TJ 10387, 5 juin 2026, RG 25/02809

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 JUIN 2026

N° RG 25/02809 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FMXI
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
05 juin 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

Madame [L] [T]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [L] [T]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 avril 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 juin 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 29 août 2022, la SARL SOCIETE DES PRES, représentée par SQUARE HABITAT [Localité 3] a donné à bail à Mme [L] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 390 € et 20 € de provisions sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [L] [T] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE par un contrat en date du 25 août 2022 signé entre la SARL SOCIETE DES PRES, représentée par [Adresse 4] [Localité 3] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés la SARL SOCIETE DES PRES, représentée par SQUARE HABITAT [Localité 3], a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 24 avril 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer en date du 28 mai 2024 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 29 mai 2024.

La locataire s’est rapprochée de la caution pour mettre en place un échéancier de remboursement amiable, ce dernier n’a finalement pas été respecté, la locataire ne réglant pas les mensualités convenues et ne reprenant pas le paiement du loyer courant.

Par acte du 16 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Mme [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Par décision du 7 novembre 2025, le tribunal judiciaire de Troyes a prononcé la caducité de l’assignation mais cette caducité a été relevée et une nouvelle date d’audience a été fixée au 20 février 2026.

La convocation du greffe pour cette audience étant revenue, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 3 avril 2026, d’où la signification en date 27 février 2026.

A l’audience du 3 avril 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail d’habitation.

En tout état de cause, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de :
condamner Mme [L] [T] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3253,08 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 810,20 € et à compter de l'assignation pour le surplus ;condamner Mme [L] [T] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;ordonner l’expulsion de Mme [L] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Mme [L] [T] au paiement d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [L] [T] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Au soutien de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir être valablement subrogée dans les droits et actions du bailleur et que la locataire demeure redevable de loyers et charges impayés dont elle actualise le montant à l'audience.
Enfin, elle indique ne pas s'opposer à des délais de paiement avec une clause de déchéance.

Mme [L] [T] – comparaît en personne – elle indique souhaiter rester dans les lieux et précise qu’elle a un travail en alternance avec un revenu de 1080 € par mois. Elle demande au tribunal de lui octroyer des délais de paiements par mensualités de 100 € et précise avoir repris le paiement des loyers courants.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 4] par la voie électronique le 17 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Au visa de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 25 août 2022 entre elle et la SARL SOCIETE DES PRES, représentée par SQUARE HABITAT [Localité 3] ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 24 avril 2024, le 2 septembre 2024, le 20 janvier 2026 et le 20 février 2026.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SARL SOCIETE DES PRES, représentée par SQUARE HABITAT [Localité 3], bailleur.

1.3. Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 29 août 2022 contient une clause résolutoire (art VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mai 2024, pour la somme en principal de 810,20 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 29 juillet 2024.

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

2.1. Sur les sommes dues

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 27 mars 2026 démontrant que Mme [L] [T] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3253,08 € comprenant les loyers, charges impayé, l'échéance du mois de février 2026 incluse.

Mme [L] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3253,08 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 810,20 € à compter du commandement de payer (28 mai 2024) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

2.2. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 7 juillet 2023 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.".

De plus, le VII. du même article dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

Compte tenu des propositions de règlements formulées lors de l’audience et de l'absence d'opposition du demandeur, Mme [L] [T] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront, à la demande du locataire, suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :
- que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;
- que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 29 juillet 2024 ;
- que Mme [L] [T] devienne occupante sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;
- que faute pour Mme [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la société ACTION LOGEMENT SERVICES soit autorisé, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [L] [T] ;
- qu’en cas de maintien dans les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [L] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Mme [L] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,