TJ 93008, 8 juin 2026, RG 25/05447

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUIN 2026

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 25/05447 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QCX
N° de MINUTE : 26/00852

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet DONNA COPRO, SAS représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [V] [C], prise en la personne de Maître [R] [M], SELAS M.J.S [K], domicilié, 2. [Adresse 3], ès qualité de liquidateur judiciaire en vertu du Jugement du Tribunal de commerce de Bobigny, en date du 03 décembre 2024.
[Adresse 4]
[Localité 3]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. [V] [C] est propriétaire de plusieurs lots au sein d’un immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 4 juin 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la S.C.I. [V] [C]. Par jugement du 3 décembre 2024, le tribunal de Commerce de Bobigny a converti cette procédure en procédure de liquidation judiciaire, et désigné la SELAS M.J.S. [K], prise en la personne de Maître [R] [M], en qualité de liquidateur.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet DONNA COPRO (S.A.S.), a fait assigner la S.C.I. [V] [C] représentée par son liquidateur judiciaire Maître [R] [M] de la SELAS M.J.S. [K], devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

- fixer la créance de la SCI [V] [C], prise en la personne de Maître [R] [M],
SELAS M.J.S.[K], ès qualités de liquidateur judiciaire, à :
• 13.997,35 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2025 à titre
principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent acte,
• ordonner la capitalisation des intérêts,
• 3000 euros à titre de dommages et intérêts,
• 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- condamner la SCI [V] [C], prise en la personne de Maître [R] [M],
SELAS M.J.S.[K], ès qualités de liquidateur judiciaire, aux dépens ;

- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la S.C.I. [V] [C], représentée par son liquidateur judiciaire Maître [R] [M] de la SELAS M.J.S. [K], n'a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 1er juillet 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 16 février 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, le demandeur a été invité à justifier des droits de propriété de la S.C.I [V] [C] sur les lots n°34, 220, 221, 222, 223, 224 et 235 qui ne se trouvent pas visés dans la matrice cadastrale versée aux débats, et à justifier de la déclaration de sa créance dans la procédure collective ouverte à l’encontre de la défenderesse. Dans l’attente de ces éléments, le délibéré a été prorogé au 8 juin 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, selon l’article L.641-13 I du code du commerce, sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

-si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisé en application de l'article L. 641-10 ;

-si elles sont nées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité ou en exécution d'un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s'il y a lieu, et après le jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

- si elles sont nées pour assurer la mise en sécurité des installations classées pour la protection de l'environnement en application des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 ou L. 512-12-1 du code de l'environnement ;

-ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.
En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l'article.

Sur la demande de fixation au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire l’ensemble des pièces nécessaires à la démonstration du bien-fondé de sa créance, à savoir a minima le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels des exercices concernés, les décomptes de répartition des charges correspondants, et les documents comptables.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 4] verse notamment aux débats :

- un extrait de matrice cadastrale et le relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière justifiant de la qualité de copropriétaire de S.C.I. [V] [C] sur les lots n°34, 118, 120, 122, 220, 222, 223, 224, 233, 234 et 235,

- le décompte de la créance réclamée arrêté au 20 mai 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 13.997,35 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 juin 2023 et 31 juillet 2024 portant approbation des comptes des exercices du 01/01/2021 au 31/12/2021, du 01/01/2022 au 31/12/2022, du 01/01/2023 au 31/12/2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,

- des appels de fonds adressés à S.C.I. [V] [C] et des extraits du grand livre du précédent syndic,

- le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire en date du 4 juin 2024, et le jugement de conversion en procédure de liquidation judiciaire en date du 3 décembre 2024 ;

- sa déclaration de créance effectuée par courrier daté du 20 mai 2025 pour un montant de 13.997,35 euros au titre des charges impayées au 2ème trimestre 2025.

L'examen de ces pièces fait apparaître que si la demande est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

- la somme de 1751,95 euros facturée le 01/08/2024 sous l’intitulé « RS MATERA COPRO AU 01/08/2024 correspondant à une reprise de solde débiteur, les extraits du grand livre se trouvant produits par le demandeur pour en justifier contenant eux-mêmes des reprises de solde injustifiées ;

- la somme de 2041,77 euros facturée le 07/08/2024 sous l’intitulé « REGULARISATION CHARGES 2021 COMPTES MATERA », aucun justificatif (tel que le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2021 s’il s’agit d’une répartition des charges de l’exercice 2021) n’étant produit pour justifier de la nature et du montant de cette somme ;

- la somme de 1877,92 euros facturée le 31/12/2024 sous l’intitulé « LY ETANCHEITE PRIVATIVE (IMPUTATION COPRORIETAIRE) », pour laquelle aucune explication n’est donnée ni aucun justificatif ne se trouve produit par le demandeur pour justifier du bien fondé de son imputation à la défenderesse ;

- la somme de 1529 euros facturée le 31/12/2024 sous l’intitulé « ANNUL AFFCET RGLMNT NOVALIFT [Localité 5] [Localité 6] NON REGLEE », dont il est douteux qu’il s’agisse de charges de copropriété et pour laquelle aucun justificatif ne se trouve produit ;

- la somme de 2044,80 euros correspondant au total de frais divers figurant sur ledit décompte, qu’il conviendra d’examiner ci-après sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Soit un total à déduire de 1751,95 + 2041,77 + 1877,92 +1529 +2044,80 = 9245,44 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 20 mai 2025 s'élève donc à la somme de 13.997,35 - 9245,44 soit 4751,91 euros.

De son côté, S.C.I. [V] [C], non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Il convient par conséquent de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [V] [C] au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 4751,91 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2024 et le 1er avril 2025 inclus (appels du 2ème trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 20 mai 2025. Le surplus de la demande au titre des charges de copropriété sera en revanche rejetée.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date de signification de l’assignation.

En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée sur la somme susvisée, à compter du 23 mai 2025, date de signification de l’assignation.

Sur la demande de fixation au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de relance du 5 septembre 2024 facturés 28,80 euros, ni des états datés facturés pour un total de 600 euros.

Les honoraires du syndic pour saisine de l’avocat, facturés 168 euros, ne répondent pas quant à eux aux exigences précitées, s’agissant d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu'il n'est pas rapporté qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Quant aux honoraires de l’avocat pour la rédaction de l’assignation, facturés 1248 euros, ils relèvent des frais irrépétibles qui seront examinés ci-après.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande de fixation au titre des dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que S.C.I. [V] [C] a agi de mauvaise foi, alors qu’il est établi par l’existence des procédures collectives ouvertes à son encontre que la défenderesse rencontre des difficultés financières.

Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Maître [R] [M] de la SELAS M.J.S. [K], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.C.I. [V] [C], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,