TJ 83137, 8 juin 2026, RG 24/05218

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 24/05218 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M3HJ

En date du : 08 juin 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du huit juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 mars 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 juin 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LE [Localité 1] sis [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, la S.A.R.L. CABINET IMMO 2 M, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représenté par Me Donia DHIB, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Madame [Q] [G], née le 10 Juin 1987 à [Localité 2] (83), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
défaillante

Monsieur [N] [M], né le 28 Novembre 1079 à [Localité 3] (83), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
défaillant

Grosse délivrée le :
à :
Me Donia DHIB - 82

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Q] [G] et M. [N] [M] sont propriétaires des lots 465 et 507 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 5] situé à [Localité 2][Adresse 6].

Suivant jugement du tribunal de ce siège en date du 8 avril 2021, Mme [G] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de cet immeuble la somme de 4.936,33 euros au titre des charges de copropriété exigibles au 8 février 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, ainsi que la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts et de 700 euros pour frais irrépétibles en sus des dépens.

Une conciliation a été tentée par les parties devant un conciliateur de justice le 19 février 2024 concernant des charges de copropriété impayées pour la période postérieure.

Par acte signifié le 5 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET IMMO 2 M, a fait citer Mme [Q] [G] et M. [N] [M] devant le présent tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, afin de voir condamner solidairement les requis, sous exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :
-15.757,56 € au titre des sommes restant dues pour la période du 8 février 2021 au 29 mars 2024 au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenus immédiatement exigibles en application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,
-480€ correspondant aux frais exposés nécessaires au recouvrement des créances sur cette même période,
-500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et carence répétée,
-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens.

Par ordonnance en date du 19 novembre 2024, la clôture de la procédure a été prononcée le 22 août 2025 en vue d’une audience prévue initialement le 22 septembre 2025. L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 2 mars 2026.

Régulièrement cités à Etude, ni Mme [Q] [G], ni M. [N] [M] n’a constitué avocat.

La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Malgré l'absence de Mme [G] et de M. [M] il convient de statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En l'espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :
- la matrice cadastrale mise à jour en 2024 justifiant de la propriété des défendeurs,
-le décompte des paiements réalisés en compte CARPA par Mme [G] en exécution du jugement rendu le 8 avril 2022 entre les parties,
-les procès-verbaux d’assemblée générale des 10 septembre 2016, 7 janvier 2017, 30 septembre 2017, 30 septembre 2017, 30 juin 2018, 29 juin 2019, 22 mars 2021, 7 juin 2021, 2 juillet 2022, 1er juillet 2023,
-une attestation de non recours en date du 22 juin 2020 concernant les assemblées tenues entre 2016 et 2019,
-une attestation de non recours en date du 4 avril 2024 concernant les assemblées tenues depuis 2021,
- un décompte des sommes dues depuis le 27 novembre 2016 arrêté au 1er avril 2024 mentionnant un solde débiteur de 23.138,89 euros au titre des charges impayées, comprenant une reprise de solde d’un montant de 6901.33€ au 31 janvier 2021 ainsi que des frais (honoraires de gestion du syndic et de conciliation) pour un montant de 480 euros,
-une attestation de non conciliation du 19 février 2024,
- le contrat de syndic.

Mme [G] et M. [M] ne justifient ni du paiement des charges restant dues, ni de l'extinction de leurs obligations.

En l’état des pièces versées aux débats, l’action en paiement des charges est régulière et bien fondée.

Il y a lieu d’y faire droit pour la somme de 15.757 euros, décompte arrêté au 1er avril 2024.

En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, les honoraires du syndic prélevés pour «Honoraires gestion contentieux», «Honoraires conciliation justice» et «Honoraires gestion contentieux saisine conciliateur» ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’ils concernent des actes de gestion courante ne traduisant pas de diligence inhabituelle.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de paiement d’une somme de 480 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndicat des copropriétaires invoque, au soutien de sa demande de dommages-intérêts, une carence répétée des défendeurs lui ayant causé un préjudice en ce qu’elle a entraîné un déséquilibre dans le financement et la trésorerie de la copropriété.

Force est de constater qu’en dépit d’une première décision de justice rendue en matière de charges de copropriété impayées, une nouvelle dette est née à ce titre et a progressé de façon continue jusqu’à atteindre une somme dont l’importance n’a pu que préjudicier à la trésorerie de la copropriété et aux possibilités de financer des projets communs. L’absence de versement réalisés par les défendeurs sur plusieurs années permet de caractériser une faute à leur encontre en lien de causalité avec le préjudice invoqué par le demandeur. Il sera alloué à ce dernier la somme de 500 euros en réparation du préjudice subi, distinct du simple retard de paiement.

Mme [G] et M. [M], qui succombent, assumeront la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires l’intégralité de l'indemnité de procédure qu'il réclame au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS