TJ 77288, 5 juin 2026, RG 26/00561

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00561
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IKKK

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 05/06/2026

CDC HABITAT SOCIAL, anciennement dénommée OSICA, venant aux droits de la SA D’HLM EFIDIS

C/

Monsieur [Y] [G]

Madame [E] [N] [J]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL KACEM ET CHAPULUT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 JUIN 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

CDC HABITAT SOCIAL, anciennement dénommée OSICA, venant aux droits de la SA D’HLM EFIDIS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, Avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître Sarah MALIGNON, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [E] [N] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2008, la SA d’HLM EFIDIS a loué à Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [N] [J], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 431,57 €, outre 203,46 € de provision pour charges.

Par avenant au bail en date du 31 juillet 2015, un box n° 14 leur a été loué, moyennant un loyer mensuel initial de 56,27 €.

Par voie de fusion en date du 16 janvier 2019, la SA d’HLM EFIDIS a fusionné avec la SA CDC HABITAT SOCIAL, qui est ainsi devenue titulaire du contrat de bail.

Des impayés de loyer sont survenus et ont été signalés le 20 juin 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 535,59 € au titre des loyers et charges échus mois de juillet 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,faire application des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, et R. 451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d'exécution relatifs au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 5 838,48 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 15 janvier 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 31 mars 2026.

A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 5 920,96 €, au titre des loyers et charges échus au 30 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement du loyer a repris par un versement au mois de février 2026. Elle indique ne pas s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice pour Monsieur [Y] [G], et à l’étude de commissaire de justice pour Madame [E] [N] [J], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 20 juin 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 15 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 31 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 30 mars 2026, la dette locative de Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [N] [J] s’élève à la somme de 5 568,03 € (soit la somme de 5 920,96 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 352,93 € correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient de condamner Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [N] [J] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 29 août 2025 pour la somme de 2 535,59 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de l’accord de la bailleresse, de la situation financière des locataires exposée dans l’enquête sociale et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d'accorder à Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [N] [J] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 155 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 7 novembre 2008 unissant les parties stipule en son article II.4.6 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 octobre 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de l’accord de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [N] [J] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [N] [J] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [N] [J] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Monsieur [Y] [G] et Madame [E] [N] [J] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 150 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS