TJ 33063, 29 mai 2026, RG 25/02928

Du 29 mai 2026

PPP Contentieux général

N° RG 25/02928 - N° Portalis DBX6-W-B7J-24ZE

[U] [I] [Z]

C/

[N] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 29 mai 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [I] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Jean-Marie PUYBAREAU (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [N] [T]
Chez M. [H] [T]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Florence WIART (avocate au barreau de BORDEAUX) substituée par Me Gabrielle CHAVANT (avocate au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Février 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 1er avril 2019, Madame [N] [T] a consenti un bail d'habitation à Madame [U] [I] [Z], portant sur un logement situé [Adresse 5], pour une durée de 3 ans renouvelable à compter du 1er avril 2019, moyennant un loyer mensuel révisable de 402,07 €, outre une provision sur charges de 120,82 €.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 septembre 2024, Madame [N] [T] a délivré congé pour le 30 mars 2025 pour un motif légitime et sérieux consistant, d’une part, dans le manquement répété de Madame [U] [I] [Z] à son obligation de payer les loyers, conformément aux termes du contrat et à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, ayant entraîné la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte extra judiciaire le 17 mai 2024 et, d’autre part, dans le défaut de présentation de l’attestation d’assurance d’entretien de la chaudière équipant le logement loué.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 mai 2025, Madame [U] [I] [Z] a fait assigner Madame [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, principalement, annuler le congé pour motifs légitimes et sérieux qui lui a été signifié le 26 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2026, après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Madame [U] [I] [Z], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
- avant dire droit : de condamner Madame [N] [T] à produire l’ensemble des justificatifs détaillés des charges et de la taxe d’ordures ménagères depuis 2022, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- à titre principal : d’annuler le congé pour motifs légitimes et sérieux qui lui a été signifié le 26 septembre 2024,
- à titre subsidiaire : de suspendre les effets du congé pour motifs légitimes et sérieux qui lui a été signifié le 26 septembre 2024,
- en tout état de cause :
- de lui accorder les délais de paiement les plus larges afin qu’elle puisse s’acquitter du règlement de sa dette éventuelle,
- de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

En défense, Madame [N] [T], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :
- de débouter Madame [U] [I] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- de constater la validité du congé délivré le 26 septembre 2024 à Madame [U] [I] [Z],
- de juger, en conséquence, que depuis le 30 mars 2025, date d’effet du congé, Madame [U] [I] [Z] est dénuée de tout titre d’occupation et se maintient dans les lieux sans droit ni titre,
- d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [I] [Z] ainsi que toute autre personne occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 6],
- de condamner Madame [U] [I] [Z] au paiement de la somme de 510,89 € au titre de l’arriéré de loyer échu et indemnités d’occupation à compter du 30 mars 2025, date à laquelle le bail a expiré, somme à parfaire au jour de l’audience,
- de dire et juger que l’indemnité d’occupation mensuelle de 590,75 € à compter du 30 mars 2025 restera due jusqu’au départ effectif des lieux,
- de dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir,
- de condamner Madame [U] [I] [Z] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
- de condamner Madame [U] [I] [Z] au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris notamment les frais de signification du commandement de payer du 17 mai 2024.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande avant dire droit :

Madame [U] [I] [Z] sollicite avant dire droit la condamnation de Madame [N] [T] à produire l’ensemble des justificatifs détaillés des charges et de la taxe sur les ordures ménagères depuis 2022 sous atreinte de 50 € par jour de retard.

Madame [N] [T] conclut au débouté de ce chef de demande, les décomptes existants ayant été communiqués au cours de la procédure.

En l’espèce, il y a lieu de faire remarquer que Madame [U] [I] [Z] formule une demande de communication de pièces concernant ses charges avant dire droit à une action tendant à contester le congé pour motifs légitimes et sérieux qui lui a été délivré aux motifs du non paiement de ses loyers et charges et de la non présentation de l’attestation d’entretien de la chaudière. Or, il ressort de ses écritures qu’elle ne conteste pas les impayés de loyers et de charges mais s’interrogent sur le montant de sa dette locative. Il échet de constater que les justificatifs demandés dans la présente instance, dont une partie a d’ailleurs été communiquée au cours de la procédure (la régularisation de charges de l’année 2023 et le justificatif de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024) n’auront pas pour effet d’empêcher la présente juridiction de statuer sur la validation du congé qui lui a été délivrée. Aussi et compte tenu de ces éléments, cette dernière sera déboutée de sa demande avant dire droit de communication de pièces sous astreinte.

Sur la validation du congé :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que «lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué». Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Il est important d’indiquer qu’en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail a été conclu pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 1er avril 2019. Il a été tacitement reconduit et était, en conséquence, à échéance au 30 mars 2025 à minuit.

Un congé pour motif légitime et sérieux a été délivré par acte de commissaire de justice le 26 septembre 2024, soit plus de 6 mois avant la date d’expiration du contrat pour les motifs suivants :
- manquement de la preneuse à son obligation de régler son loyer ayant entraîné la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte extra judiciaire le 17 mai 2024,
- le défaut de communication de l’attestation d’entretien de la chaudière.

Madame [U] [I] [Z] sollicite l’annulation du congé, le bailleur ne justifiant pas d’un juste motif légitime et sérieux. Elle admet ne pas avoir été en capacité financière de procéder au règlement régulier de ses loyers durant les derniers mois mais affirme qu’elle n’a pas connaissance de la somme exacte dont elle est débitrice. Elle explique que le gestionnaire du bien a commis une erreur dans le calcul des charges de 2023 et qu’elle n’a été informée de l’existence d’un trop-perçu que deux années plus tard, soit le 12 mars 2025. Elle indique régler les charges et la taxe sur ordures ménagères depuis 2019 sans qu’aucun justificatif ne lui ait été transmis de sorte qu’une incertitude demeure quant à l’existence d’autres erreurs dans les sommes qu’elle a réglées. Elle estime paradoxale que Madame [N] [T] lui donne congé en raison de sommes dont elle serait débitrice alors qu’il est probalable qu’en raison des défaillances répétées du gestionnaire locatif elle a réglé des sommes trop élevée. Elle considère que les impayés peuvent être compensés par les sommes ayant été indûment perçues par le bailleur au titre des charges réglées au cours des trois dernières années. Elle affirme avoir procédé à l’entretien de la chaudière, l’attestation produite datant du mois de décembre 2025. A titre subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets du congé, laquelle serait subordonée au respect d’un échéancier qu’il appartiendra au juge de fixer jusqu’à l’apurement de la dette locative.

Madame [N] [T] fait remarquer que Madame [U] [I] [Z] ne conteste pas dans son assignation être redevable d’une dette de loyer et charges mais tente désormais de polémiquer sur une augmentation de charges en 2019 sans justificatifs. Elle affirme que ses revendications sont erronées et en tout état de cause prescrites et fait remarquer que la preneuse ne paie pas l’intégralité de son loyer dû depuis presque 2 ans. Elle conteste la défaillance du gestionnaire locatif, les sommes portées au débit et au crédit du compte locatif étant justifiées et la dette locative étant persistante. Elle argue de l’absence d’entretien de la chaudière depuis 2019, date d’entrée dans le logement, ce qui constitue un manquement grave aux obligations de la preneuse. Elle note qu’elle transmet opportunément un justificatif d’entretien de la chaudière daté du 14 avril 2025 alors que le congé lui avait été délivré 7 mois avant.

En l’espèce, le décompte locatif et les pièces versées aux débats montrent que Madame [U] [I] [Z] a cessé de payer régulièrement ses loyers et provisions sur charges ayant justifié la délivrance d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 17 mai 2024 d’un montant de 1.181,50 € suivant décompte arrêté au 12 mai 2024, correspondant à deux mois de loyers et provisions sur charges impayés. Le décompte locatif permet d’établir que Madame [U] [I] [Z] n’a pas désintéressé les causes du commandement dans le délai de 6 semaines qui lui est imparti. Il apparaît, en revanche, qu’elle a sollicité des délais de paiement à deux reprises et plus particulièrement dans un courrier en date du 23 août 2024, en proposant de payer des mensualités de 75 € en sus de son loyer courant à compter du mois d’août 2024. Elle expliquait, alors, avoir rencontré des difficultés pour payer son loyer. Les pièces produites, plus spécialement le décompte locatif et le courrier électronique qui lui a été adressé par le gestionnaire locatif le 5 novembre 2024, montrent qu’elle n’a pas respecté cet échéancier et qu’elle a surplus cessé de payer ses loyers et provisions sur charges courants à compter du mois d’octobre 2024. Il y a lieu de constater qu’au jour de la délivrance du congé, le 26 septembre 2024, Madame [U] [I] [Z] était débitrice d’une somme de 1.857,09 €, représentant plus de trois mois de loyers impayés et ce après avoir effectué un versement d’un montant de 1.200 € la veille, soit le 25 septembre 2024.

Si Madame [U] [I] [Z] a des doutes sur le montant de la dette locative en raison de l’administration défaillante du gestionnaire du bail, force est de constater que les pièces versées aux débats ne permettent pas de remettre en cause le principe de la dette locative dont elle était redevable au moment de la délivrance du congé et l’absence de paiement régulier de ses loyers mensuels à compter du mois de mars 2024. Aucun élément ne permet d’établir que des rappels de charges auraient eu pour effet de solder le montant de sa dette locative au moment de la délivrance du congé, d’autant qu’il y a lieu de constater qu’elle a bénéficié d’une régularisation de charges à son profit d’un montant de 520,39 € pour l’année 2023 et d’un montant de 662,26 € pour l’année 2024.

Au surplus, il y a lieu de rappeler qu’en application des dispositions du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives et en l’absence de clause contraire du bail, il appartient à Madame [U] [I] [Z] de faire procéder à l’entretien annuel de la chaudière.

Les pièces produites montrent que le gestionnaire du bail a réclamé à deux reprises les 3 et 8 juillet 2024 l’attestation d’entretien de la chaudière datant de moins d’un an. En dépit de ces demandes répétées Madame [U] [I] [Z] n’a pas justifié du respect de son obligation de preneuse. Elle verse dans le cadre de la présente procédure une attestation d’entretien annuel établie le 14 avril 2025, soit après l’expiration du délai de préavis du congé qui lui a été délivré. En revanche, elle ne justifie pas avoir procédé à l’entretien de la chaudière au cours de l’exécution du contrat de bail. Il échet, en effet, de constater qu’elle ne produit aucune attestation d’entretien durant cette période.

Compte tenu des manquements de la preneuse à ses obligations de paiement des loyers et provisions sur charges et d’entretien de la chaudière, il apparaît que Madame [N] [T] justifiait d’un motif sérieux et légitime pour délivrer un congé au 30 mars 2025. Il y a donc lieu d’ent

Madame [U] [I] [Z] sollicite, à titre subsidiaire, la suspension des effets du congé sans justifier du fondement juridique sur lequel elle se fonde. Il y a lieu, toutefois, de souligner qu’à l’expiration du délai de préavis, le bail est résilié et aucune disposition légale ne permet de suspendre cette résiliation.

Aussi, Madame [U] [I] [Z] sera déboutée de ses demandes d’annulation et de suspension du congé qui lui a été délivrée le 26 septembre 2024. Il y a donc lieu de valider le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par Madame [N] [T].

- Sur l’expulsion :

Il n’est pas contesté que Madame [U] [I] [Z] s’est maintenu dans les lieux loués après la date de résiliation du contrat de bail intervenu le 1er avril 2025. Cette dernière ne disposant plus de titre d’occupation, il y a lieu, dès lors, d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Cette expulsion interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

- Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [U] [I] [Z] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 d’un montant égal à celui du loyer et des charges (546,95 € au jour de l’audience) qui sera révisable selon les conditions contractuelles, aucun élément ne justifiant qu’il y soit dérogé. Elle sera condamnée à en payer le montant à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

- Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour Madame [U] [I] [Z] de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Il résulte en l’espèce du bail et du décompte versé aux débats par le bailleur, qu’il est dû la somme de 510,89 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 6 janvier 2026.

Madame [U] [I] [Z] affirme que sa dette est soldée puisqu’elle a payé les loyers des mois de janvier et de février 2026, l’allocation logement dont elle est bénéficiaire d’un montant de 480 € ayant été versé au surplus le 22 janvier 2026 en paiement des loyers des mois de mois de novembre et de décembre 2025.

La pièce 14 «Mes allocations» versée aux débats permet d’établir que la CAF a versé une somme de 480 € au gestionnaire du logement le 22 janvier 2026 outre une somme de 243 € le 5 février 2026, lesquelles n’apparaissent pas dans le décompte locatif arrêté au 6 janvier 2026.

Compte tenu de ces versements et du décompte locatif, il apparaît que Madame [U] [I] [Z] n’est pas redevable de sommes à l’égard de Madame [N] [T] au titre des indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 6 janvier 2026. Cette dernière sera, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif. En revanche, Madame [U] [I] [Z] sera condamnée à payer des indemnités d'occupation courant à compter du 7 janvier 2026 et jusqu’à la libération des lieux.

Il n’y a pas lieu, en conséquence, de statuer sur la demande de délais de paiement de Madame [U] [I] [Z].

- Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, «tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

Madame [N] [T] sollicite, sur ce fondement, le versement d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts. Elle soutient que le maintien irrégulier de Madame [U] [I] [Z] dans les lieux accompagné d’un accroissement de sa dette locative à des conséquences pour elle qu’il lui appartient de répondre. Elle affirme, en effet, qu’elle doit rembourser l’emprunt qu’elle a souscrit pour financer l’achat de l’appartement qu’elle a mis en location sans pouvoir bénéficier des loyers qui lui sont dus.

En l’espèce, Madame [N] [T] ne démontre pas avoir souscrit un prêt pour financer l’appartement. Elle ne prouve pas plus le préjudice qu’elle allègue.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

- Sur les demandes accessoires :

Madame [U] [I] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment les frais de signification du commandement de payer du 17 mai 2024.

Succombante, elle sera condamnée à payer à Madame [N] [T] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :