TJ 14118, 4 juin 2026, RG 23/01453

N° du répertoire général : N° RG 23/01453 - N° Portalis DBW5-W-B7H-ILAA

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 04 JUIN 2026

DEMANDEURS :

- Société AR ETANCHEITE
RCS de [Localité 1] N° 828 552 018
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social est sis [Adresse 1]

- E.U.R.L. [B] [N] IMMOBILIER
RCS de [Localité 1] N° 819 195 819
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Toutes deux représentées par la SCP DOREL-LECOMTE-MARGUERIE intervenant par Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

DEFENDEURS

- Madame [Q] [T]
née le 10 Janvier 1980 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4]

Monsieur [H] [M]
né le 15 Mai 1971 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4]

Tous deux représentés par Me Aude TEXIER, membre du Cabinet SOURON-SOLASSOL avocat postulant au barreau de CAEN, vestiaire : 74 et par Me Jean-François TRAMONI-VENERANDI avocat plaidant au Barreau de NÎMES

INTERVENANT [Localité 5] :

S.E.L.A.S. [N] & ASSOCIES NOTAIRES
RCS DE [Localité 1] N° 404 224 339
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

représentée par Me Christophe VALERY,Membre du Cabinet VALERY-BOURREL, Avocats Associés avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23

COPIE EXÉCUTOIRE à
Me Dominique LECOMTE - 24,
Me Aude TEXIER - 74,
Me Christophe VALERY - 23

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Florence LANGLOIS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DÉBATS à l’audience publique du 14 octobre 2025 ,

DÉCISION contradictoire en premier ressort. Madame [S] [C], Attachée de Justice, a a participé à l’élaboration d’un projet de décision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026, après prorogation du délibéré fixé initialement au 10 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCEDURE

La société à responsabilité limitée AR Étanchéité est propriétaire de deux immeubles situés à [Localité 6], [Adresse 6] : l’un cadastré section AO n°[Cadastre 1], constituant le lot n°10 d’une copropriété avec jouissance exclusive d’une habitation, de deux garages et d’un jardin, représentant 28/1000èmes des parties communes ; l’autre cadastré section AO n°[Cadastre 2], comprenant des locaux professionnels au rez-de-chaussée, un appartement d’habitation à l’étage et un bâtiment à usage de garage avec terrain. Souhaitant vendre, elle a mandaté l’agence [B] [N] Immobilier pour un prix net vendeur de 400 000 euros et des honoraires de 15000 euros TTC.

M. [H] [M] et Mme [Q] [T] recherchaient un bien immobilier en vue de travaux de rénovation.
Par acte notarié du 20 juillet 2022, reçu par Maître [A] [N], notaire à [Localité 7], une promesse unilatérale de vente était consentie au profit de M. [M] et Mme [T] pour l’ensemble immobilier cadastré AO n°[Cadastre 2], avec terme au 15 octobre 2022, une condition suspensive d’obtention d’un prêt et une indemnité d’immobilisation.

Après signature, les bénéficiaires ont transmis au notaire une simulation bancaire en cours et ont évoqué plusieurs difficultés : absence de syndic, nécessité d’un avis de l’architecte des bâtiments de France pour les travaux envisagés, absence de condition suspensive relative à un permis de construire. Par courrier du 11 octobre 2022, Maître [N] leur a rappelé que la promesse ne comportait pas de condition suspensive relative à un permis de construire et que le terme expirait le 15 octobre.

Par courrier du 27 décembre 2022, la société AR Étanchéité les a mis en demeure de justifier, sous huitaine, des démarches bancaires et d’un refus de prêt.

Selon exploit du 30 mars 2023, la société AR Étanchéité et l’agence [B] [N] Immobilier ont fait assigner M. [M] et Mme [T].
Par exploit du 30 octobre 2023, ces derniers ont fait assigner en intervention forcée la société [N] & Associés. Les deux affaires ont été jointes sous le numéro RG 23/1453.

Dans leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, la société AR Etanchéité et l’agence [B] [N] Immobilier sollicitent de voir, sous le bénéfice de l’exécution porvisoire:
- ordonner le retrait des débats de la pièce numéro 3 communiquée par M. [M] et Mme [T] ainsi que des mentions y faisant référence dans leurs conclusions ;
- condamner solidairement M. [M] et Mme [T] à payer à la société AR Etanchéité la somme de 28 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022 ;
- condamner solidairement M. [M] et Mme [T] à payer à la société [B] [N] Immobilier la somme de 12 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
- condamner solidairement M. [M] et Mme [T] à payer la somme de 2 000 euros à la société AR Etanchéité, 200 euros à la société [B] [N] Immobilier au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l’instance ;
- débouter purement et simplement M. [M] et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, Mme [T] et M. [M] sollicitent:
- à titre principal, le débouté de la société AR Etanchéité et de la société [B] [N] Immobilier de leurs demandes ;
- à titre subsidiaire, juger que la société [N] & Associés a manqué à son devoir d’information et de conseil ;
- en conséquence, voir recevoir leur appel en garantie dirigé contre la société [N] & Associés ;
- la condamnation de la société [N] & Associés à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;
- la condamnation de la société AR Etanchéité et de la société [B] [N] Immobilier à verser à chacun d’entre eux la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;
- condamner la société [N] & Associés à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 21 février 2025, la société [N] & Associés sollicite de voir:
- débouter M. [M] et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes ;
- à titre subsidiaire, dire que leur préjudice est une perte de chance et le fixer à 25% ;
- en toute hypothèse, condamner M. [M] et Mme [T] in solidum à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures.
L’instruction a été clôturée le 10 septembre 2025, l’affaire plaidée le 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 10 décembre 2025, prorogé à ce jour.

MOTIFS

I. Sur la demande visant à écarter la pièce n°3

Aux termes de l’article 66 5 de la loi du 31 décembre 1971, les correspondances entre un avocat et son client sont couvertes par le secret professionnel, lequel est établi dans l’intérêt exclusif du client. Celui-ci peut donc lever unilatéralement ce secret et produire la correspondance reçue de son avocat. Le secret ne peut cependant être opposé au client qui choisit de divulguer la correspondance.
M. [M] et Mme [T] ont volontairement produit en l’espèce un courrier de leur conseil du 16 septembre 2022. Ayant levé Le secret professionnel, ils seront déboutés de ce chef , et la pièce n°3 est donc recevable.

II. Sur l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
La promesse du 20 juillet 2022 prévoit en l’espèce une indemnité d’immobilisation de 28 800 euros et une condition suspensive d’obtention d’un prêt, imposant au bénéficiaire de solliciter un prêt maximal de 550 000 euros, sur 23 ans, à un taux maximal de 1,90 %, et de justifier, dans les huit jours d’une mise en demeure, de l’obtention ou du refus du prêt.
La mise en demeure du 27 décembre 2022 a été reçue le 28 décembre. M. [M] et Mme [T] n’ont produit qu’une simulation bancaire du 6 septembre 2022, précisant expressément qu’elle ne constitue pas une offre de prêt. Ils ne justifient donc pas avoir accompli les démarches nécessaires ni obtenu un refus conforme aux stipulations contractuelles. La promesse a expiré le 15 octobre 2022 par leur défaillance.

Les difficultés invoquées par M. [M] et Mme [T] (absence de syndic, absence de condition suspensive de permis de construire, nécessité d’un avis ABF) sont sans incidence sur l’obligation contractuelle d’accomplir les démarches bancaires.
Concernant les documents prévus à l’article L.721 2 du CCH, la promesse mentionne que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été remis, et que les autres documents n’ont pu être obtenus faute de syndic, ce que M. [M] et Mme [T] ne pouvaient ignorer. L’article L.721 3 ne prévoit qu’un report du délai de rétractation, non une exonération de l’indemnité.
S’agissant des diagnostics, l’article L.271 4 du CCH prévoit des sanctions limitées : impossibilité pour le vendeur de s’exonérer des vices cachés, résolution ou diminution du prix. Aucune disposition ne permet à l’acquéreur de se soustraire à l’indemnité d’immobilisation.
M. [M] et Mme [T] seront donc condamnés à payer la somme contractuelle de 28 800 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022 à la société AR Etanchéité.

III. Sur la demande de l’agence immobilière

L’agent immobilier ne peut percevoir sa commission tant que la vente n’est pas conclue, mais peut obtenir réparation d’une perte de chance lorsque la vente échoue par la faute d’une partie.
La promesse stipule une rémunération de 12 000 euros au profit de l’agence, qui disposait d’un mandat valable et a rapproché les parties.
La vente ayant échoué par la faute des acquéreurs, qui ont causé à l’agence un préjudice consistant en une perte de chance de percevoir sa rémunération. Les griefs formulés contre l’agence (absence de recherches sur la copropriété, diagnostics, syndic) sont infondés, les acquéreurs ayant eu connaissance de l’absence de syndic, les documents essentiels étaient annexés, et les sanctions légales relatives aux diagnostics ne concernent pas l’agent immobilier.
La perte de chance sera enconséquence évaluée à 6 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 mars 2023.

IV. Sur l’appel en garantie contre la société [N] & Associés

Le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil selon l’atricle 1240 du code civil. Il doit attirer l’attention des parties sur les risques liés à un projet de travaux sans permis et sur l’opportunité d’une condition suspensive. Toutefois, la responsabilité suppose un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Or les condamnations prononcées à l’encontre des acquéreurs résultent exclusivement de leur défaut de démarches bancaires. L’absence de condition suspensive de permis de construire ou l’absence de syndic n’a joué aucun rôle dans la non obtention du prêt. Aucun lien causal n’étant établi,l ’appel en garantie sera rejeté.

V. Sur les demandes accessoires

M. [M] et Mme [T] qui succombent, à l’instance, en supporteront les dépens en application del’article 696 decode de procédure civile.
Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, il n’apparît a sinéquitable de les condamner à verser une somme unique de 2000 euros à la société AR Étanchéité et à l’agence [B] [N] Immobilier, représentées par le même conseil, ainsi que 2 000 euros à la société [N] & Associés.
Le jugement à inervenir est exécutoire par provision de roit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS