TJ 75056, 5 juin 2026, RG 25/11173

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jérôme DOULET ; Me Frédérique ROUSSEL STHAL

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/11173 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPR4

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 05 juin 2026

DEMANDEUR
Monsieur [T] [W] [S], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jérôme DOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2316

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [X] [U] [D], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 05 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11173 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPR4

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 15 juin 2010 à effet au 15 juin 2010, [M] [S], aux droits de laquelle vient M. [T] [W] [S], a donné à bail à usage d’habitation à M. [Z] [X] [U] [D] un appartement situé au [Adresse 2] (1er étage, porte 4), pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer de 470 euros et 30 euros de provisions sur charge.

Le 6 novembre 2024, M. [T] [W] [S] a délivré congé pour le 14 juin 2025 à minuit, aux fins de reprise au bénéfice de sa fille, Mme [Q] [S].

Les lieux n’ayant pas été restitués, M. [T] [W] [S] a, par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2025, fait assigner M. [Z] [X] [U] [D] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

valider le congé délivré le 6 novembre 2024, à effet du 14 juin 2025 à minuit ; ordonner l’expulsion de M. [Z] [X] [U] [D] et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, le cas échéant, sous astreinte provisoire pendant 3 mois de 150 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux,fixer l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [X] [U] [D] depuis le 15 juin 2025 au double du montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi,condamner M. [Z] [X] [U] [D] au paiement de la somme de 3 372,84 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de signification du congé.
L’affaire a été appelée à l'audience du 23 mars 2026, à laquelle M. [T] [W] [S], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et des conclusions qu’il y a déposées. Il demande au juge de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de M. [D],la déclarer en tout état de cause injustifiée,débouter M. [Z] [X] [U] [D] de toutes ses demandes,valider le congé délivré le 6 novembre 2024, à effet du 14 juin 2025 à minuit ; ordonner l’expulsion de M. [Z] [X] [U] [D] et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, le cas échéant, sous astreinte provisoire pendant 3 mois de 150 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux, fixer l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [X] [U] [D] depuis le 15 juin 2025 au double du montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi,condamner M. [Z] [X] [U] [D] au paiement de la somme de 5334,84 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de signification du congé.
Au soutien de ses prétentions, il invoque l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que le congé par lui délivré est régulier tant sur la forme que sur le fond. Il précise qu’il a été motivé par la nécessité de loger sa fille étudiante à [Localité 1], laquelle a conclu un contrat d’apprentissage avec la société THALES, dont les locaux se situent à [Localité 2].

Il justifie sa demande de doublement du montant du loyer à titre d’indemnité d’occupation par le fait que l’indemnité d’occupation est de nature à la fois compensatoire et indemnitaire, et souligne que M. [D] ne règle plus aucune somme au titre de l’indemnité d’occupation.

Invoquant les dispositions de l’article 10 alinea 1er du code de procédure civile, il considère que la demande reconventionnelle formée par M. [D] ne se rattache pas par un lien suffisant à la prétention originaire visant à voir constatée la fin du bail. Sur le fond, il souligne que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur du texte régissant l’encadrement des loyers et soutient que la demande reconventionnelle est, en tout état de cause, prescrite ; enfin, il observe que M. [D] ne démontre pas avoir mis en œuvre les formalités prescrites à l’article 140 – VI de la loi du 23 décembre 2018.

M. [Z] [X] [U] [D], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions au terme desquelles il sollicite de voir :
prononcer la nullité du congé délivré par exploit du 6 novembre 2024 et qu’en conséquence le bail a été reconduit pour trois ans à compter du 15 juin 2025,condamner M. [T] [S] à lui payer la somme de 5242 euros à titre de remboursement du trop-perçu de loyers du fait du non respect de l’encadrement des loyers,fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 440 euros par mois hors charges conformément au plafonnement des loyers qui correspond à la valeur locative des lieux loués, condamner M. [T] [S] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [T] [S] aux entiers dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.
Au soutien de sa demande tendant à l’annulation du congé, M. [Z] [X] [U] [D] conteste le caractère réel et sérieux du projet de reprise au profit de la fille de son bailleur, exposant que le bailleur tente, depuis plusieurs années, de délivrer congé, la première tentative ayant eu lieu en 2021, la reprise alors stipulée étant au bénéfice de son fils. Il ajoute avoir été sollicité à la fin de l’année 2017 pour faire évaluer la valeur de l’appartement. Il soutient que la fille de son bailleur, au bénéfice de laquelle la reprise est supposée être faite, résiderait à [Localité 3], et qu’elle bénéficierait d’ores et déjà d’un logement à [Localité 1].

Au soutien de sa demande reconventionnelle tendant à la restitution d’un trop-perçu de loyers, il invoque l’article 140-VI de la loi du 23 novembre 2018 n°2018-1021, l’arrêté n°2019-05 de la Préfecture de la Région Ile de France et les articles 17 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 ; il précise que le contrat de bail ne contient aucune des mentions prévues par la loi, de sorte que le délai pour agir n’a pas commencé à courir.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les partires, il sera renvoyé aux écritures soutenues oralement à l'audience du 23 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Quant à la forme du congé, à peine de nullité, les dispositions de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui permettent au bailleur de donner à son locataire un congé justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement avec un délai de préavis de six mois, congé qui, à peine de nullité, doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire, lequel ne peut être que le bailleur lui-même ou l’un de ses proches limitativement énumérés, peuvent être invoquées, lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, par la société au profit de l’un de ses associés en vertu de l’article 13 a) de cette loi.

Quant au motif du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALLUR lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu'il appartient désormais au bailleur d'apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu'auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d'une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bailleur doit donc indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

En l’espèce, le bail consenti à M. [Z] [X] [U] [D] a commencé à courir le 15 juin 2010 pour une période de trois ans, puis a été reconduit par période de trois ans suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 15 juin 2022, pour expirer le 14 juin 2025 à minuit.

Le congé pour reprise ayant été signifié à M. [Z] [X] [U] [D] le 6 novembre 2024, soit plus de six mois avant l'échéance précitée, le délai prescrit par ce texte a été respecté.

Il sera en outre relevé que le congé délivré précise, conformément à l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le motif sur lequel il est fondé, ainsi que l'identité du repreneur : à savoir la reprise au bénéfice de Mme [Q] [S], domiciliée à [Localité 4] (94), le caractère réel et sérieux étant justifié par le fait que cette dernière est actuellement étudiante en Master Sécurité et Défense à [Etablissement 1] et qu’elle est logée dans un logement pris à bail à [Localité 4].

Est contesté le caractère sérieux et légitime du motif évoqué. M. [Z] [X] [U] [D] soutient que M. [T] [W] [S] n'apporte pas d’élément suffisamment probant pour justifier du motif de reprise qu'il invoque.

M. [T] [W] [S] justifie par les certificats de scolarité 2024-2025 et 2025-2026 produits du fait que sa fille [Q] [S] est inscrite en qualité d’étudiante à [Etablissement 1], en Master 2 « Politiques publiques, spécialité sécurité et Défense » à temps plein, sur le campus de [Localité 1]. Il produit également un contrat d’apprentissage , dont il résulte que [Q] [S] est apprentie au sein de la société THALES, sur le site de [Localité 2], depuis le 1 septembre 2025, cela jusqu’au 28 août 2026. Il est en outre justifié du congé qu’elle a donné du logement qu’elle occupait en qualité de locataire à [Localité 4], adressé à son bailleur en recommandé avec avis de réception le 26 décembre 2024.

Il résulte de ces éléments qu’à la date de la délivrance du congé, Mme [Q] [S] était toujours étudiante, et qu’elle l’est encore à ce jour, son campus comme le lieu dans lequel elle exerce son apprentissage étant situés à [Localité 1] ou en proche banlieue.

Le fait que le contrat d’apprentissage mentionne qu’elle est domiciliée à [Localité 5], chez ses parents, est insuffisant à établir que M. [S] dissimulerait le lieu de résidence de sa fille à [Localité 1] ainsi que le soutient le défendeur ; en effet, s’il résulte de la capture d’écran du profil LinkedIn produite par M. [D] que [Q] [S] y indiquait effectuer une mission de défense auprès de l’Ambassade de France en Norvège depuis février 2025, pour une durée de 6 mois, cette durée est compatible avec la durée d’un stage à l’étranger, ainsi qu’avec son calendrier universitaire, sa rentrée en Master 2 bis étant prévue le 1 septembre 2025. Ainsi, la mention de son rattachement à l’Ambassade de France à [Localité 3] sur son profil LinkedIn peut être expliqué, ainsi que le fait le demandeur, par le fait qu’elle a effectué un stage à l’étranger dans le cade de ses études ou d’une année de césure, cette année de césure étant d’ailleurs corroborée par le fait que les deux certificats de scolarité 2024-2025 et 2025-2026 portent sur une inscription en Master 2 et Master 2 bis. Cette année de césure et ce stage d’une durée de six mois à l’étranger permettent par ailleurs d’expliquer qu’elle ait donné congé de son logement à [Localité 4] et se soit domiciliée au domicile de ses parents, à [Localité 5], après résiliation de son bail, dans l’attente de la libération du logement litigieux par M. [Z] [D], le 14 juin 2025 et de la reprise de ses études à Sciences-Po le 1 septembre 2025. Quant à l’inscription au répertoire SIRENE de Mme [Q] [S] en qualité de « restauratrice » à compter du mois d’août 2024, avec mention d’une domiciliation à [Localité 4], celle-ci est compatible avec les explications fournies par son père, à savoir le fait qu’elle a profité d’une année de césure pour travailler. Enfin, la capture d’écran du profil Facebook de [Q] [S] dont il résulte qu’elle indique se trouver à [Localité 1], non daté, ne permet pas plus avant de démontrer qu’elle y aurait une résidence, Mme [Q] [S] effectuant ses études et son apprentissage à [Localité 1], ou à proximité immédiate.

Le fait que M. [S] ait par ailleurs préalablement tenté de délivrer congé aux fins d’y loger son fils est par ailleurs inopérant, le congé ayant été délivré en 2021 aux fins d’y loger « ses enfants », et M. [S] pouvant avoir légitimement pu penser que son fils étudierait à [Localité 1]. Il résulte d’ailleurs des échanges de SMS entre les parties que ce dernier a informé son locataire, lorsqu’il a su que son fils n’étudierait finalement pas à [Localité 1], de la possibilité pour ce dernier de demeurer dans le logement litigieux jusqu’en juin 2023. Quant au fait que le juge des référés ait dit n’y avoir lieu à statuer sur à la demande formée par le bailleur, celle-ci s’explique, non pas par un motif de fond, mais parce que la demande excédait les pouvoirs du juge des référés. L’estimation de la valeur de son bien par M. [S], en 2017, est insuffisante à prouver la volonté de vendre de M. [S] en 2024, soit 7 ans plus tard, étant précisé que le bailleur était également en mesure de délivrer un congé pour vente.

Le motif du congé est donc sérieux et légitime.

Dès lors, il convient de constater que le congé a été régulièrement délivré conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et qu’il est justifié par des éléments sérieux et légitimes.

Il convient donc de le déclarer valide.

Sur les conséquences du congé

Sur l’expulsion sous astreinte

Le congé ayant été validé à effet du 14 juin 2025, M. [Z] [X] [U] [D] est occupant sans droit ni titre depuis le 15 juin 2025. Il y a lieu dès lors d'ordonner son expulsion selon les formes et délais prévus au dispositif.

Si, conformément à l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision, la résistance du défendeur à l’exécution de la présente décision n’est à ce stade pas démontrée, de sorte que la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les délais d'expulsion
 
Il résulte de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L613-1 du Code de la construction et de l'habitation, que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ».
 
En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. M. [Z] [X] [U] [D] n’est en effet pas entré dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, et sa mauvaise foi n’est pas démontrée. M. [Z] [X] [U] [D] justifie en effet avoir initié de très nombreuses et sérieuses démarches en vue de son relogement.

En conséquence, la procédure d’expulsion à défaut de libération spontanée des lieux, ne pourra être engagée qu’après un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur le condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
 
En l’espèce, le contrat de bail contient, en son article 13, une clause pénale, prévoyant le paiement d’une indemnité égale au double du montant du loyer et des charges en cas de maintien dans les lieux après la cessation du bail.

Les clauses pénales sont toutefois régies par l’article 1231-5 du code civil, qui dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

Il n’y a en l’espèce pas lieu de condamner M. [Z] [X] [U] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer contractuel, M. [T] [S] ne justifiant pas d’un préjudice autre que celui de ne pouvoir jouir de son bien.

En conséquence, M. [Z] [D] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du trop-perçu de loyers

M. [D] sollicite que lui soit restituée la somme de 5242 euros, correspondante à un trop-perçu de loyers par le bailleur au regard des dispositions régissant l’encadrement des loyers à [Localité 1].

M. [S] soulève l’irrecevabilité de cette demande.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la recevabilité au regard des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 70 alinéa 1er du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

La demande reconventionnelle formée par M. [D] se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant, en ce qu’elle dérive du même contrat de bail, et en ce que le bailleur forme, depuis l’origine de l’instance, une demande en paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle nécessite de pouvoir apprécier la valeur de sa perte de jouissance occasionnée par le maintien dans les lieux de l’occupant après résiliation de son bail.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle au regard de la prescription

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Il convient, en l’espèce, de constater que la demande de restitution d’un trop-perçu de loyers a été formée pour la première fois dans les écritures déposées à l’audience du 23 mars 2026, de sorte qu’elle est prescrite pour la partie antérieure au 23 mars 2023 ; seule est donc recevable la demande tendant à la restitution d’un trop-perçu de loyers pour la période postérieure au 23 mars 2023.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle au regard des dispositions de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018

En application de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de [Localité 1], les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de [Localité 6] et la métropole d'[Localité 7] peuvent demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

L'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 institue un dispositif d'encadrement des loyers dans certaines zones dites « d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (….) », dont la ville de [Localité 1] fait partie.

Ce dispositif prévoit essentiellement, d'une part, un loyer de base, librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail, dont le montant doit toutefois être inclus dans une fourchette fixée par l'autorité préfectorale et, d'autre part, un éventuel complément de loyer justifié par « des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».

L’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 dispose par ailleurs, en son III :
A. -, que, dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution.
B. - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
(...)
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.

En son V. , il énonce que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d'absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Il résulte de ces dispositions que la loi prévoit trois hypothèses :
la première, prévue au III. A du texte, dans laquelle le loyer contractuel est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature, du renouvellement ou de la reconduction de ce contrat, et dans laquelle le locataire, peut, sous réserve d’avoir saisi la commission départementale prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, solliciter une diminution de son loyer auprès du juge,la seconde, prévue au III. B du texte, dans laquelle le locataire souhaite contester le complément de loyer, et ne peut le faire devant un juge que sous réserve d’avoir saisi la commission départementale prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989,la troisième, prévue au V, dans laquelle le contrat de location ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et dans laquelle le locataire qui souhaite faire porter cette mention au contrat de bail, doit, dans un délai d’un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de le faire, et, en l’absence de réponse, peut saisir la juridiction d’une demande en diminution du loyer, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure.
En l’espèce, le locataire sollicite  la condamnation de M. [S] à lui restituer les sommes indûment perçues au titre du trop-perçu de loyers, dès lors que ce dernier dépasse le plafond tel que prévu par le dispositif d’encadrement des loyers.

Il convient toutefois de constater qu’il ne justifie pas avoir saisi la commission départementale de conciliation, et ce alors même qu’il se trouve dans l a première hypothèse, prévue au III. A.

En conséquence, sa demande est irrecevable et il n’y a pas lieu de l’examiner sur le fond.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [Z] [X] [U] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Le coût du congé sera exclus des dépens, en ce qu’il n’entre pas dans les prévisions de ce texte.

Condamné aux dépens, M. [Z] [X] [U] [D] devra verser à M. [T] [W] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,