TJ 34032, 8 juin 2026, RG 24/02772

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/322

AFFAIRE : N° RG 24/02772 - N° Portalis DBYA-W-B7I-E3O5F

Jugement Rendu le 08 Juin 2026

DEMANDERESSE :

Madame [V] [W]
née le 12 août 1933 à [Localité 2] (Algérie)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par : Me Lisa VALIENTE, avocat postulant au barreau de BEZIERS assistée de Me Lisa MEFFRE, avocat plaidant au barreau d’ORANGE

DEFENDERESSE :

SELARL FHB immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°491 975 041 ayant son siège social [Adresse 2] représentée par Maître [A] [T], Administrateur judiciaire ès-qualité de Mandataire ad hoc de la SCI HELIOPOLIS

Représentée par : Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS
copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2025 différée en ses effets au 23 Février 2026, ayant fixé l’audience de plaidoirie au 09 Mars 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Mai 2026, puis prorogé au 08 Juin 2026 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [W], copropriétaire de la [Adresse 3] au [Localité 4] (Hérault) pour y avoir acquis un appartement en 1977, s'est également portée acquéreur en 1982 d'un parking portant le n° de lot 291, pour un montant de 8000 [Localité 5] (ses pièces n°° 1 et 2), sur lequel elle aurait versé acompte, puis solde de la vente.

Il est versé commencement de preuve de la promesse de vente et d'achat par échanges de courrier de la SCI du 21 septembre 1981 comportant 4 exemplaires du contrat de réservation et retour de Madame [W] avec paiement du solde le 10 mai 1982 (pas de copie du chèque de solde).

Le notaire en charge de la vente, Me [D] [J], officiant à [Localité 6], lui adressait le 26 mai 1982 un courrier lui indiquant que le projet d'acte de vente était disponible et l'invitant à prendre rendez-vous pour signature (pièce n° 4).

Pour des raisons non exposées, l'acte authentique n'a jamais été régularisé.

Par la suite la SCI HELIOPOLIS a été placée en liquidation judiciaire suivant jugement d'ouverture du 30 octobre 1991 (pièce n° 5). Cependant Madame [W], en dépit de démarches diverses n'a jamais pu obtenir confirmation des suites de cette procédure collective, dont les archives n'ont pas été retrouvées, et dans ces conditions la demanderesse n'était pas en mesure de régulariser la situation.

Tenant le fait que depuis 1982 Madame [W] est tenue par le syndic de la copropriété comme propriétaire du lot n° 291 (pièces n°° 3, 8 et 9), et règle notamment les charges afférentes, cette dernière a souhaité introduire une action en prescription acquisitive, ce qui impliquait de faire préalablement désigner un mandataire ad hoc de ladite société, réputée ne plus exister, ce à quoi le Président du Tribunal de Commerce de Béziers a fait droit par ordonnance du 29 février 2024, désignant à cet effet la SELARL FHB, représentée par Me [A] [T], et fixant à 1000 € la consignation à verser par Madame [W]. Celle-ci a satisfait à cette obligation par chèque du 13 mars 2024, expédié par son conseil le 19 courant (pièces n° 7).

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, remis personne morale, Madame [W] fait assigner la SELARL FHBX, devant la juridiction de céans aux fins d'entendre :
- dire que Madame [V] [W] a acquis par prescription acquisitive la propriété du lot n° 291 au sein de la copropriété HELIOPOLIS sise [Adresse 4] ;
- juger que Madame [V] [E]-E a donc la qualité de propriétaire sur le lot n° 291 de la copropriété HELIOPOLIS sise [Adresse 4] ;
- prononcer cette acquisition et dire que Ie jugement à intervenir tiendra lieu de titre de propriété du lot n° 291 de la copropriété [Adresse 5] sise [Adresse 6] et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques pour valoir titre de propriété pour la requérante ;
- dire n'y avoir lieu à article 700 (sic) ;
- statuer ce que de droit concernant les dépens de l'instance.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 décembre 2025, avec clôture différée au 23 février 2026, et l'affaire fixée pour être plaidée le 09 mars 2026.

En ses dernières écritures, communiquées pour l'audience de mise en état du 15 mai 2025, la SELARL FHBX, mandataire ad hoc de la SCI HELIOPOLIS, demande au tribunal de
- constater que Madame [W] ne justifie pas des conditions exigées à la prescription acquisitive qu'elle invoque pour se voir déclarer propriétaire du lot n° 291 de la copropriété de la [Adresse 3] sise au [Localité 4] ;
- débouter Madame [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions;
- condamner Madame [W] aux entiers dépens de l'instance.

En ses dernières conclusions, Madame [V] [W] maintient l'intégralité de ses demandes.

Les parties ont été informées, conformément à l'article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 11 mai 2026 puis prorogé au 08 Juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription acquisitive
La prescription acquisitive ou usucapion est régie par l'article 2258 du Code civil qui dispose
" La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. "

Le délai de prescription, tel qu'envisagé à l'article 2272 du même code est de 30 ans.

Aux termes de l'article 2261 du même code,
" Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. "

Madame [W] démontre avoir pris possession du parking litigieux, lot n° 291 de la [Adresse 3] en 1982, soit plus de 30 ans avant l'acte introductif d'instance ce dont attestait le syndic de la résidence dès le 12 octobre 2014 (avant-dernier document en pièces n° 3).

Sur les qualités de la possession il est démontré, essentiellement par le paiement des charges, que cette possession a été continue et ininterrompue. Il n'est pas contesté que cette possession, initiée de bonne foi dans le cadre d'une promesse synallagmatique de vente et d'achat qui avait reçu un début d'exécution, ne soit entachées d'aucun vice de violence, donc soit une possession paisible. Elle est non équivoque dans la mesure où il n'est fait mention de part et d'autre d'aucune autre personne revendiquant ce bien.

Seule la question du caractère public suscite une contestation du défendeur qui entend démontrer que la possession n'est pas publique, faute de régularisation d'un acte notarié et transmission de l'acte à la publicité foncière d'une part, et absence de déclaration de ce bien à l'administration fiscale.

Ces critiques sont sans rapport avec les visées de l'article 2261 du Code civil qui, lorsqu'il mentionne une possession " publique " entend une possession non cachée, non occulte, ce qui est sans rapport avec l'enregistrement à la publicité foncière. A cet égard le seul fait que la demanderesse ait participé aux assemblées générales de copropriété, soit mentionnée dans les relevés annuels de la copropriété, et ait participé à des consultations diverses, permet de se convaincre que Madame [W] était publiquement connue par d'autres copropriétaires, non seulement au titre de la propriété d'un appartement, mais également au titre de la propriété du garage litigieux.
Par ailleurs, quand bien-même Madame [V] [W] aurait négligé de déclarer la propriété du bien aux services fiscaux, ce qui n'est pas démontré, cette omission qui ne concerne qu'elle à titre personnel, ne fait pas obstacle à la prescription acquisitive.

Dans ces conditions il est démontré que Madame [W] acquis le lot n° 291 de la [Adresse 3] par prescription acquisitive, dans les conditions des articles 2261 et 2272 du Code civil.

Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la nature de l'affaire, Madame [V] [W] conservera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS