TJ 94028, 2 juin 2026, RG 25/01639

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 02 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01639 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WRB6
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.A. SODES SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES C/ S.A.R.L. [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

LE GREFFIER :

Lors des débats : Madame Alexandra GAUTHIER, Greffier
Lors du délibéré : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SODES SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 321 762 213, dont le siège social est sis 41 avenue Montaigne - 75008 PARIS

représentée par Me Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0608

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [M], immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 422 882 365, dont le siège social est sis 8 promenée Marat - 94200 IVRY-SUR-SEINE

représentée par Me Giovanna NINO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1349

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Débats tenus à l’audience du : 21 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juin 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juillet 1994, la Société de Développement d'Equipements et de Services a donné à bail commercial à la société [M], des locaux à usage de restaurant situés 8 promenée marat - 94200 Ivry sur Seine, pour un loyer révisable. Le bail commercial a été dernièrement renouvelé le 24 juillet 2024 pour une durée de neuf années.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société de Développement d'Equipements et de Services a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d'huissier du 11 octobre 2025, à la société [M] pour une somme de 34 527,84 €, au titre de l'arriéré locatif.

Le 10 novembre 2025, la société [M] a assigné la Société de Développement d'Equipements et de Services devant le tribunal judiciaire de Créteil, statuant au fond, aux fins de prononcer la nullité du commandement de payer.

Par acte d'huissier du 19 novembre 2025, la Société de Développement d'Equipements et de Services a fait assigner la société [M] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de résiliation du bail et d'expulsion.

A l'audience du 21 avril 2026, la Société de Développement d'Equipements et de Services a demandé :

- de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- d'ordonner l'expulsion de la société [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;
- d'ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
- de condamner la société [M] à payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmentée des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou son expulsion ;
- de condamner la société [M] à payer à la Société de Développement d'Equipements et de Services la somme provisionnelle de 33 121,13 € au titre de l'arriéré locatif au 17 avril 2026 incluant le 2e trimestre ;
- de condamner la société [M] à payer à la Société de Développement d'Equipements et de Services une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ainsi que le coût des frais de levée de l'extrait K bis et de l'état des inscriptions de la société [M].

La société [M] a demandé au tribunal :

in limine litis :

- de juger que le président du tribunal est incompétent au profit du juge de la mise en état ;

à titre principal :

- de dire n'y avoir lieu à référé en raison de l'existence d'une contestation sérieuse, à savoir l'assignation en opposition au commandement de payée portée devant le tribunal judiciaire de Créteil ;

à titre subsidiaire :

- d'accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 1 000,00 € par mois en plus du loyer courant ;
- de condamner La Société de Développement d'Equipements et de Services à payer à la société [M] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l'issue des débats il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés pour constater l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 789 du Code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er septembre 2024, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal notamment pour ordonner toutes mesures provisoires, même conservatoires.

En l'espèce, la société [M] soutient que, dès lors qu'elle a assigné le 10 novembre 2025 la Société de Développement d'Equipements et de Services devant le juge du fond, selon la procédure écrite, en contestation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 11 octobre 2025, seul le juge de la mise en état se trouve désormais compétent pour apprécier tous les effets dudit commandement et, partant, pour constater la résiliation du bail et ordonner ou non son expulsion.

Cependant, par sa nature même, l'expulsion est une mesure ni provisoire ni conservatoire et ne relève donc pas de la compétence du juge de la mise en état. Le juge des référés reste donc compétent pour apprécier les effets du commandement de payer délivré à la société [M] le 11 octobre 2025, pour constater ou non la résiliation du bail et ordonner ou non son expulsion, de même que pour suspendre les effets de la clause résolutoire et octroyer des délais de paiement au preneur.

Dans ces circonstances, il convient de rejeter l'exception d'incompétence soulevée par la défenderesse.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Rappel des dispositions légales

L'article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

En vertu de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement le 11 octobre 2025 pour la somme de 34 527,84 €, la Société de Développement d'Equipements et de Services n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Après vérification du décompte daté du 17 avril 2026 et des pièces produits aux débats, la créance locative s'élève désormais à 33 121,13 €.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société [M] au payement de la somme de 33 121,13 €, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement précité sur la somme principale indiquée audit commandement, et sur le solde à compter du 17 avril 2026, au titre de l'arriéré locatif.

La société [M] explique cette absence de paiement par des difficultés économiques.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des paiements effectués chaque mois depuis février 2025, de sommes variant entre 1 000 et 3 700 €, pour tenter de solder sa dette, mais aussi de la situation de La société [M] qui ne ménage pas ses efforts pour redresser son activité, il convient de prendre en compte sa situation, tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à la société [M] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 1 000 € par mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, l'indemnité d'occupation due par le preneur depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il convient de condamner la société [M] à payer les entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi que le coût des frais de levée de l'extrait K bis et de l'état des inscriptions de la société [M].

Il convient enfin de condamner la société [M] à payer à la Société de Développement d'Equipements et de Services la somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS