prononcées par le jugement intervenir seront opposables à la SA SMA en sa qualité d’assureur de la SAS PROMEGE et de la SCI SCCV [Adresse 1]. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 1er octobre 2024, la SA SMA demande au tribunal de :
« JUGER qu’aucune partie ne forme de demande à l’encontre de la SMA SA recherchée en sa double qualité d’assureur de la société PROMEGE et de la SCCV [Adresse 1] ;

PRONONCER la mise hors de cause de la SMA SA recherchée en sa double qualité d’assureur de la société PROMEGE et de la SCCV [Adresse 1] ;

A titre très subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal fait droit à la demande d’expertise,

DIRE que la SMA SA recherchée en sa double qualité d’assureur de la société PROMEGE et de la SCCV [Adresse 1] formule toutes ses protestations et réserves sur la demande d’expertise;

CONDAMNER tous succombants aux entiers dépens de l’instance. »

***

Bien qu’ayant constitué avocat, la SCCV [Adresse 1] n’ont communiqué aucunes conclusions au fond.

Assignée par remise à personne habilité, la SAS PROMEGE [Localité 2] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes des époux [B]

Les époux [B] fondent exclusivement leurs demandes sur les dispositions combinées des articles 1792-6 et 1642-1 du code civil.

A l’encontre de la SAS PROMEGE [Localité 2]

sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Aux termes de l’article 1648 alinéa 2 du code civil, dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il s’agit des désordres et non-conformité apparents et apparus :
- lors de la prise de possession et figurant au procès-verbal de livraison ;
- dans le mois qui suit cette prise de possession.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par les époux [B], qu’ils ont acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la SCCV [Adresse 1] les lots n°32 et 28, correspondant à une maison de ville et une place de stationnement en sous-sol, au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], de sorte que la SCCV [Adresse 1] a la qualité de vendeur d’un immeuble à construire.

En revanche, ils ne produisent aucun document permettant d’établir que la SAS PROMEGE [Localité 2] a la qualité de vendeur d’immeuble à construire, c’est-à-dire un document qui démontrerait l’existence entre eux et la SAS PROMEGE [Localité 2] aux termes duquel cette dernière se serait engagée à leur égard à édifier un immeuble dans un délai déterminé.

Dans ces conditions, les époux [B] ne démontrent pas que la SAS PROMEGE [Localité 2] est tenue de la garantie des vices et non-conformités apparents à leur égard telle qu’elle résulte de l’article 1642-1 du code civil.

En conséquence, leurs demandes sur ce fondement seront rejetées.

sur le fondement de la garantie de parfait achèvement

Selon l’article 1792-6 alinéa 2 du code civil, la garantie de parfait achèvement à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Cette garantie de parfait achèvement n’est due que par les entrepreneurs qui ont réalisé les travaux à l’origine des désordres et qui sont liés au maître d’ouvrage par un contrat et le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de l’article 1792-6 du code civil (voir en ce sens C. Cass. 3ème civ. 30 mars 1994 pourvoi n°92-17.225).

En l’espèce, les époux [B] ne produisent aucune pièce qui démontrerait que la SAS PROMEGE [Localité 2] est une entreprise qui a réalisé les travaux de construction de leur bien à l’origine des désordres dont ils se plaignent, ils indiquent eux-mêmes, sans d’ailleurs en justifier, que la SAS PROMEGE [Localité 2] est la gérante de la SCCV [Adresse 1].

Dans ces conditions, les époux [B] ne démontrent pas que la SAS PROMEGE [Localité 2] est tenue de la garantie de parfait achèvement à leur égard telle qu’elle résulte de l’article 1792-6 du code civil.

En conséquence, ils seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SAS PROMEGE [Localité 2], en ce compris leurs demandes relatives à l’octroi de dommages et intérêts et à la désignation d’un expert judiciaire.

A l’encontre de la SCCV [Adresse 1]

Les demandes des époux [B] à l’encontre de la SCCV [Adresse 1] sur le fondement des dispositions de l’article 1642-1 du code civil ont d’ores et déjà été déclarées irrecevables par le juge de la mise en état aux termes de son ordonnance du 6 octobre 2025, de sorte qu’il n’y a pas lieu de trancher à nouveau cette question.

Selon l’article 1792-6 alinéa 2 du code civil, la garantie de parfait achèvement à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Cette garantie de parfait achèvement n’est due que par les entrepreneurs qui ont réalisé les travaux à l’origine des désordres et qui sont liés au maître d’ouvrage par un contrat et le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de l’article 1792-6 du code civil (voir en ce sens C. Cass. 3ème civ. 30 mars 1994 pourvoi n°92-17.225).

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par les époux [B], qu’ils ont acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la SCCV [Adresse 1] les lots n°32 et 28, correspondant à une maison de ville et une place de stationnement en sous-sol, au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], de sorte que la SCCV [Adresse 1] en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas redevable de la garantie de parfait achèvement à l’égard des époux [B].

Dans ces conditions, les époux [B] ne démontrent pas que la SCCV [Adresse 1] est tenue de la garantie de parfait achèvement à leur égard telle qu’elle résulte de l’article 1792-6 du code civil.

En conséquence, ils seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SCCV [Adresse 1], en ce compris leurs demandes relatives à l’octroi de dommages et intérêts et à la désignation d’un expert judiciaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant à titre principal, les époux [B] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, les époux [B], seules parties à avoir formulé une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant condamnés aux dépens, il y a lieu de les débouter de leur demande à ce titre.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS