TJ 33063, 29 mai 2026, RG 24/00405

Du 29 mai 2026

PPP Contentieux général

N° RG 24/00405 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YYP3

[N] [Z]

C/

Etablissement public [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 29 mai 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

Madame [N] [Z]
[Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Amadou MAIDAGI (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Société [P], Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole
RCS [Localité 2] 398 731 489
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représentée par Me Louis COULAUD (avocat au barreau de BORDEAUX) substitué par Me Lou-Andréa VIENOT (avocate au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Février 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[P] OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] METROPOLE ([P]), a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [O] [Z] et à Madame [N] [Z] portant sur un appartement sis [Adresse 8], [Adresse 9].

Monsieur [O] [Z] est décédé le 30 octobre 2022 et Madame [N] [Z] est demeurée seule titulaire du bail.

Arguant de l’indécence du logement, Madame [N] [Z] a, par acte de commissaire de justice délivré le 17 novembre 2023, fait assigner [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège statuant en référé aux fins de le voir principalement :
- condamner à lui assurer un relogement définitif,
- ou à défaut le voir condamner à réaliser des travaux mettant fin aux anomalies qu’elle subit et à lui assurer un relogement provisoire pendant cette période,
- l’autoriser à suspendre le paiement du loyer jusqu’au relogement définitif, ou le cas échéant, jusqu’à la réalisation des travaux mettant fin aux anomalies,
- condamner à réparer ses différents préjudices.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 décembre 2023.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été renvoyée, par mention au dossier, dans le cadre d’une passerelle, à l’audience de fond du juge des contentieux de la protection du 10 avril 2024, au cours de laquelle elle a été renvoyée à une date ultérieure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 novembre 2024, après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Madame [N] [Z], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- de débouter [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,
- de condamner [P] à lui assurer un relogement définitif dans un logement de type 3 et assortir la condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard et ce, à compter du troisième jour franc suivant la notification de la décision à intervenir,
- à défaut :
- de condamner [P] à lui assurer un relogement provisoire pendant la réalisation des travaux mettant fin aux anomalies et le condamner à réaliser de tels travaux,
- de l’autoriser à suspendre le paiement du loyer jusqu’au relogement définitif et le cas échéant, jusqu’à la réalisation des travaux mettant fin aux anomalies,
- de condamner [P] à réparer son préjudice financier et à cet égard à lui verser la somme de 5.000 €,
- de condamner [P] à réparer son préjudice moral et à cet égard à lui verser la somme de 10.000 €,
- de condamner [P] aux entiers dépens,
- de condamner [P] à verser à son avocat, en tant qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 1.500 € au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, qu’elle aurait exposés si elle n’avait pas eu cette aide.

En défense, [P], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection :
- de débouter Madame [N] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, comme étant mal fondée en droit comme en fait,
- de condamner Madame [N] [Z] au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens,
- à titre subsidiaire : de dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Par jugement rendu le 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a :
- ordonné une expertise et désigné pour y procéder, Monsieur [Q] [H],
- sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties en ce compris sur celles fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- réservé les dépens,
- renvoyé l’affaire à une audience ultérieure.

Madame [L] [F] [R], expert désigné par ordonnance de remplacement d’expert en date du 26 février 2025, a déposé son rapport en date du 28 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 février 2026, après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Madame [N] [Z], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
- débouter [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner [P] à lui assurer un relogement définitif dans un appartement de type 2, exempt de tout risque sanitaire, seule mesure capable de faire cesser le trouble illicite et prolongé créé par [P] et assortir la condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard et ce, à compter du troisième jour franc suivant la notification de la décision à intervenir,
- l’autoriser à suspendre le paiement du loyer jusqu’à son relogement définitif,
- débouter [P] de sa demande reconventionnelle de 1.601,46 € qui ne vise qu’à embrouiller le débat et détourner l’attention de sa faute,
- constater la faute inexcusable d’[P] qui n’a pas daigné respecté les prescriptions impératives de l’article R. 1334-27-2° du code de la santé publique après avoir réceptionné le repérage amiante avant travaux (RAAT) en date du 8 mars 2022 signalant la présence d’amiante dans le dégagement, le séjour, chacune des deux chambres,
- constater la réalité et la gravité du préjudice d’anxiété lié à l’amiante en tant qu’elle vit pendant 15 années dans un logement dont elle s’est préoccupée de la situation vis-à-vis de l’amiante et qui s’avère amianté,
- condamner [P] à réparer son préjudice d’anxiété lié à l’amiante et à cet égard lui versé la somme de 25.000 €,
- condamner [P] à réparer son préjudice de jouissance lié à l’humidité ayant prévalu pendant plusieurs années aux moisissures et aux nuisibles et à cet égard, lui verser la somme de 5.000 €,
- condamner [P] aux entiers dépens,
- condamner [P] à verser à son avocat, en ce qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale la somme totale de 10.000 € au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, qu’elle aurait exposés si elle n’avait pas eu cette aide,
- rejeter l’opposition d’[P] à l’exécution provisoire et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, seule à même de garantir l’effectivité de la décision à intervenir et de mettre un terme, sans délai supplémentaire aux conséquences d’une faute grave et durable du bailleur.

En défense, [P], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection :
- à titre principal :
- de débouter Madame [N] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme étant mal fondée en droit comme en fait,
- de condamner [P] au paiement de la somme de 1.601,46 € au titre des frais engagés pour le relogement temporaire du 16 juin 2025 au 7 juillet 2025,
- à titre subsidiaire :
- de revoir à un plus juste montant les demandes de réparation des préjudices d’anxiété et de jouissance formulées par Madame [N] [Z],
- de dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,
- en tout état de cause : de condamner Madame [N] [Z] au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Par courrier reçu en cours de délibéré, le conseil de Madame [N] [Z] a indiqué renoncer, sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, avec l’accord expresse de sa cliente, au bénéfice de la part contributive de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle pour la présente instance.

MOTIFS :

Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent :

L’article 1719 du code civil énonce que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations».

L’article 1720 du même code prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives».

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

L’article 1231-1 du code civil dispose que «le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure».

Il est constant que l’obligation de délivrance d'un logement décent présente un caractère d'ordre public, sans qu'il ne soit besoin d'aucune stipulation particulière, et que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

Il échet de rappeler que faute de délivrance d'un logement décent, le bailleur peut être tenue d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.

Il est, également, important de souligner que la décence est appréciée souverainement par les juges du fond.

Madame [N] [Z] soutient que l’expertise judiciaire permet de confirmer l’état d’indécence de son logement et a permis de révéler la présence d’amiante. Elle conteste toute responsabilité dans les désordres qu’elle subis puisqu’elle a actionné sa compagnie d’assurance à la suite des dégâts des eaux qu’elle a subis. Elle sollicite son relogement définitif sous astreinte dans un logement plus petit, son fils ayant pour projet de se reloger auprès de sa propre famille.

[P] conclut au rejet des demandes de Madame [N] [Z]. Il affirme avoir tout mis en oeuvre pour procéder aux réparations nécessaires dans le logement et aucune négligence ne peut lui être reprochée. Il assure avoir fait réaliser des travaux d’isolation thermique par l’extérieur qui ont été réalisés et terminés en 2021 ayant pour but de résoudre les problèmes d’humidité et de moisissures. Il signale que le logement ayant subi un dégât des eaux provenant de l’appartement situé au-dessus de celui de Madame [N] [Z], il l’a invitée par courriers des 14 février 2020 et 2 décembre 2020 à déclarer son sinistre à son assureur et le lui a rappelé au mois de février 2023. Il note que Madame [N] [Z] n’a pas effectué sa déclaration de sinistre, bien qu’elle justifie de contacts au mois de septembre 2022, ni n’a entrepris de démarche contre l’occupante de l’appartement à l’origine des fuites. Il estime, en conséquence, qu’elle n’est pas fondée à rechercher sa responsabilité. Il affirme s’être substitué à l’assurance de Madame [N] [Z] pour faire réaliser une recherche de fuite et y avoir fait effectuer des travaux de reprise de l’étanchéité de la baignoire de l’appartement situé au-dessus du logement litigieux. Il soutient que face à la persistance de ce sinistre, il a de nouveau fait réaliser des travaux de réfection le 19 décembre 2023 mais qu’en raison de l’opposition de Madame [N] [Z], il n’a pas pu procéder aux travaux d’embellissement de son appartement. Il note que l’expert a confirmé que les problématiques liées à l’humidité et aux infiltrations sont réglées et qu’il a traité les causes des infiltrations tant pour le dégât des eaux provenant de l’appartement situé au-dessus de celui de Madame [N] [Z] que pour le défaut d’étanchéité des façades. Il nie avoir été informé par la preneuse de la présence de cafards dans son logement de sorte qu’il ne peut lui être reproché son absence d’intervention. Il souligne, au surplus, que l’expertise n’a pas pu confirmer la présence de nuisibles mais fait état du protocole de désinsectisation de l’immeuble qu’il a mis en place, de sorte que le niveau d’infestation est nul. S’agissant de la présence d’amiante dans le logement, il signale qu’il a voulu mettre en oeuvre des travaux de remise en état en débutant par un empoussièrement, lesquels ont été refusé par Madame [N] [Z], cette dernière refusant un relogement temporaire qu’elle avait pourtant reservé pour un montant de 1.601,46 €. S’agissant de la demande de relogement définitif, il estime que Madame [N] [Z] ne fournit aucune justification à son refus catégorique d’un logement temporaire et n’apporte aucun élément expliquant sa position.

En l’espèce, Madame [N] [Z] produit, au soutien de son argumentation, un procès-verbal établi, le 21 juillet 2023, à son domicile par Maître [G] [T], commissaire de justicie, montrant que son logement présente des traces importantes d’humidité et des moisissures importantes dans son logement, notamment causées par un dégat des eaux, la présence de nuisibles, en particulier de cafards, étant constatée dans la cuisine.
[P] justifie les désordres allégués par Madame [N] [Z] par les suites de l’important dégât des eaux causé par l’appartement situé au-dessus, au cours de l’année 2020, et qui a persisté, la première intervention qu’il a diligentée s’étant avérée insuffisante pour le résoudre. Il affirme avoir réalisé de nouveaux travaux de réfection de l’appartement en cause le 19 décembre 2023.

Dans son rapport, l’expert judiciaire constate :
- la présence de nombreuses moisissures dans le logement lié notamment à des problèmes d’infiltrations au niveau des murs périphériques et des menuiseries extérieures,
- sur les murs et les plafonds, la présence de nombreuses moisissures et des revêtements endommagés avec effritement et esquamation, dans un état de vétusté importante et apparente.
- la présence d’amiante dans les revêtements peinture et enduits plâtre de plusieurs pièces, (dégagement, chambre 1, chambre 2 et séjour).

L’expert judiciaire retient l’existence de deux sources d’infiltrations indépendantes qui ont altéré les révêtements du logement :
- le dégât des eaux dont la source provient de l’appartement situé au-dessus de celui de Madame [N] [Z], lequel a altéré les rêvetements du plafond et les murs de la salle de bains, du WC et du dégagement,
- le dégât des eaux provenant des menuiseries de l’appartement et des défauts d’isolation, infiltrations inhérentes à la structure de l’immeuble.

Il y a lieu de constater, aux termes de ce rapport, que les problèmes d’infiltrations ont été résorbés, les tests d’humidité ne montrant pas d’infiltrations actives au niveau des menuiseries, des murs périphériques et des plafonds. Il n’est pas contesté que des travaux réparatoires ont été réalisés dans l’appartement situé au-dessus de celui de Madame [N] [Z] et des travaux de rénovation globale de l’immeuble ont été entrepris en 2021 par [P] (isolation thermique par l’extérieur, encadrement des menuiseries existantes et traitement des joints au niveau des menuiseries et étanchéité des balcons). Ces travaux sur les façades de l’immeuble ont permis de faire stopper les infiltrations sur les menuiseries et de régler les défauts d’isolation de l’immeuble.

Si les problèmes d’infiltrations ont été réglés et que le clos et le couvert du logement est désormais assuré, des travaux de remise en état et de reprise d’embellissement doivent toutefois être réalisés.

S’agissant de la présence de nuisibles, l’expert a découvert des cadavres de cafards dans la cuisine du logement dans et derrière le meuble sous évier, au niveau des tuyaux d’évacuation des eaux usées. Il signale, toutefois, qu’il n’a pas pu constater la présence de cafards vivant dans le logement mais reprend les extraits des interventions des entreprises mandatées par [P] dans le cadre d’un protocole de désinsectisation dans l’immeuble et intervenues dans le logement de Madame [N] [Z] à plusieurs reprises au cours des années 2024 et 2025 ayant conclu à l’absence de cafards dans ce lieu.

Il s’ensuit que la présence de nuisibles dans le logement occupé par Madame [N] [Z] n’est pas démontré compte tenu des constatations de l’expert judiciaire et du tableau de passage de la Société HPR AQUITAINE, entreprise de de désinsectisation, sur la période du mois de janvier 2024 au 22 mai 2025, laquelle est toujours intervenue dans les lieux litigieux dans le cadre d’une campagne préventive.

Il apparaît, en l’espèce, que le développement de moisissures, les poussières des revêtements endommagés et surtout la présence d’amiante dans plusieurs pièces à vivre (les deux chambres et le salon) sont de nature à nuire gravement à la santé des occupants. L’expert judiciaire n’hésite pas, par ailleurs, à conclure que l’«état de santé de Madame [N] [Z] n’est pas compatible avec un appartement contaminé par des moisissures persistantes», en se fondant sur les certificats médicaux établis par son médecin traitant et son néphrologue les 7 novembre 2024 et 20 mai 2025, et que compte tenu de la présence d’amiante qui «représente un danger avéré pour la santé des occupants», le logement «devrait être évacué immédiatement». Ces désordres rendent, en conséquence, le logement non conforme aux normes de décence. Leur réparation en incombe au bailleur.

Sur la demande de relogement définitif sous astreinte :

Madame [N] [Z] demande au juge des contentieux de la protection d’ordonner son relogement définitif dans un logement de type T2 en prenant acte des démarches parallèles de son fils pour obtenir un logement de type T3 adapté à l’exercice de ses responsabilités parentales. Elle affirme qu’elle souffre de maux incompatibles avec les conditions d’habitation qui lui sont imposées. Elle estime que la proposition de relogement temporaire d’[P] formulée en cours d’expertise ne présente aucun caractère sérieux mais constitue une manoeuvre dilatoire, voire marchiavélique, puisqu’il cherche à reprendre la main sur le logement et désarmer le juge. Elle affirme que sa demande de relogement définitif repose sur l’indécence persistante du logement et de son exposition prolongée à des risques sanitaires graves établis de longue date et incompatibles avec son état de santé

[P] conteste ce chef de demande et met en avant les conclusions du rapport d’expertise judiciaire qui ne préconisent qu’un relogement temporaire. Il affirme qu’à l’issue des travaux de remise en état, le logement sera de nouveau décent et exempt de tout risque pour la santé de Madame [N] [Z] qui pourra y réaménager. Il affirme que le but de cette dernière est d’obtenir un logement de type T2, soit plus petit et avec un loyer inférieur. Il considère que l’astreinte sollicitée est tout à fait disproportionnée, la locataire ayant à plusieurs reprises refusé un relogement temporaire.

En l’espèce, l’expert judiciaire explique que les travaux réalisés par le bailleur sur la façade ont permis de faire stopper les infiltrations sur les menuiseries et de régler les défauts d’isolation de l’appartement. Il n’est pas contesté que les travaux réparatoires de l’appartement situé au-dessus du logement de Madame [N] [Z] ont été réalisés permettant de supprimer cette source de dégât des eaux. L’expert judiciaire liste et évalue à 3.914,80 € T.T.C. les travaux de mise en conformité permettant de rendre le logement décent et habitable tout en prenant en compte la nécessité du désamiantage préalable. Toutefois, compte tenu de la présence d’amiante justifiant une évacuation immédiate, il précise qu’un relogement temporaire jusqu’à la fin des travaux de désamiantage apparaît nécessaire. La durée de ce désamiantage est évaluée par l’expert judiciaire à 2 jours de travail, soit 16 heures. Il apparaît, en conséquence, que le logement peut être rendu décent et habitable pour Madame [N] [Z]. Dès lors, sa situation ne justifie pas que soit prononcée sous astreinte son relogement définitif. Par ailleurs, il est nécessaire de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection d’imposer à un bailleur social le type de logement devant être attribué à son locataire, ce dernier étant tenu par des dispositions textuelles spécifiques et son parc immobilier pour attribuer un logement.

Madame [N] [Z] sera, donc, déboutée de sa demande de relogement définitif sous astreinte.

Sur la demande de suspension du paiement du loyer :

Madame [N] [Z] demande à être autorisée à suspendre le paiement de son loyer jusqu’à son relogement définitif, seule mesure permettant de rétablir un minimum de loyauté contractuelle tant que le bailleur n’a pas exécuté ses obligations légales et procédé à son relogement définitif dans des conditions conformes à sa dignité et à sa sécurité.

[P] s’oppose à toute demande de suspension du loyer. Il explique qu’il s’est substitué à l’assurance de Madame [N] [Z] pour procéder aux travaux nécessaire pour mettre fin à la fuite d’eau provenant de l’appartement du dessus, de sorte qu’elle ne devrait plus se heurter à cette difficulté, et qu’il a tenté d’entamer des travaux d’embellissement dans le logement et, depuis le mois de juin 2025, d’entreprendre les travaux rendus nécessaires par la présence d’amiante dans le logement. Il affirme que Madame [N] [Z] s’oppose à tout accès à son logement et refuse ses propositions de relogement remporaire. Aussi, il affirme que c’est de sa propre initiative qu’elle occupe le logement.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, plus spécialement du courrier électronique en date du 28 décembre 2023 émanant d’[P] et du courrier adressé à Madame [N] [Z] le 25 janvier 2024 que le bailleur a sollicité l’autorisation de la preneuse pour lui permettre d’accéder au logement loué afin d’y effectuer les travaux d’embellissements concernant les dégâts causés par les infiltrations. Il prouve avoir mandaté l’entreprise OK PEINTURE à cette fin. Il n’est pas contesté au cours de cette procédure que Madame [N] [Z] s’est opposée à laisser l’accès à son appartement, en violation pourtant de ses obligations légales et contractuelles de locataire.

Il n’est pas non plus contesté qu’[P] a proposé le 16 juin 2025 un relogement temporaire à Madame [N] [Z] jusqu’à la fin des travaux de réfection et de désamiantage de l’appartement qu’elle a refusé.

Compte tenu de son comportement, elle ne peut valablement reprocher des manquements contractuels à [P] qui tente de respecter en vain ses obligations de bailleur en réalisant des travaux réparatoires. Dans ces conditions, Madame [N] [Z], qui par son comportement laisse perdurer une situation qui aurait pu être réglée depuis plusieurs mois en se maintenant volontairement dans des lieux qu’elle sait indécent et dangereux, sera déboutée de sa demande visant à ordonner la suspension de son loyer.

Sur la réparation des préjudices :

- Sur le préjudice de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation,
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 1719 du même code le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant  ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
Selon l’article 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est constant que faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être contraint d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. La décence est appréciée souverainement par les juges du fond.

Madame [N] [Z] sollicite une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts. Elle explique que cette somme correspond aux nuisances, autres que l’exposition à l’amiante, qui l’ont privé du confort et de la tranquillité auxquels elle pouvait légitimement prétendre en vertu de son contrat de bail. Elle affirme que son préjudice recouvre notamment les troubles causés par l’humidité, l’infestation de cafards et l’importance des moisissures qui découlaient de l’humidité. Elle met en avant la durée particulièrement longue de l’exposition (depuis 2020), l’inaction fautive du bailleur malgré ses alertes réitérées, la gravité du risque sanitaire révélé par l’expertise et son angoisse continue de vivre dans un environnement qui menace sa santé et celle de ses proches.

[P] souligne qu’aucune demande d’indemnisation ne peut être formulée au titre de l’infestation de nuisibles qui n’est pas démontrée. S’agissant de la présence de moisissures, il fait remarquer que cette demande n’est pas justifiée, aucun élément matériel n’étant apporté au soutien ni même une indication de durée. Il fait remarquer que ce point est d’autant plus important que si Madame [N] [Z] avait accepté d’être relogée pendant la réalisation des travaux, le trouble de jouissance aurait d’ores et déjà cessé. Il s’oppose donc à toute demande de réparation du préjudice de jouissance et, à titre subsidiaire, il demande que la somme soit revue à de plus justes proportions.

En l’espèce, le procès-verbbal de constat réalisé par Maître [G] [T], commissaire de justicie, le 21 juillet 2023, permet de montrer l’ampleur des infiltrations ainsi que des traces d’humidité et de moisissures importantes outre la présence de nuisibles puisque le commissaire instrumentaire a constaté la présence de cafards à l’arrière du placard sous l’évier de la cuisine au niveau des tuyaux d’évacuation et sous une chaise sur le balcon, infestation qui semble avoir cessé depuis.

L’expert judiciaire a confirmé les désordres de l’appartement. Il ressort des pièces versées aux débats que les premiers désordres sont apparus au mois de janvier 2020. Leur origine a été réparé au cours des années suivantes mais les travaux de réparation et de reprise des embellissement n’ont pas été réalisés, notamment en raison de la découverte de la présence d’amiante le 23 février 2022.

Il s’ensuit que durant cette période et jusqu’à la proposition de relogement temporaire d’[P] pour réalisation des travaux du 16 juin 2025 refusée par Madame [N] [Z], qui ont permis de remédier aux désordres et à l’état d’indécence de l’entier logement, cette dernière a subi un préjudice de jouissance qu’il convient de réparer. Compte tenu de la durée du préjudice, des désordres, de leur conséquence sur l’habilité du logement et les pièces concernées (séjour, les chambres 1 et 2 et le couloir de l’entrée), étant souligné que le loyer est d’un montant de 588,39 €, charges comprises, le préjudice de jouissance de Madame [N] [Z] sera fixé à la somme de 4.000 €.

[P] sera condamné à payer à Madame [N] [Z] la somme de 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance.

- Sur le préjudice d’anxiété :

Madame [N] [Z] sollicite une somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’anxiété lié à l’amiante au regard de la durée exceptionnelle de l’exposition, soit 25 ans, son caractère résidentiel, de la gravité des risques encourus et du comportement fautif du bailleur qui a laissé perdurer la situation pendant de nombreuses années.

[P] reconnaît sa responsabilité dans le dommage et indique avoir souhaité entreprendre les démarches pour remettre en état son logement après les opérations de constatation. Il signale que Madame [N] [Z] a refusé les mesures d’empoussièrement, les travaux de remise en état et les propositions de relogement qu’il a formulés. Il considère que la mesure d’empoussièrement aurait permis de savoir s’il y avait ou non des fibres d’amiante volatile et de savoir si la preneuse a été exposée de manière certaine à l’amiante. Il note qu’elle affirme souffrir d’anxiété sans produire le moindre élément justifiant cet état. Il fait, enfin, remarquer qu’en dépit du préjudice qu’elle allègue, elle refuse ses différentes propositions de relogement temporaire alors que ce délai lui aurait permis d’entreprendre des travaux pour qu’elle puisse réintégrer un logement décent.

Il est désormais admis que «constitue un préjudice indemnisable l’anxiété résultant de l’exposition à un risque élevé de développer une pathologie grave» et que ce préjudice d’anxiété «est caractérisé par la seule connaissance par la victime du risque élevé de développer une pathologie grave».

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire permet de conclure que les infilrations ont dégradé l’état des revêtements du logement. Ce rapport et les pièces produites permettent d’établir que l’assureur de Madame [N] [Z] à adressé un courrier électronique à [P] dans lequel il l’informe que de l’amiante a été repérée par l’expert qu’il a mandaté dans les différentes zones concernées par les désordres, ce dernier, intervenu le 23 février 2022, a réalisé le Repérage Amiante Avant Travaux en date du 8 mars 2022. Les échanges de courriers électroniques en date du 8 décembre 2023 entre le fils de Madame [N] [Z] et son conseil, montrent que cette dernière était informée à cette date de la présence d’amiante dans l’appartement. Il est constant que [P] n’a pas pris de mesures pour remédier à ce désordre. Or, l’expert judiciaire précise que le bailleur aurait dû mettre en oeuvre de puis la réception du Repérage Amiante Avant Travaux des mesures conservatoires et cessé toute occupation des lieux compte tenu des risques importants pour la santé de la preneuse. Ce n’est qu’au cours des opérations d’expertise et le 16 juin 2025 qu’[P] a proposé un relogement provisoire pour procéder, notamment à des travaux réparatoires.

Madame [N] [Z] verse aux débats un certificat médical établi par son médecin traitant le 5 janvier 2026 montrant qu’elle présente «un état anxiodépressif suite à la révélation «me dit elle» suite à une expertise de la présence d’amiante dégradée dans le logement».

Contrairement aux allégations d’[P], la présence d’amiante suffit à prouver le risque pour la santé de sorte que même si la mesure d’empiètement n’a pas été réalisée, la juridiction dispose de suffisamment d’élément pour statuer sur l’existence du préjudice d’anxiété allégué par Madame [N] [Z].

Aussi, compte tenu de ces éléments, il apparaît que Madame [N] [Z] a subi un préjudice d’anxiété entre le 8 décembre 2023  et le 16 juin 2025, date à laquelle elle a refusé la solution de relogement temporaire qui lui était proposée, de sorte qu’elle ne peut arguer de ce préjudice à compter de cette date. [P] sera donc condamné à lui payer une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’anxiété.

Sur le remboursement de la somme de 1.604,46 € :

[P] sollicite le remboursement de cette somme au titre des frais qu’il a engagés pour le relogement temporaire de Madame [N] [Z] du 16 juin 2025 au 7 juillet 2025.

Madame [N] [Z] conclut au débouté de ce chef de demande.

[P] justifie avoir réservé un appartement pour deux personnes pour Madame [N] [Z] pour la période du 16 juin au 7 juillet 2025 au titre de son relogement temporaire. Il est constant qu’elle a refusé ce relogement empêchant ainsi son bailleur d’exécuter ses obligations légales et contractuelles. Dans ces conditions, elle sera condamnée à lui rembourser cette somme.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision, aucun élément ne justifiant qu’elle soit écartée en l’espèce.

[P], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe :

CONDAMNE [P] à payer à Madame [N] [Z] la somme de 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE [P] à payer à Madame [N] [Z] la somme de 4.000 € en réparation de son préjudice d’anxiété ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer à [P] la somme de 1.601,46€ au titre des frais engagés pour le relogement temporaire du 16 juin au 7 juillet 2025 ;

DEBOUTE Madame [N] [Z] du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [P] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire qui sont recouvrés selon la procédure applicable en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la cadre-greffière.

LA CADRE-GREFFIERE LA VICE PRÉSIDENTE
chargée des contentieux de la protection