TJ 80021, 8 juin 2026, RG 26/00076

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS
Chambre de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

JCP [Localité 2] Référé

N° RG 26/00076 - N° Portalis DB26-W-B7K-IXEU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 08 Juin 2026

[D], [Z]

C/

[K], [R]

expédition délivrée le 8/06/26
Me GUEVENOUX GLORIAN
Mme [K] et M [R]
Préfecture

exécutoire délivrée le 8/06/26
Me GUEVENOUX GLORIAN
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l'audience publique des référés du 13 Avril 2026, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2026 ;

PRESIDENT : Madame Céline BARTHOU

GREFFIÈRE : Mme Manon MONDANGE

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Christophe GUEVENOUX GLORIAN de la SELARL GUEVENOUX GLORIAN CHRISTOPHE, avocats au barreau de COMPIEGNE

Madame [S] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Christophe GUEVENOUX GLORIAN de la SELARL GUEVENOUX GLORIAN CHRISTOPHE, avocats au barreau de COMPIEGNE

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [B] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante en personne

Monsieur [M] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant en personne

Date des débats : 13 Avril 2026

Vu la citation introductive d'instance en date du 09 Mars 2026 et entre les parties susvisées.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 juillet 2024, Monsieur [F] [D] et Madame [S] [Z] ont donné à bail, à Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K], un appartement situé au [Adresse 3], 1er étage gauche, à [Localité 2], par l’intermédiaire de l’agence [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros, outre 35 euros de provisions sur charges, à compter du 1er août 2024 et pour une durée de trois ans.

Un dépôt de garantie a été versé par les locataires à hauteur de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice daté du 17 décembre 2025, Monsieur [F] [D] et Madame [S] [Z] ont signifié à Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire, pour un total s’élevant à la somme de 865,46 euros, dont 780,83 euros de loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 29 décembre 2025 et 84,63 euros de frais d’acte.

Une carence à conciliation conventionnelle a été constatée le 08 janvier 2026.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 04 mars 2026, Monsieur [F] [D] et Madame [S] [Z] ont assigné Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 avril 2026.

A l’audience, Monsieur [F] [D] et Madame [S] [Z], représentés par leur conseil, se réfèrent expressément à leur assignation et demandent au juge de :
Condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] à leur verser la somme de 307,96 euros, au titre des impayés de loyer et charges selon décompte arrêté au 10 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2025, date du commandement de payer et avec intérêts au taux légal pour le surplus à compter de la décision à intervenir ;Déclarer acquise la clause résolutoire telle que figurant au contrat de bail pour non-paiement des loyers et des charges ;A titre subsidiaire,
Prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires pour défaut de paiement des loyers et des charges ;En tout état de cause,
Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, s’il y a lieu ;Condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] à leur verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] aux dépens ;Condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux frais des commandements de payer, s’élevant à 84,63 euros ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir conformément à la loi.
Monsieur [F] [D] et Madame [S] [Z] soutiennent, au visa de l’article 1104 du code civil, que les locataires sont tenus d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail. Ils font valoir qu’un commandement de payer a été délivré aux locataires le 17 décembre 2025 faisant état d’une dette locative s’élevant à 780,83 euros, outre les frais d’acte à hauteur de 84,63 euros, soit un total de 865,46 euros ; qu’après décompte actualisé, la dette s’élève désormais à la somme de 307,96 euros en date du 10 avril 2026.

Ils invoquent également les articles 1103 et 1193 du code civil, pour soutenir qu’ils sont fondés à demander la résiliation de plein droit du bail, dès lors que le contrat prévoyait une clause résolutoire acquise de droit six semaines après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de toute ou partie du loyer et des charges.

Subsidiairement, ils considèrent qu’ils sont fondés à solliciter la résiliation du bail pour non-respect du paiement des loyers et des charges, tel que prévu au contrat.

Ils ajoutent qu’il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur du loyer et des charges actuelles, soit 600,72 euros comprenant 555,72 euros de loyer et 45 euros de charges, conformément aux stipulations de l’article XII du contrat.

Ils précisent que le dépôt de garantie doit être jugé comme étant acquis au bailleur.

Par ailleurs, ils font valoir, sur le fondement des articles 1231-1 et 1104 du code civil, qu’ils sont fondés à solliciter la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts compte tenu du fait qu’ils supportent les charges locatives.

En défense, soutenant oralement leurs conclusions, Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] demandent au juge de :
Prononcer l’annulation du commandement de payer délivré le 17 décembre 2025 et mis à jour le 29 décembre 2025 ;Débouter les demandeurs de leur demande de mise à leur charge des frais d’huissier et, le cas échéant, de leur demande de résiliation de bail et d’expulsion ;Ordonner aux demandeurs de produire un décompte strict, expurgé des charges incombant aux propriétaires, calculé au prorata de leur présence, déduisant l’intégralité de leurs provisions, soit la somme de 160 euros, et justifiant légalement la somme de 120,04 euros ;A titre reconventionnel,
Condamner solidairement les demandeurs à leur verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et procédure abusive ;Condamner les demandeurs aux entiers dépens de l’instance ;Condamner les demandeurs à leur verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que les fautes de l’agence sont imputables aux bailleurs, qui sont juridiquement responsables des actes de l’agence mandatée.

Ils soutiennent également, au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que le commandement de payer repose sur des sommes indues et illégales, dans la mesure où l’agence leur a facturé des charges incombant aux propriétaires, sans leur appliquer le prorata sur la copropriété et en ignorant la somme de 160 euros de provisions déjà acquittée par les locataires.

Par ailleurs, ils prétendent être de bonne foi, avoir toujours réglé leurs loyers et systématiquement réglé les montants figurant sur les avis d’échéance. Ils précisent que leur bonne foi est démontrée par leurs multiples courriels d’alerte, leurs paiements réguliers et leur saisine spontanée du conciliateur de justice, ainsi que par le versement récent de la somme de 341,63 euros. Ils ajoutent accepter de régler tout reliquat qui s’avérerait être dûment justifié, notamment concernant la somme de 120,04 euros qu’ils estiment demeurer inexpliquée.

Ils soutiennent, sur le fondement de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, que les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire doivent rester à la charge du créancier.

Enfin, à l’appui de leur demande reconventionnelle, ils visent les articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, et allèguent que la brutalité et la mauvaise foi du mandataire des demandeurs, ainsi que la pression psychologique qu’ils ont subie face à la menace constante d’un commandement de payer erroné, et le temps passé à se défendre, leur a causé un préjudice moral. Ils ajoutent que l’action en justice des bailleurs revêt un caractère manifestement abusif qui justifie réparation, d’autant que l’agence a fini par émettre elle-même un décompte en avril 2026 ramenant leur prétendue dette à zéro.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 13 avril 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 juin 2026, date du présent jugement.

Par courrier du 16 avril 2026, le juge a sollicité le tableau de régularisation des charges locatives et le justificatif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Ces éléments ont été transmis le 20 avril suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à « constater » ou « dire et juger », dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Somme le 18 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 13 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En outre, l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, le bail signé le 26 juillet 2024 contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges après délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit. Or, il ressort des pièces contradictoirement versées aux débats par le demandeur et non remises en cause par la partie adverse qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 17 décembre 2025 pour une somme de 780,83 euros.
Cette somme est contestée par les locataires qui considèrent que les causes du commandement ne sont pas fondées, notamment en ce que les charges imputées ne trouveraient pas d’explication.
Il résulte des éléments remis au tribunal que les charges de copropriété pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 se sont élevées à la somme de 422,69 euros, dont 112,61 euros de charges locatives récupérables. Les locataires ayant occupé les lieux pendant 243 jours, une proratisation a été appliquée soit 74 ,98 euros. Compte tenu du versement de provisions à hauteur de 280 euros lors de la régularisation (octobre 2025), la somme de 205,02 a logiquement été portée au crédit du compte du locataire.
Cependant, le gestionnaire a immédiatement porté au débit du compte des locataires une somme de 120,04 euros au titre de la régularisation des charges pour cette même période. Cette somme ne trouve aucune explication malgré les différentes demandes formulées par Monsieur [M] [R]. Elle est au surplus contradictoire avec les documents comptables qui fixent les charges locatives pour cette période à 74,98 euros. Cette somme doit donc être déduite des causes du commandement de payer.
En outre les factures d’eau ont été intégralement imputées au compte des locataires. La seconde facture de 253,97 euros a été régulièrement portée au débit du compte, s’agissant d’une facture correspondant intégralement à la période d’occupation.
La première facture de 181,22 euros a été scindée et portée en deux temps au débit du compte, en septembre 2025 pour la somme de 99,09 euros et le 16 décembre 2025 pour la somme de 82,13 euros. Or, les locataires n’étaient tenus qu’à hauteur de 156,98 euros puisque n’ayant occupé le bien que sur une partie de la période et qu’aucun relevé de compteur n’a été réalisé lors de l’entrée dans les lieux. La somme de 24,24 euros a été déduite quelques jours plus tard mais après le commandement de payer. Elle sera donc retirée des causes du commandement de payer. La facture ayant été établie le 5 mars 2025, le gestionnaire a en effet disposé d’un temps suffisant pour calculer les sommes effectivement dues par les locataires à ce titre qui aurait dû permettre de ne pas l’intégrer dans un commandement de payer.
Il en est de même pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères payées par provision chaque mois à hauteur de 15 euros sans aucune régularisation, que ce soit pour l’année 2024 ou pour l’année 2025 avant le 20 avril 2026 soit après l’audience et la demande de justificatif du juge.
Or, alors que les locataires ont payé 75 euros de provisions sur l’année 2024, ils n’étaient redevables que de la somme de 65,34 euros. S’agissant de la taxe 2025 déjà connue et payée lors de la délivrance du commandement de payer, la somme de 180 euros a été portée au débit du compte des locataires alors que la taxe s’est élevée à 153 euros. Il y a donc lieu de déduire des causes du commandement la somme de 36,66 euros.
Au final, les causes du commandement de payer sont justifiées à hauteur de 599,89 euros. Or, à la date du 29 janvier 2026, la somme de 604,35 euros a été payée (les paiements de la CAF destinés au règlement des loyers courants ne sont pas comptabilisés).
Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étaient pas réunies le 29 janvier 2026, les causes régulières du commandement ayant été soldées. La demande de résiliation de bail et les demandes subséquentes seront rejetées dès lors que la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail ne peut être examinée en référé.
Sur la demande en paiement
L’extrait de compte édité par l’agence [Localité 5] et actualisé au 10 avril 2026 fait apparaître que les défendeurs ont repris intégralement le paiement des loyers courant et que seule une dette de 307,96 euros subsiste. Il y a cependant lieu de déduire la somme de 120,04 euros correspondant à une régularisation de charges non justifiée et la somme de 36,66 euros au titre de la régularisation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2024 et 2025.
Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] seront donc condamnés solidairement à payer par provision, s’agissant d’une instance en référé, à Monsieur [F] [D] et Madame [S] [Z] la somme de 151,26 euros avec intérêts à compter du commandement de payer.
Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [F] [D] et Madame [S] [Z] :
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
Cependant, le juge des référés n’est pas saisi du principal et il ne lui revient pas de condamner à des dommages et intérêts.

Le juge ayant été saisi en référé, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts portant sur l’appréciation des manquements contractuels d’une partie au contrat.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive :

En application des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol.

En l’espèce, les demandes de Monsieur [F] [D] et Madame [S] [Z] étant partiellement fondées, la demande reconventionnelle de Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Les locataires étant condamnés au paiement d’un solde locatif, ils supporteront in solidum la charge des dépens qui ne comprendront cependant pas la notification du commandement de payer à la CCAPEX et la notification de l’assignation à la Préfecture dès lors que l’instance en résiliation de bail était mal fondée dès le 29 janvier 2026.
La solution du présent litige ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit des parties.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 juillet 2024 entre Monsieur [F] [D] et Madame [S] [Z] d'une part, et Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], à [Localité 6], ne sont pas réunies ;
DEBOUTE les bailleurs de leur demande de résiliation du bail;
CONDAMNE solidairement par provision Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] à payer à Monsieur [F] [D] et Madame [S] [Z] la somme de 152,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 10 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
DEBOUTE Monsieur [F] [D] et Madame [S] [Z] du surplus de leurs demandes ;
DEBOUTE Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [B] [K] aux dépens de l'instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 17 décembre 2025, et le coût de l’assignation mais non la notification du commandement à la CCAPEX et la dénonciation de l’assignation à la préfecture;
DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE