TJ 76540, 5 juin 2026, RG 25/02291

DOSSIER N° RG 25/02291 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NP4M

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 05 JUIN 2026

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DEMANDEUR :

OPH HABITAT 76
112 boulevard d’Orléans
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représenté par Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [Q] [F]
27 rue du Puchot
Esc 04 - Etg 01 - Appt 002
76500 ELBEUF
comparant en personne
Mme [K] [F]
27 rue du Puchot
Esc 04 - Etg 01 - Appt 002
76500 ELBEUF
non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 09 Avril 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 avril 2024, avec prise d’effet au 29 avril 2024, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] un logement situé 27, rue du Puchot, escalier 04, étage 01, appartement 002, (76500) ELBEUF, moyennant un loyer mensuel initial de 586,33 euros, outre une provision sur charges .

Par notification électronique du 7 octobre 2024, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de ses locataires.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 187,86 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié aux locataires le 23 avril 2025.

Par acte du 28 novembre 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
-Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] par acquisition de la clause résolutoire ;
-Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique ;
-Condamner solidairement Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] au paiement de la somme principale de 3 052,27 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
-Condamner solidairement Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner solidairement Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner solidairement Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites et le cas échéant aux frais d’expulsion tels que serrurier, déménageur, constat d’état des lieux ;
-Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

À l’audience du 9 avril 2026, l'OPH HABITAT 76, représenté par son conseil, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise la dette à la somme de 5 049,65 euros au 31 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse.

Le bailleur indique que les locataires ont réglés 800 euros en mars 2026 et ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [Q] [F], comparant en personne, reconnait la dette. Il demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il sollicite à pouvoir payer tous les mois 700 euros, comprenant son loyer.

Madame [K] [F], citée par procès-verbal de remise à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIVATION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [K] [F], citée par procès-verbal de remise à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 5 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l'OPH HABITAT 76 le 7 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II d ela loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] le 23 avril 2025. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5 juin 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 juin 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 31 mars 2026 dont il ressort que la dette est de 5 049,65 euros au 31 mars 2026 échéance du mois de mars 2026 incluse et après déduction des frais de procédure d’un montant de 280,39 euros.

Toutefois, il ressort du décompte que des frais d’assurance habitation sont imputés aux locataires pour un montant de 31,68 euros. Ces frais seront déduits de la dette, car, si l’envoi d’un courrier en recommandé n’est pas exigé par le texte, il est indispensable à justifier de la bonne réception du courrier. Or le bailleur justifie uniquement d’un courrier de mise en demeure envoyé par lettre simple.

Il en est de même pour les frais d’enquête « OPS » imputés aux locataires pour un montant de 7,62 euros. Ces frais seront déduits de la dette, car le bailleur ne justifie pas d’un envoi par courrier en recommandé mais uniquement d’un courrier simple.

Par conséquent, la dette actualisée s’élève à la somme de 5 010,35 euros.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, les locataires seront tenus solidairement de la dette locative.

Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner solidairement à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 5 010,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés à la date du 31 mars 2026, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 sur la somme de 2 187,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du dernier décompte versé que Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] ont repris le paiement du loyer courant.

Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] demandent à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement leur sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l'exigibilité immédiate du solde, l'expulsion de Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 5 juin 2025 jusqu'à complète libération des lieux.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens, étant précisé que la charge des frais d'exécution forcée étant régie par les dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum Madame [K] [F] et Monsieur [Q] [F] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS