TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/08049

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT ; Monsieur [X] [H] ; Madame [E] [H]

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/08049 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAYPB

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 28 mai 2026

DEMANDERESSE
S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS
Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [E] [H], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mai 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 28 mai 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08049 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAYPB

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par actes sous seing privé du 28 août 1979 et du 28 septembre 1988, Mme [Z] a donné à bail à M. [X] [H] et à Mme [E] [H] deux locaux d'habitation situés [Adresse 3], dans le bâtiment " cour ", respectivement :
- un logement de deux pièces au 2ème étage gauche
- un logement de deux pièces au 1er étage gauche.

Le 03 juillet 2023, la Ville de [Localité 1] a acquis l'immeuble situé [Adresse 3] et a consenti un bail emphytéotique à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] " RIVP " aux termes duquel celle-ci assure la gestion de cet immeuble.

Suivant acte du 22 novembre 2023, un commissaire de justice a été missionné par la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] " RIVP " aux fins de constater les conditions d'occupation réelle des deux appartements situés dans le bâtiment cour (lettre recommandée avec accusé de réception du 24 novembre 2023) :
- 074420H2201 s'agissant du logement situé au 2ème étage
- 074420H 2101 s'agissant du logement situé au 1er étage
de faire sommation aux occupants de communiquer notamment leur identité, date et conditions d'entrée dans les lieux.
Au deuxième étage, le commissaire de justice s'est trouvé en présence de M. [X] [H] qui a déclaré habiter dans le logement avec Mme [E] [H],
Et au premier étage, le commissaire de justice n'a rencontré personne pour lui répondre et M. [X] [H] a indiqué que son enfant y demeure, refusant de préciser son identité.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 24 novembre 2023, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] " RIVP " a demandé à M. [X] [H] et à Mme [E] [H] de donner congé de l'un des deux logements, ceux-ci ne pouvant rester locataires en leur nom propre de deux appartements, vainement.

Par lettre dénoncée par actes de commissaire de justice le 20 décembre 2024, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] " RIVP " a donné congé à M. [X] [H] et à Mme [E] [H] du logement 074420H2201 situé au 2ème étage avec refus du droit au maintien dans les lieux en application des articles 10-3, 10-9 et 4 de la loi du 01 septembre 1948, l'occupation de deux logements étant contraires à la réglementation applicable et d'avoir à restituer les lieux, vides de toute occupation, au plus tard le 31 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 02 septembre 2025, la société Régie Immobilière de la Ville de Paris " RIVP " a fait assigner M. [X] [H] et Mme [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :
- constater la déchéance du droit au maintien dans les lieux dont ils étaient bénéficiaires dans le logement sis [Adresse 4] à [Localité 2], bâtiment B (cour), 1er étage gauche ;
- à défaut, prononcer la résiliation du contrat de location qui les lie à la RIVP, du logement sis [Adresse 4] à [Localité 2], bâtiment B (cour), 1er étage gauche pour violation de leurs obligations légales et contractuelles (cession et impayés de loyer et charges) - ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 4] à [Localité 2], bâtiment B (cour), 1er étage gauche, avec l'assistance du Commissaire de Police du quartier et d'un serrurier si besoin est, et ce, sous astreinte, pour les contraindre à s'exécuter, de 50 € par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir ;
- dire et juger que l'astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il sera à nouveau fait droit ;
- réserver la compétence du Juge de céans pour liquider l'astreinte ;
- dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;
- supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner conjointement ou, à défaut, in solidum, Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] à lui verser la somme de 330, 87 € au titre de la dette locative arrêtée au 18 août 2025 ;
- les condamner conjointement ou, à défaut, in solidum, à lui verser, à compter du 1er avril 2025 ou, à défaut, de la date du prononcé du jugement, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu'à libération effective des lieux ;
- ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l'article 1154 du code civil ;
- les condamner à lui verser la somme de 1 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 04 septembre 2025. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire, appelée à l'audience du 24 mars 2026 a été retenue. La société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] " RIVP " représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, les défendeurs n'ayant pas restitué les lieux afférents au bail du 28 août 1979 qu'ils n'occupent pas, situés au 1er étage. Elle précise que le solde débiteur du décompte des loyers et charges au 18 août 2025 de la somme de 330,87 euros reste débiteur au 23 mars 2026 de la somme de 370,30 euros.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice signifiés à étude, M. [X] [H] et Mme [E] [H] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est précisé que les deux locaux d'habitation situés au [Adresse 3], dans le bâtiment " cour ", conclus au bénéficie des défendeurs, répondent à deux régimes juridiques distincts :
- le logement de deux pièces au 2ème étage est loué depuis le 28 août 1979 et est soumis aux dispositions de la loi du 01 septembre 1948
- le logement de deux pièces au 1er étage est loué depuis le 28 septembre 1988 et est soumis aux dispositions de droit commun des contrats en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux s'agissant de l'appartement situé au 1er étage

La société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] " RIVP " fait valoir qu'en application de l'article 10 de la loi du 01 septembre 1048, n'ont pas droit au maintien dans les lieux, notamment les personnes " 3° Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu'elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige : " ainsi que celles " 9° Qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois ; " et qu'aux termes de l'article 4 de la loi susvisée, " Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. ".

Elle expose que M. [X] [H] et Mme [E] [H] sont titulaires de deux contrats de bail en date des 28 août 1979 et du 28 septembre 1988, afférents à deux appartements de deux pièces, dans le bâtiment cour, situés au [Adresse 3], respectivement au 2ème étage gauche loué selon les dispositions de la loi du 01 septembre 1948 et au 1er étage gauche loué selon les dispositions de droit commun des contrats en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986.

Elle indique qu'il ressort de la sommation interpellative du commissaire de justice du 22 novembre 2023 que M. [X] [H] a déclaré qu'il habite le logement situé bâtiment cour 2ème étage de l'immeuble situé [Adresse 3] avec son épouse Mme [E] [H] et que " son enfant demeure dans l'appartement au 1er étage ", le commissaire de justice précisant " Monsieur [H] [X] refuse de me donner l'identité de l'enfant ", tout en indiquant que les deux appartements ne sont pas reliés et que les deux baux sont à son nom. Invités à donner congé de l'un des deux logements par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 novembre 2024, M. [X] [H] et Mme [E] [H] ne se sont pas prononcé.

La société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] " RIVP " précise qu'elle a donné congé aux locataires par lettre dénoncée par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, avec dénégation du droit au maintien dans le logement situé au 1er étage du bâtiment cour pour le 31 mars 2025, et compte tenu de la dénégation de leur qualité d'occupants de bonne foi. Elle a visé les articles 10 3°, 10 9° et 4 de la loi du 01 septembre 1948. Par voie d'assignation, elle fait valoir que depuis le 01 avril 2025, ils ont perdu leur droit au maintien dans les lieux dans l'appartement situé au 1er étage bâtiment cour à la date du 31 mars 2025 et demande l'expulsion subséquente des défendeurs.
Toutefois, il est relevé que la lettre de congé dénoncée le 20 décembre 2024 aux défendeurs vise le contrat 074420H2201, mentionne le logement situé au 2ème étage et l'application de la loi du 01 septembre 1948 dont il rappelle les dispositions.

Or la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] " RIVP " sollicite par voie d'assignation de voir constater la déchéance du droit des défendeurs au maintien dans les lieux s'agissant du logement situé au 1er étage portant les références 074420H2101 sur le fondement des dispositions de la loi du 01 septembre 1948, et non s'agissant du logement situé au deuxième étage.

En l'absence d'un congé régulièrement délivré pour le logement situé au 1er étage, soumis aux dispositions de droit commun des contrats en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] " RIVP " sera déboutée de sa demande.

Subsidiairement, sur la demande de résiliation du bail s'agissant de l'appartement situé au 1er étage

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts et l'article 1229 dispose que " La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. "

Il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes au visa de l'article 1728 du code civil.

Par ailleurs, l'article 1717 du même code dispose que " Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ".

Enfin, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que le contrat de bail du 28 août 1979 afférent au logement situé au 1er étage mentionne en son article 1° des CLAUSES ET CONDITIONS une interdiction formelle de sous-louer ou donner en meublé, ni céder même à titre gratuit tout ou partie des lieux, sans autorisation écrite du propriétaire sous peine de résiliation et d'expulsion.

La sommation interpellative du 22 novembre 2023 établit que M. [X] [H] et Mme [E] [H] n'occupent pas personnellement ce logement qu'ils louent. Ils indiquent que leur enfant y demeure, nonobstant l'interdiction qui est faite de toute cession de la chose louée.

De plus, le décompte produit par la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] " RIVP " justifie du paiement irrégulier et insuffisant des loyers, le solde débiteur au 18 août 2025 restant débiteur au 23 mars 2026 de la somme de 370,30 euros.

M. [X] [H] et Mme [E] [H], informés des enjeux de la présente procédure n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Ils ne formulent par conséquent aucune contestation, y compris concernant le principe et le montant de la dette. Ils ne font valoir aucun paiement libératoire.

Il ressort de ce qui précède que les violations des obligations contractuelles sont avérées depuis au moins deux années pour l'une d'entre elle, ce qui justifie de prononcer la résiliation judicaire du bail d'habitation consenti à M. [X] [H] et à Mme [E] [H] sur ce logement situé au 1er étage, à compter de l'assignation.

M. [X] [H] et Mme [E] [H] étant devenus occupants sans droit ni titre, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, si besoin avec l'intervention de la force publique.

M. [X] [H] et Mme [E] [H] bénéficiant déjà d'un logement qu'ils occupent situé au 2ème étage du bâtiment concerné situé [Adresse 5], le délai de deux mois de l'article L421-1 du code des procédures civiles d'exécution sera supprimé.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [A] [O] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] " RIVP " obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
Il est rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement

Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 18 août 2025, terme du mois d'août 2025 inclus, M. [X] [H] et Mme [E] [H] devaient la somme de 330,87 euros.

En conséquence, et conformément à la demande, ils seront condamnés conjointement à payer cette somme à la demanderesse.

De plus, ils seront condamnés conjointement à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance de septembre 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Le préjudice de la demanderesse n'étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n'y a pas lieu de majorer le montant de l'indemnité d'occupation de 30% s'agissant du loyer. En conséquence, elle sera déboutée de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois par l'assignation délivrée le 02 septembre 2025, le point de départ de la capitalisation sera le 02 septembre 2026.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [H] et Mme [E] [H], parties perdantes, supporteront les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité justifie par ailleurs de condamner M. [X] [H] et Mme [E] [H] à payer à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] " RIVP " la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS