TJ 10387, 5 juin 2026, RG 26/00582

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 JUIN 2026

N° RG 26/00582 - N° Portalis DBWV-W-B7K-FPEB
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
05 juin 2026

S.C.I. LE PRESSOIR

c/

Monsieur [B] [V]

DEMANDERESSE

S.C.I. LE PRESSOIR
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Isabelle DOMONT-JOURDAIN de la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE, M. [G] [C] (Gérant) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR

Monsieur [B] [V]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 avril 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 juin 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

La SCI LE PRESSOIR a donné à bail à M. [B] [V] un appartement situé [Adresse 3].

Un commandement de payer a été notifié à M. [B] [V] le 5 mars 2025.

La CCAPEX a été saisie le 11 mars 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LE PRESSOIR a fait assigner M. [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par un acte d'huissier du 29 janvier 2026 en vue de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner son expulsion des lieux.

A l’audience du 9 avril 2026, la SCI LE PRESSOIR - assistée de son conseil - reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :
prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de M. [B] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les 24 heures de l’ordonnance à intervenir, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ; ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [B] [V] au paiement d’une somme actualisée de 6 994,72 € au titre de l'arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; condamner M. [B] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation d'un montant révisable comme le loyer avec intérêt au taux légal jusqu'à la remise des clés ;condamner M. [B] [V] au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [B] [V] aux entiers dépens ; ordonner l'exécution provisoire.
Au soutien de ses demandes, la SCI LE PRESSOIR fait valoir qu’ il n’y a pas eu de bail signé et actualise le montant de la dette.

Bien que convoqué par un acte d'huissier remis à étude d’huissier, le 29 janvier 2026, M. [B] [V] n'est ni présent, ni représenté.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été remis au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation:

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 2] par la voie électronique le 29 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, la SCI LE PRESSOIR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

- Sur l'existence du contrat de bail :

L'article 3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bail d'habitation est établi par écrit.

Néanmoins, il se déduit de l'article 1715 du code civil que le bail non écrit est valable dès lors qu'il a reçu exécution.

Enfin l'article 1353 du code civil dans sa version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, la SCI LE PRESSOIR ne produit pas le contrat de bail initial .

Toutefois, le bailleur fournit, un commandement de payer du 5 mars 2025, un état des lieux d’entrée en date du 18 octobre 2024 signé du locataire, une attestation d’assurance habitation de la compagnie d’assurance MAIF en date du 19 octobre 2024 au nom de M. [B] [V], ainsi qu'un historique de compte locatif démontrant l’absence de versements mensuels de la part du locataire au titre des loyers de 2024 à 2026.

En conséquence, les éléments versés au débat permettent d'établir l'existence d'un contrat de bail entre la SCI LE PRESSOIR et M. [B] [V] pour un appartement situé [Adresse 1], 10110 [Adresse 4] SUR ARCE, pour un loyer mensuel de 420 € et 40 € de provision sur charges.

II. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer a été délivré à M. [B] [V] le 5 mars 2025. Cependant, la demanderesse ne verse pas dans les débats le contrat de bail stipulant la clause résolutoire et le commandement délivré ne reproduit pas ladite clause de sorte que la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

III. Sur la résiliation judiciaire :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

L'article 1224 du code civil dispose que "La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.".

L'article 1227 du code civil précise que "La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice." et l'article 1228 du même code prévoit que "Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.".

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l'article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

Le décompte produit en l'espèce par la SCI LE PRESSOIR et les débats à l'audience révèle que le locataire ne s'est pas acquitté de ses loyers du mois de décembre 2024 jusqu'au mois d'avril 2026.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date de l'assignation soit le 29 janvier 2026.

M. [B] [V] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [B] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI LE PRESSOIR, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [B] [V] .

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [B] [V] pour organiser son départ et assurer son relogement .

IV. Sur les demandes de condamnation au paiement :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [B] [V] s'est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période à compter du 4 avril 2026 et qui sera fixé à un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SCI LE PRESSOIR, arrêté à la date du 3 avril 2026, que la dette locative s'élève à la somme 6 994,72 € comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance du mois d’avril 2026 incluse, après déduction des frais de poursuite.

M. [B] [V], qui n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (29 janvier 2026) sur la somme de 5 614,72 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Par ailleurs, il convient de condamner ce dernier au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 avril 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [B] [V] sera condamné à verser à la SCI LE PRESSOIR une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,