TJ 84007, 7 mai 2026, RG 25/00104

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00104 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KGHA

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

Dossier + Copie délivrés à : Me Sabine GONY-MASSU, avocat au barreau d’Avignon

Le :

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à : Me Isabelle PORCHER, avocat au barreau de Nïmes

Le :

DEMANDEUR :

S.A.S. [U], société par actions simplifiées immatriculée au RCS D’[Localité 2] sous le numéro 380 803 346, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Sabine GONY-MASSU, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4] sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic bénévole, Monsieur [Y] [R], domicilié [Adresse 6]

[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Me Isabelle PORCHER, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pierre CHANNOY, Magistrat à titre temporaire,

assisté de Madame Agnès RANC, Greffier,

DEBATS : 19 janvier 2026
EXPOSE DU LITIGE

Le 25 juin 2021, la société A2D IMMOBILIER, alors syndic de la copropriété [Adresse 4], a fait appel à la SAS [U] pour le débouchage d’un regard.

Une première intervention a été effectuée par la société [U] le jour même. La facture correspondante a été dûment réglée par le syndicat des copropriétaires.

Par courriel du 29 juin 2021, la société A2D IMMOBILIER a sollicité une nouvelle fois la SAS [U] en ces termes : « Pourriez-vous prévoir une inspection télévisée en urgence svp ? ».

À la suite de cette seconde intervention, la facture n°M21070262 a été émise et transmise par courriel le 27 juillet 2021. Celle-ci a fait l’objet d’une contestation par la société A2D IMMOBILIER, au motif que « la facture n’est pas en adéquation avec le rapport transmis ».

Un avoir d’un montant de 132 € a été édité le 29 septembre 2022, sans pour autant que le solde ne soit validé par le syndicat des copropriétaires.

Le 30 juin 2023, Monsieur [Y] [R] est devenu le syndic bénévole de la copropriété.

Par la suite, une seconde facture relative à cette même intervention du 5 juillet 2021, d'un montant de 1 258,13 €, a été émise par la société [U] en date du 1er février 2024.

Un constat de non-conciliation a été établi par Monsieur [B] [H], conciliateur de justice, en date du 9 juillet 2024.

Estimant que les factures liées à la prestation demeuraient impayées, la société [U] a saisi le tribunal de proximité d’Uzès d'une requête en injonction de payer. Cette demande a été rejetée par un jugement du 29 avril 2025, au motif que l’action était dirigée contre « la copropriété » et non contre le « syndicat des copropriétaires », rendant la demande de la SAS [U] irrecevable.

Par acte introductif d’instance en date du 26 septembre 2025, la société [U] a assigné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] devant le tribunal de céans.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 20 octobre 2025 et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.
*

Au cours de l'audience du 19 janvier 2026, la SAS [U] a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé les demandes suivantes :
Vu les articles 1165 et 1231-6 du Code civil,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à verser à la SAS [U] la somme de 1.126,13 € au principal, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2024 ;
Condamner le même syndicat au paiement d'une indemnité forfaitaire de recouvrement de 40,00 € ;
Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SAS [U] la somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;
Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SAS [U] la somme de 2.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

La SAS [U] considère principalement avoir répondu à une commande du syndic alors en exercice selon ses tarifs habituels, lesquels étaient connus de l'agence immobilière. Elle invoque en outre le principe de la force obligatoire des contrats (intangibilité) fondé sur l'échange des consentements.

Au cours de cette même audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1]
[P] a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé les demandes suivantes :
Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses conclusions et l’y dire bien fondé ;
Débouter la SAS [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner la SAS [U] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile;
Condamner la SAS [U] aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires invoque principalement le non-respect du devoir de conseil incombant au professionnel, ainsi que la violation du principe d’intangibilité du contrat au regard des usages de son secteur d’activité.

Les parties étant toutes présentes ou représentées, le présent jugement, non susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l'audience du 19 janvier 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026. Le délibéré a été prorogé au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les sommes dues au principal

Aux termes des articles 1103 et 1353 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon l'article 1165 du même code, dans les contrats de prestation de service, à défaut d'accord des parties avant leur exécution, le prix peut être fixé par le créancier, à charge pour lui d'en motiver le montant en cas de contestation. En outre, l'article 1105, alinéa 3, dispose que les règles générales s'appliquent sous réserve des règles particulières propres à certains contrats.

* * *

En l’espèce, il n’est pas contesté que par courriel du 29 juin 2021, la société A2D IMMOBILIER a sollicité la SAS [U] en ces termes : « Pourriez-vous prévoir une inspection télévisée en urgence svp ? ». Ce courriel constitue un bon de commande, base juridique du contrat de prestation de service.

Toutefois, la question se pose de savoir si cette demande autorisait une intervention illimitée ou si elle s'inscrivait dans les limites des usages professionnels. Le respect des bonnes pratiques implique qu’une intervention mandatée par un syndic se limite au réseau privé des canalisations de la copropriété. Tout dysfonctionnement relevant du réseau public d’écoulement des eaux doit être laissé à la charge de la collectivité compétente.

Si la caisse siphoïde aide à visualiser la séparation des réseaux, la véritable limite juridique est définie par l'alignement (la frontière entre le terrain privé et la voie publique). Le bouchon ayant été détecté en aval de cette caisse, il existe une présomption forte que le désordre se situait sur le domaine public.

La société [U] justifie son intervention en aval de la caisse siphoïde par l’existence d’une terrasse privative exploitée par le commerce au rez-de-chaussée. Or, l’existence d’une terrasse de bar ou de restaurant n’emporte aucune présomption de propriété privée, s’agissant
généralement d’une occupation temporaire du domaine public (AOT). Si la présence d'une terrasse « en dur » a pu prêter à confusion, l’alignement des façades sur le boulevard laissait présumer que cet espace appartenait au trottoir public.

Face à ce doute, il appartenait au professionnel, averti des principes de son secteur d'activité, de surseoir à son intervention et d'en référer à son client, l’acte consistant alors en une intervention sur une zone non manifestement privative.

De plus, il apparaît qu'après signalement du syndic, la ville de [Localité 5] a effectivement pris en charge le débouchage de la canalisation en aval de la caisse siphoïde. Cette intervention administrative confirme que la zone située sous la terrasse de l’établissement « LE PETIT GUS » est formellement identifiée par la commune comme relevant de l’espace public.

Il résulte de ce qui précède que, si une commande de prestation a bien été passée, le prestataire échoue à justifier le montant facturé en l'absence de devis préalable détaillant le périmètre d'action. La facturation d’une intervention sur le domaine public ne saurait être opposable au client sans un accord exprès, dès lors que l’activité de débouchage pour le compte de clients privés ne peut concerner que les parties privatives.

En conséquence, le Tribunal dira que la société [U] ne rapporte pas la preuve de la validité de sa créance au sens du Code civil. Dès lors, la facture de 1.258,13 €, ainsi que les pénalités forfaitaires de recouvrement, ne sauraient constituer une créance certaine, liquide et exigible. La demande de condamnation au paiement de la société [U] sera donc rejetée.

Sur les autres demandes,

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée étant intrinsèquement liée à la demande sur les créances, celle-ci ne saurait prospérer. En effet, il résulte des développements précédents que le syndicat des copropriétaires a opposé des moyens sérieux et légitimes fondés sur la délimitation entre le domaine public et le domaine privé, ainsi que sur l'absence de justificatif probant de la prestation facturée. La contestation de la facture n'est donc nullement infondée ou malveillante, mais repose sur une analyse technique et juridique étayée par l'intervention ultérieure des services municipaux de la ville de [Localité 5].

Dès lors, la résistance du syndicat des copropriétaires ne présente aucun caractère abusif. En conséquence, la société [U] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l’espèce, la société [U] sera condamnée à la somme de 800,00 €.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie, la société [U] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS