TJ 77288, 5 juin 2026, RG 25/05756

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05756
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGCC

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 05/06/2026

S.A. ANTIN RESIDENCES SA D’HLM

C/

Monsieur [G] [M]

Madame [T] [C] épouse [M]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Aude LACROIX
- [G] [M]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Le préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 JUIN 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. ANTIN RESIDENCES SA D’HLM
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Aude LACROIX, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne

Madame [T] [C] épouse [M]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 février 2009, la SA ANTIN RESIDENCES a loué à Monsieur [G] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 499,36 € charges comprises.

La bailleresse soutient également avoir signé avec le locataire le même jour des contrats de location portant sur le stationnement n° 006909 situé [Adresse 4] [Localité 3] pour un montant mensuel de 34,86 euros, et sur un stationnement n° 109790 situé [Adresse 3] à [Localité 3] pour un montant mensuel de 6,23 euros. Elle précise que ces contrats de location ont été égarés.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2014, la SA ANTIN RESIDENCES a également loué à Monsieur [G] [M] un emplacement de stationnement n° 109765 situé [Adresse 4] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 6,23 €.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024 et 20 novembre 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a fait délivrer à Monsieur [G] [M] et à son épouse Madame [T] [C] épouse [M] deux commandements de payer, le premier mettant en demeure les locataires de payer la somme de 1 184,31 € au titre des loyers et charges échus selon un décompte arrêté au 30 septembre 2024.

Les impayés de loyer ont été signalés le 11 octobre 2024 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, la SA ANTIN RESIDENCES a fait assigner Monsieur [G] [M] et Madame [T] [C] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner les locataires à payer la somme de 3 167,53 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal,condamner les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 23 septembre 2025.

L'affaire a été appelée une première fois lors de l’audience du 27 janvier 2026. Il a été fait lecture de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives reçue le 23 décembre 2025. Il est précisé que Monsieur [M] a divorcé et perdu son travail en 2024, ce qui explique l’existence de la dette locative. Ses ressources actuelles, le RSA, ne lui permettent pas de régler ses loyers. Il a entrepris une formation dans la sécurité au mois de novembre 2025 et est dans l’attente d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture pour commencer à rechercher un emploi.

Un renvoi a été ordonné à l’audience du 31 mars 2026 pour permettre à Monsieur [M] de récupérer sa carte professionnelle indispensable aux recherches d’emploi et lui permettre de reprendre le paiement des loyers.

A cette audience, la SA ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, mais précise se désister de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Madame [T] [C], le jugement de divorce ayant produit ses effets à l’égard des tiers avant l’apparition de la dette locative. Par ailleurs, elle actualise sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 7 965,80 €, au titre des loyers et charges échus au 30 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires, le dernier paiement étant intervenu en août 2025. Elle ajoute solliciter l’acquisition de la clause résolutoire pour le contrat de bail portant sur le logement et celui portant sur le stationnement n109765, et la résiliation judiciaire pour les deux contrats de baux concernant les deux autres stationnements.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [G] [M] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais explique ne toujours pas avoir repris le paiement des loyers, n’ayant aucune activité professionnelle pour l’instant. Il perçoit 500 euros de RSA et n’a pas d’enfant. Il n’a pas déposé de dossier de surendettement.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 11 octobre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 31 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA ANTIN RESIDENCES verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 30 mars 2026, la dette locative de Monsieur [G] [M] s’élève à la somme de 7 950,56 € (soit la somme de 7 965,80 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 15,24 € euros correspondant à des frais injustifiés ) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 15 octobre 2024 et 20 novembre 2024 pour la somme de 1 184,31 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 23 février 2009 et 29 juillet 2014 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 7 et 9 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 15 octobre 2024 et 20 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 16 décembre 2024.

S’agissant deux autres emplacements de stationnements, en l’absence de contrat écrit produit, il n’est pas possible de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire. Il sera donc étudié la demande de résiliation judiciaire sollicitée à titre subsidiaire.

- Sur la résiliation judiciaire des contrats de baux portant sur les emplacements de stationnement n°109790 et n°006909

En vertu des articles 1217 et 1224 à 1230 du code civil, le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation du contrat en cas d'inexécution des obligations mises à la charge du locataire soit en vertu de la loi soit en vertu du contrat de bail.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par la bailleresse que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés, la dette locative de Monsieur [M] ne cessant d’augmenter depuis le commandement de payer. Monsieur [M], présent à l’audience, n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.
Il s'agit de manquements graves du locataire à ses obligations qui empêchent la poursuite du contrat.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire des baux portant sur les stationnement n°109790 et n° 006909 à compter du présent jugement.

- Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris. L’expulsion de Monsieur [G] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Monsieur [G] [M] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [M] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA ANTIN RESIDENCES les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS