TJ 93008, 8 juin 2026, RG 24/06105

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUIN 2026

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/06105 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGW7
N° de MINUTE : 26/00857

DEMANDEUR

S.A.S. SOCIETE EUROPEENNE DE LOCATION D’IMMEUBLES COMMERCIAUX ET INDUSTRIELS (SELICOMI), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0801

C/

DEFENDEUR

S.A.S. DASL 26
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 198

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2023, la S.A.S. SOCIETE EUROPEENNE DE LOCATION D'IMMEUBLES COMMERCIAUX ET INDUSTRIELS (ci-après « la société SELICOMI ») a donné à bail commercial à la S.A.S.U. DASL 26 des locaux au rez-de-chaussée de l’immeuble « LES FREGATES 5 », hall A, lot n°504, situé [Adresse 3], pour une durée de dix années à compter du 20 mars 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 29.680 euros hors taxes hors charges, outre une provision sur charges, payables trimestriellement et d’avance.

Les locaux loués se trouvent contractuellement désignés comme des locaux d’une surface d’environ 311,00 m2, quote-part de parties communes incluses, à usage de bureaux pour 120,00 m² environ et à usage de locaux d’activité pour 191,00m² environ. Il est encore stipulé que ces locaux sont « à usage exclusif de bureaux et d’activités », le preneur déclarant que « les surfaces louées lui permettront d’exercer les activités de traiteur à domicile, en salles (sans débit de boisson), l’organisation de tous types de réceptions, séminaires pour particuliers et entreprises, livraison de plateaux repas à domicile et de prestations de services dans l’événementiel. »

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 avril 2024, la société SELICOMI a fait signifier à la société DASL 26 un commandement de payer la somme de 15.773,76 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 29 mars 2024, et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 juin 2024, la société SELICOMI a fait assigner la société DASL 26 devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail les liant, ordonner l’expulsion de la locataire, et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et d’un arriéré de 29.357,63 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 avril 2025, la société SELICOMI demande au tribunal de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 février 2023 à compter du 10 mai 2024 ; subsidiairement prononcer la résiliation du bail du 15 février 2023 aux torts exclusifs de la société DASL 26 pour manquements graves à ses obligations légales et contractuelles ;
- en conséquence, ordonner l’expulsion de la société DASL 26 ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique des locaux sis [Adresse 3] ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le local dans tel garde-meuble au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;
- fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 10 mai 2024 au double du loyer en vigueur augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 11 708,39 euros ;
- condamner la société DASL 26 à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 mai 2024 d’un montant de 11 708,39 euros et jusqu’à la parfaite libération des lieux ;
- condamner la société DASL 26 à lui payer la somme de 64.748,86 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024, sauf à parfaire ;
- débouter la société DASL 26 de l’intégralité de ses demandes ;
- condamner la société DASL 26 à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, dont le coût du commandement de payer signifié le 9 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 avril 2025, la société DALS 26 sollicite du tribunal :

à titre principal :
- qu’il lui accorde un délai de paiement de 24 mois selon 23 mensualités de 1.200 euros avec un règlement du solde à la 24ème ;
- qu’il suspende les effets de la clause résolutoire durant ce temps ;
- qu’il dise que si l’échéancier est respecté, les effets de la clause résolutoire seront caduques au versement de la 24ème mensualité ;

à titre subsidiaire :
- qu’il lui accorde un délai pour quitter les locaux de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

à titre reconventionnel :
- qu’il condamne la société SELICOM à l’indemniser à hauteur de 800 euros par mois depuis l’entrée dans les lieux en réparation de son préjudice de jouissance ;
- qu’il prononce la compensation entre les dommages et intérêts et la dette locative

en tout état de cause :
- qu’il l’autorise à apurer de la dette locative en 36 mensualités.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 7 mai 2025, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 20 octobre 2025, puis renvoyée d’office à l’audience du 23 mars 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera observé que la société DASL 26, régulièrement avisée de la clôture de l’affaire et de sa fixation pour plaidoirie à l’audience du 20 octobre 2025 puis de son renvoi à l’audience du 23 mars 2026, ne s’est pas présentée à celle-ci et n’a pas déposé au greffe de la présente juridiction son dossier de plaidoirie au moins quinze jours avant l’audience, ainsi qu’elle y avait été invitée. À l’issue de l’audience, une relance lui a été adressée par le greffe pour lui demander de transmettre son dossier de plaidoirie au plus tard le vendredi 27 mars 2026.

Le dossier de plaidoirie de la société DASL 26 n’étant parvenu à la présente juridiction, celle-ci statuera sans pouvoir examiner les pièces invoquées par la défenderesse au soutien de ses prétentions et moyens de défense.

Il sera par ailleurs fait application des dispositions légales et réglementaires dans leur rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat faisant l'objet du présent litige, soit au 15 février 2023.

Sur la demande principale en acquisition de la clause résolutoire, et la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle de payer les loyers aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail commercial, l’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Selon l’article L.145-15 du code du commerce par ailleurs, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l’espèce, le contrat de bail commercial signé par les parties le 15 février 2023 comporte en son article 12 une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, et notamment de paiement du loyer, des charges, taxes et/ou accessoires.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 9 avril 2024 pour la somme en principal de 15.773,76 euros.

Au vu du décompte produit, et en l’absence de démonstration contraire de la défenderesse, la société DASL 26 n’a pas réglé les causes de ce commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 mai 2024.

S’agissant de la demande reconventionnelle de délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire, force est de constater que la société DASL 26 ne produit aucune pièce dans la présente instance justifiant de sa situation financière, elle ne démontre pas non plus sa capacité à apurer sa dette dans le délai de 24 mois prévu par la loi, et elle ne justifie d'aucun effort de paiement pendant le cours de l'instance, que ce soit pour le remboursement de l’arriéré ou pour le règlement des charges courantes.

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit par la bailleresse que la société DASL 26 n’a effectué aucun paiement depuis le mois de septembre 2024.

Par voie de conséquence, compte-tenu notamment de l'importance de la dette et de son ancienneté, et considération prise des besoins du bailleur, les critères permettant d'octroyer à la société DASL 26 des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire n'apparaissent pas réunis. Sa demande reconventionnelle en ce sens sera donc rejetée.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 10 mai 2024.

L’expulsion du locataire la société DASL 26, et de tous occupants de son chef, sera ordonnée dans les termes du dispositif, un mois apparaissant à cet égard un délai nécessaire pour permettre à l’occupant de s’organiser pour libérer les lieux.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, il convient de rappeler que les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond se prononce sur le sort du mobilier garnissant le logement, tandis que les éventuelles difficultés qui pourraient survenir ultérieurement relèvent de la compétence du juge de l’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

L’article L.613-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que le sursis à l'exécution des décisions d'expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, les circonstances ne justifient pas qu'il soit accordé à la société DASL 26 un délai pour quitter les lieux, étant observé que l’intéressée, qui n’a pas fait parvenir son dossier de plaidoirie, ne justifie pas d’une bonne volonté manifestée dans l’exécution de ses obligations, pas plus qu’elle ne démontre que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, ainsi que la charge lui en incombe.

La bailleresse démontre de surcroît au travers des pièces qu’elle produit, et notamment le procès-verbal de constat du 1er août 2024, le compte-rendu d’intervention de la société EIFFAGE du 13 novembre 2024, le courriel du 3 février 2025 de la société ADC, ou encore diverses photographies, que la société DASL 26 stationne de manière prolongée et gênante deux camions à l’extérieur du bâtiment pris à bail, que des déchets sont entreposés autour des locaux loués, qu’elle est à l’origine d’infiltrations dans le local voisin en raison de fuites qu’elles ne solutionnent pas, qu’elle jette des déchets dans le réseau d’eau pluviale ou encore dans le local poubelle de son voisin, et qu’elle ne donne pas suite aux multiples mises en demeure qui lui ont été adressées pour la rappeler à ses obligations, éléments qui établissent que la locataire manque aux obligations contractuelles qui s’imposent à elle de ne pas nuire à la jouissance paisible et utile des tiers, à la sécurité ou à la santé publique, d’utiliser le système collectif de ramassage des déchets mis en place, de ne pas encombrer les parties communes, de ne pas déverser dans les égouts ou les canalisations de graisse ou autre matière nocive ainsi que tous produits qui pourraient les détériorer ou les obstruer.

Dès lors, pour l’ensemble de ces motifs, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais pour quitter les lieux formée par la société DASL 26.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le maintien du preneur dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, alors qu’il se trouve sans droit ni titre, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation pour le bailleur. Il est constant que l’indemnité d’occupation auquel celui-ci peut alors prétendre représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux par l’occupant mais également la réparation des préjudices que subit le bailleur du fait de cette occupation indue ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire. Le montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine du juge.

Par ailleurs, selon l’article 1231-5 du code civil le juge peut modérer d’office la pénalité si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, la société DASL 26, occupante des lieux sans droit ni titre à compter du 10 mai 2024, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion du locataire).

S’agissant de son montant, le contrat de bail commercial liant les parties contient en son article 12 une stipulation suivant laquelle « dès la résiliation, le preneur sera débiteur de plein droit jusqu’à la reprise de possession des locaux loués par le bailleur d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer principal en vigueur à la date de ladite résiliation, outre tous accessoires dudit loyer ».

Cette clause prévoyant l’octroi, par avance, à la société bailleresse, d’une indemnité forfaitairement déterminée, équivalente au double du loyer prévu au contrat de bail, s’analyse en une clause pénale pouvant être réduite d’office par le juge.

Considération prise de la nature de l’indemnité d’occupation, et de l’économie du contrat, l'indemnité d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal actualisé loyer courant, outre les taxes et charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il convient, par suite, de condamner la société DASL 26 à payer à la société SELICOMI une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant dûment justifié du loyer courant, outre les taxes et charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter du 10 mai 2024 et jusqu'à libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, la société SELICOMI verse aux débats le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette locative de 64.748,83 euros arrêtée à la date du 4 février 2025 (terme de terme du 1er trimestre 2025 inclus).

La société DASL 26 ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de cette somme, qu’elle ne conteste pas au demeurant dans ses écritures.

De surcroît, pour les mêmes motifs que ceux exposés précédemment, les conditions n’apparaissent pas réunies pour faire droit à sa demande de délais de paiement sur 36 mois, qui sera rejetée.

Il convient en conséquence de condamner la société DASL 26 à payer à la société SELICOMI la somme de 64.748,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 4 février 2025 (terme de terme du 1er trimestre 2025 inclus). Conformément à l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024, date de signification du commandement de payer, sur la somme de 15.773,76 euros, et à compter du 6 juin 2024, date de signification de l'assignation, sur le surplus.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, il doit être relevé que la société DASL 26, qui n’a pas fait parvenir son dossier de plaidoirie à la présente juridiction, échoue de fait à établir le manquement qu’elle impute à sa bailleresse.

En tout état de cause, ainsi que cela a été relevé plus haut, la société SELICOMI démontre, au travers des pièces qu’elle produit, que la société DASL 26 manque à ses obligations les plus élémentaires de salubrité des locaux et de gestion des déchets, de sorte que ses propres manquements apparaissent en lien de causalité direct avec la présence de rats dont elle se plaint.

Sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société DASL 26 qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer signifié le 9 avril 2024.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la société DASL 26 sera également tenue de verser à la société SELICOMI une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 2500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,