TJ 56260, 4 juin 2026, RG 26/00015

N° RG 26/00015 - N° Portalis DBZI-W-B7K-E6GP

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

[A] HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU [A], venant aux droits de [Localité 1] GOLFE HABITAT, dont le siège social est [Adresse 1]
représenté par Madame [V] [G], munie d'un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne, assisté de sa compagne, Madame [X] [R]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

En présence de [D] [Z], auditrice de justice

DÉBATS : A l'audience publique du 09 Avril 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 04 Juin 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : [A] HABITAT

Copie à : M. [E] [M]
DDETS

R.G. N° 26/00015. Jugement du 04 juin 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 9 février 2015, l’Office public de l’Habitat [Localité 1] Golfe Habitat a donné à bail à M. [M] [E] et Mme [X] [R] un logement d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 289,77 euros, outre la somme de 60,54 euros à titre de provision sur charges.

Par jugement du 6 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a notamment :
- condamné solidairement les preneurs à payer à [A] Habitat venant aux droits de [Localité 1] Golfe Habitat la somme de 1600,80 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 4 mai 2023, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au jugement,
- autorisé les locataires à s’acquitter de leur dette par 23 mensualités de 50 euros et la 24ème pour le solde,
- dit qu’à défaut pour eux d’honorer le paiement du loyer ou d’une mensualité d’apurement de la dette, le bail serait résilié et leur expulsion ordonnée.

La dette a été soldée.

Par courrier directement remis au bailleur le 14 juin 2024, Mme [X] [R] a donné congé, avec préavis de trois mois.

Le 18 août 2025, Morbihan Habitat venant aux droits de [Localité 1] Golfe Habitat a fait notifier à M. [M] [E] un commandement de payer la somme de 1875,77 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, Morbihan Habitat venant aux droits de [Localité 1] Golfe Habitat a fait assigner M. [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion de M. [M] [E] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner M. [M] [E] à lui payer :
- 795,77 euros et au paiement de la dette et des loyers et charges à échoir jusqu’au prononcé du jugement,
- à compter du jugement à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indexée sur l’Indice Insee du coût de la construction,
- condamner M. [M] [E] aux entiers dépens de l’instance et dépens d’exécution éventuelle.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 11 décembre 2025.

A l'audience du 9 avril 2026, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de M. [M] [E] exposant que ce dernier vivait avec Mme [R] ; que M. [E] était sans emploi, le couple percevant des revenus d’un montant total de 2538,45 euros au titre des salaires de Mme [R] employée en CDI à temps partiel (900 euros), des allocations familiales pour cinq enfants à charge (1026,51 euros) et de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (611,94 euros) ; que M. [E] était dans l’attente du traitement de sa demande d’allocation journalière de présence parentale ; que les enfants du couple étaient désormais scolarisés à temps plein, de sorte que M. [E] se projetait sur la reprise d’un emploi.

[A] Habitat, régulièrement représenté par Mme [G], a confirmé ses demandes et actualisé le montant de la créance locative à la somme de 1448,48 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 8 avril 2026.

Indiquant que M. [M] [E] n’avait pas repris le paiement du loyer courant, [A] Habitat s’est formellement opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire.

M. [M] [E] a indiqué que Mme [R] avait ré-emménagé dans le logement en septembre 2025.
Il a confirmé le montant de la dette.
Indiquant qu’une somme de 200 euros était prélevée sur le salaire de Mme [R] au titre d’une dette d’eau, il a indiqué qu’ils ne parvenaient pas à régler le loyer.
M. [M] [E] a sollicité le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros en plus du loyer, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur interrogation du juge, M. [M] [E] a précisé ne pas bénéficier de mesures de désendettement ni avoir saisi la commission de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours
I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

R.G. N° 26/00015. Jugement du 04 juin 2026

Morbihan Habitat venant aux droits de [Localité 1] Golfe Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer le 19 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 18 août 2025 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance puisque le dernier paiement effectué par M. [E] date du mois d’avril 2025.

M. [E] a confirmé ne pas bénéficier d’un dossier de surendettement.

Dès lors, la clause résolutoire peut être acquise au 18 octobre 2025.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve et au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit lors des débats que les loyers et charges dus s'élèvent à la somme de 1448,48 euros.

M. [E] a confirmé le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [M] [E] à verser à [A] Habitat la somme de 1448,48 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 8 avril 2026, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu'à la présente décision.

Aux termes des dispositions de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il se déduit donc de ces dispositions que les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ne peuvent être accordés que si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et se trouve en capacité de régler sa dette locative.

En l'espèce, il apparaît que M. [E] a réglé l’échéance du loyer 2 avril 2026, soit avant la date de l'audience.

Il a manifestement repris la vie commune avec Mme [R], de sorte que le couple perçoit désormais des revenus pour un montant total de 2756,17 euros, en ce compris l’allocation logement pour la somme de 217,72 euros.

En outre, la demande de M. [E] au titre du renouvellement d’allocation journalière de présence parentale est toujours en cours d’instruction et il envisage un retour partiel à l’emploi.

Il se déduit de ces éléments que M. [M] [E] apparaît en situation d’apurer sa dette locative dans les délais légaux.

Dès lors, il convient d'accorder à M. [M] [E] des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant rappelé que dans la mesure où le juge peut accorder d’office des délais de paiement sur le fondement légal précité, il lui appartient seul d’en fixer le montant.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date.
Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [M] [E] pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Occupant sans droit ni titre et à défaut de départ volontaire, M. [M] [E] sera alors tenu de verser à [A] Habitat, à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée.

[A] Habitat sera autorisé à indexer la part de l'indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [M] [E] sera condamné aux entiers dépens de l’instance et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS