TJ 76540, 5 juin 2026, RG 25/01890

DOSSIER N° RG 25/01890 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NMQO

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 05 JUIN 2026

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DEMANDERESSE :

SA CDC HABITAT SOCIAL
33 avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS
Représentée par Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [Q] [J]
1 impasse Massard
Résidence Massard - Appt n°32
76100 ROUEN
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 09 Avril 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [Q] [J] un appartement situé 1 impasse Massard - Résidence Massard - Appt n°32 à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 495,75 euros, et 118,59 euros de provisions sur charges.

Par lettre du 28 mai 2025 reçue le 2 juin 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Madame [Q] [J].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [Q] [J] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 2.006,49 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [Q] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion sans délai de Madame [Q] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- condamner Madame [Q] [J] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 3.014,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisés selon les dispositions contractuelles, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
- la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 23 septembre 2025.

À l'audience du 9 avril 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 7.595,65 euros, selon décompte arrêté au 31 mars 2026, mois de mars 2026 inclus.

La SA CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Q] [J] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 3 juin 2025.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La SA CDC HABITAT SOCIAL s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Elle fait valoir que les loyers sont impayés depuis l'entrée dans les lieux et précise que les APL sont suspendues depuis janvier 2026.

Madame [Q] [J], comparante en personne, ne conteste pas le principe de la dette.

Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Elle explique avoir repris une activité depuis le 7 avril 2026 en CDI et qu'elle pourra payer le mois de mars 2026 en mai 2026 car elle aura un salaire complet s'élevant alors à la somme de 1.700 euros net par mois.

Madame [Q] [J] a été autorisée à justifier, en cours de délibéré, avant le15 mai 2026, du paiement du loyer d'avril 2026, soit à minima la somme de 669,96 euros.

A la date du 5 mai 2026, Madame [Q] [J] a justifié d’un paiement de 700 euros effectué le jour même à l’intention de la SA CDC HABITAT SOCIAL .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA CDC HABITAT SOCIAL le 2 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit en date du 3 juin 2025, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 2.006,49 euros de loyers et charges impayés.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de six semaines imparti par le contrat signé entre les parties ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 15 juillet 2025.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 15 juillet 2025, Madame [Q] [J] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Q] [J] à son paiement à compter de 15 juillet 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit le bail en date du 23 décembre 2024 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 7 avril 2026, faisant état d'une dette locative de 7.595,65 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Q] [J] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 7.595,65 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 7 avril 2026, mois de mars 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juin 2025 sur la somme de 2.006,49 euros, de l’assignation du 22 septembre 2025 sur la somme de 3.014,07 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette
locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [Q] [J] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [Q] [J] a effectué un paiement de 700 euros le 5 mai 2026, le montant du loyer résiduel étant de 669,96 euros, de telle sorte qu’elle a justifié de la reprise du paiement du loyer courant.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Madame [Q] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

De même, Madame [Q] [J] sera condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi, ce jusqu'à libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Q] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [Q] [J] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS