TJ 05061, 4 mai 2026, RG 19/00666

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

N° RG 19/00666 - N° Portalis DBWP-W-B7D-CHCK

DEMANDERESSE :

S.C.I. GSCS INVEST

prise en la personne de ses représentants légaux dont le siège social est sis [Adresse 1]

ayant pour avocat postulant Maître Priscillia BOTREL, avocat au barreau des HAUTES-ALPES et pour avocat plaidant Maître Jacques GELPI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.A.S. MMV
prsie en la personne de ses représentants légaux dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]

ayant pour avocat postulant Maître Eric ARDITTI, avocat au barreau des HAUTES-ALPES et pour avocat plaidant Maître François CREPEAUX avocat au barreau de Grasse

---

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Mireille CAURIER-LEHOT, Vice-Présidente du Tribunal

JUGES : Denis WEISBUCH, Président
Julien WEBER, Juge

GREFFIER, présent lors des débats et du prononcé : Emmanuel LEPOUTRE

---

DÉBATS :

A l’audience publique du deux février deux mil vingt-six, Mireille CAURIER-LEHOT, Juge rapporteur, a entendu seul les plaidoiries conformément à l’article 805 du code de Procédure Civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et a fait rapport au Tribunal dans son délibéré, les parties ayant été préalablement avisées que le jugement serait prononcé le quatre mai deux mil vingt-six, par mise à disposition au greffe.

---

EXPOSE DU LITIGE

La SCI GSCS Invest est propriétaire des lots n°72 et 44 au sein de la résidence « [Adresse 3] » située à Montgenèvre (Hautes-Alpes), correspondant à un appartement de type T3 et une place de stationnement.
Suivant acte authentique reçu le 14 juin 2007 par Maître [U] [M], notaire, elle a consenti un bail commercial à la société MMV prenant effet le 20 décembre 2008, société qui exploite plusieurs logements au sein de cette résidence dans le cadre d’une activité de tourisme.
Par acte d’huissier en date du 14 août 2018, la SCI GSCS Invest a fait signifier au preneur à bail son congé avec refus de renouvellement à compter du 19 février 2019.
Par acte d’huissier en date du 23 novembre 2018, la société MMV a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction à hauteur de 80.000 €.
Par acte en date du 03 juin 2019, la SCI GSCS Invest a assigné la société MMV devant le tribunal de grande instance de Gap aux fins de voir notamment valider le congé avec refus de renouvellement, fixer une indemnité d’occupation et ordonner l’expulsion du preneur.

Par jugement du 24 février 2022, le tribunal a :
- constaté que le congé sans offre de renouvellement a mis fin à compter du 19 février 2019 à minuit au bail commercial conclu entre la société civile immobilière GSCS Invest et la société par actions simplifiée MMV le 21 juillet 2006 et portant sur les lots 44 et 72 au sein de la résidence « [Adresse 3] » située à [Localité 3],
- dit que la société par actions simplifiée MMV a droit au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les locaux jusqu’au paiement de cette indemnité,
- dit que la société par actions simplifiée MMV est redevable à l’égard de la société civile immobilière GSCS Invest d’une indemnité d’occupation annuelle à compter 20 février 2019 et jusqu’à libération effective des lieux,
- fixé le montant de cette indemnité d’occupation annuelle au montant de la dernière échéance du loyer du bail expiré, payable par trimestre civil échu, le 1er du mois suivant,
- ordonné avant dire droit une expertise judiciaire aux fins d’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction et commet pour y procéder, Monsieur [G] [X],
Avec pour mission de :
*Visiter les lieux, les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer,
* Compte tenu de la définition de l’article L145-14 du code de commerce, rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, compte tenu de la définition de l’article L145-14 du code de commerce, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction:
a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),
b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’u titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels),
- désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,
- dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,
- fixé à la somme de 2.000,00 € euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la société par actions simplifiée MMV entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai maximum de deux mois à compter du prononcé du présent jugement,
- débouté la société civile immobilière GSCS Invest de sa demande de restitution des lieux sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- débouté la société civile immobilière GSCS Invest de sa demande d’expulsion,
- débouté la société civile immobilière GSCS Invest de sa demande en paiement de la somme de 136,48 euros,
- débouté la société civile immobilière GSCS Invest de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société par actions simplifiée MMV de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- réservé les dépens.

Monsieur [G] [X] a rendu son rapport définitif le 31 janvier 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2025, la SAS MMV a demandé au tribunal de fixer l’indemnité d’éviction principale due par la société civile immobilière GSCS Invest.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 août 2025, la SAS MMV demande au tribunal de voir :
- juger irrecevables les demandes de la SCI GSCS Invest de validation du congé du 14.08.2018, de résiliation judiciaire du bail, de constat de la résiliation du bail au 19.02.2019, de restitution des locaux sous astreinte, d’expulsion, de fixation de l’indemnité d’occupation, etc., comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée du jugement mixte du 24.10.2022 ;
En tant que de besoin,
- rejeter celles de ces demandes qui sont en contradiction avec les dispositions dudit jugement aux mêmes motifs ;
Statuant dans les limites fixées par ledit jugement,
- fixer l’indemnité d’éviction principale due à la SAS MMV à :
- 45.900 € à titre principal,
- 21.600 € à titre subsidiaire,
- 10.000 € à titre très subsidiaire,
- fixer l’indemnité complémentaire pour trouble commercial à 210 € ;
- ordonner l’exécution provisoire ;
- allouer 5.000 € à la SAS MMV sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI GSCS Invest aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire avancés par la SAS MMV.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025, la SCI GSCS Invest demande au tribunal de voir :
A titre principal :
- constater qu'un congé a valablement été délivré à MMV le 14 août 2018 ;
- valider le congé signifié suivant exploit du 14 août 2018 et les différents motifs graves et légitimes de refus de renouvellement invoqués par la bailleresse dans les termes de la présente assignation ;
Subsidiairement :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 21 juillet 2006 entré en vigueur le 20 décembre 2008 aux torts et griefs du preneur, en raison des violations manifestes par le locataire desdiverses clauses prévues par le bail et de sa carence dans l’exécution dudit bail ;
Très subsidiairement :
- limiter l’indemnité d’éviction éventuellement accordée à MMV au montant de 9 110 euros retenu par l’expert judiciaire dans le cadre de son expertise judiciaire ;
En tout état de cause :
- constater la résiliation du bail à compter du 19 février 2019 ;
- dire et juger que MMV est occupante sans droit ni titre depuis le 19 février 2019, date d'échéance du congé, dans l'appartement donné à bail au sein de la résidence ;
- dire et juger que la société MMV se maintient sans droit ni titre dans les lieux depuis le 19 février 2019, date d’échéance du congé, dans les locaux donnés à bail sis à [Localité 3] (05) ;
- dire et juger que la société MMV sera tenue de restituer les locaux en parfait état d’utilisation, en conformité avec les clauses du bail, et ce sous astreinte de 500 euros (CINQ CENT EUROS) par jour de retard pendant une durée de six (6) mois à compter du jour où la décision à intervenir sera définitive ;
- ordonner l'expulsion immédiate de MMV et de toutes personnes dans les lieux de son chef, sans délai et avec l’assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par MMV à une somme égale au loyer contractuel, et ce à compter rétroactivement du 19 février 2019 jusqu’à la date de libération des locaux après exécution des travaux de remise en état incombant au preneur évincé ;
- condamner MMV à payer à La SCI GSCS INVEST la somme de 136,48 euros en remboursement du congé délivré ;
- dire et juger qu'à compter du jugement à intervenir le propriétaire bailleur concluant retrouvera la pleine jouissance de son bien et des parties communes, piscines y compris, pour lui et tout occupant de son fait (en particulier ses locataires éventuels), et qu'aucune restriction d'usage ne pourra être imposée par MMV une fois le bail résilié ;
- ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1154 du Code civil ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie ;
- condamner MMV au paiement à la SCI GSCS INVEST de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner MMV aux entiers dépens.

***
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit.

La mise en état du dossier a été clôturée le 19 novembre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 2 février 2026.

Lors de l'audience, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’autorité de la chose jugée

Sur la compétence du tribunal pour connaître de cette demande,

Conformément au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, le tribunal est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir dans les instances introduites avant le 1er janvier 2020.

En l’espèce, la présente instance a été introduite par acte du 3 juin 2019, soit antérieurement au décret.

Par conséquent le tribunal est compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

Sur les demandes répétées,

L’article 1355 du code civil prévoit que « l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

L’article 480 du code de procédure civile dispose que « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche ».

L’article 481 du même code ajoute que « le jugement, dès son prononcé, dessaisit le juge de la contestation qu'il tranche ».

En l’espèce, la SCI GSCS Invest formule aux termes de ses dernières conclusions du 17 juin 2025 les mêmes demandes que celles présentées devant le tribunal lors de l’audience du 16 mai 2022.

Dans son jugement du 24 octobre 2022, le tribunal statue sur un certain nombre de ces demandes.
En effet, il constate le congé sans offre de renouvellement, dit que la SAS MMV a droit au paiement d’une indemnité d’éviction, dit que la SCI GSCS Invest a droit à une indemnité d’occupation, fixe celle-ci, et déboute la SCI GSCS Invest de ses demandes d’expulsion, de restitution des lieux et de paiement du commandement de payer. Le jugement déboute également les parties de leurs demandes d’article 700 du code de procédure civile.
Dans le même dispositif, le tribunal ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

Le tribunal a donc entendu trancher les questions de fond relatives au congé et à l’existence d’indemnité, soit une partie du principal, conférant ainsi l’autorité de la chose jugée à ces dispositions. La SCI GSCS Invest ne peut donc prétendre au réexamen de ces dispositions devant le tribunal.

Par conséquent, le jugement rendu le 24 octobre 2022 a autorité de la chose jugée concernant les questions de fond qu’il a tranchées et ces dispositions ne seront pas réexaminées.

Sur les nouvelles demandes,

La SCI GSCS Invest formule deux nouvelles demandes au fond devant la juridiction de céans, l’une portant sur la jouissance du bien à compter du jugement et l’autre sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Selon l’article L145-28 du code de commerce, « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation ».

La nouvelle demande portant sur la jouissance du bien et formulée comme suit, « dire et juger qu’à compter du jugement à intervenir le propriétaire bailleur concluant retrouvera la pleine jouissance de son bien et des parties communes, piscines y compris, pour lui et tout occupant de son fait (en particulier ses locataires) et qu’aucune restriction d’usage ne pourra être imposée par MMV une fois le bail résilié », nécessite pour y faire droit de prononcer implicitement l’expulsion de la SAS MMV, alors qu’en vertu du jugement du 24 octobre 2022, la SAS MMV a droit au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction. Dès lors, cette nouvelle demande revient donc à se prononcer sur les demandes déjà tranchées par la présente juridiction, concernant l’expulsion et le maintien dans les lieux, de telle sorte qu’elle ne peut plus être tranchée par le tribunal de céans.

Il sera donc rappelé que la société par actions simplifiée MMV a droit au maintien dans les locaux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

La seule demande étudiée est donc celle portant sur le montant de l’indemnité d’éviction visée par l’expertise.

2. Sur l’indemnité d’éviction

L’article 246 du code de procédure civile dispose que « le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien ».

Suite au jugement du 24 octobre 2022, Monsieur [G] [X] a rendu son rapport d’expertise concernant le calcul de l’indemnité d’éviction. Il retient deux méthodes de calcul pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, celles du chiffre d’affaires et celle de l’Excédent Brut d’Exploitation (ci-après EBE).

Il est usuel d’utiliser plusieurs méthodes pour déterminer la valeur du fonds de commerce et de l’indemnité d’éviction afin de croiser le maximum de critères et affiner ainsi l’analyse. Il convient de reprendre chacune des méthodes.

1. L’indemnité principale

Afin de fixer les différents coefficients, l’expert a repris la situation géographique de la résidence de tourisme, la qualité de son exploitation par l’exploitant et l’impact de cette perte sur l’exploitation globale de la résidence.

Concernant la méthode du chiffre d’affaires, il précise que le coefficient déterminé évolue entre 0.30 à 2 fois le chiffre d’affaires moyen HT. Dans le cas d’espèce, au vu des éléments versées aux débats et de son expertise, il fixe le coefficient à 0.40. Toutefois, dans une réponse au dire de Maître [A] [B] du 22 novembre 2024, l’expert propose au tribunal de maintenir les coefficients de 0.45 dans l’approche par les recettes et de 4 dans l’approche par la rentabilité. Ces coefficients ayant été retenus suite à la réponse aux dires, il convient de les retenir.

Le chiffre d’affaires moyen a été fixé à 25634 €. La valorisation par les recettes est donc de 11535,30 €, arrondi à 11535 €.

Concernant la méthode de l’EBE, l’expert précise une fourchette habituelle de 2 à 7 et fixe le coefficient applicable au cas d’espèce à 4, pour un EBE moyen de 2 134 euros. La valorisation par la rentabilité est donc de 8536 euros.

En faisant une moyenne entre la valorisation par le chiffre d’affaires et la rentabilité, on obtient donc une valeur globale moyenne du fonds de commerce de 10035,5 euros, arrondis à 10000 euros.

Toutefois, la SAS MMV conteste les conclusions du rapport d’expertise estimant que les coefficients retenus ne sont pas à la hauteur de l’exploitation.

Si elle conteste tout d’abord les corrections apportées par l’expert aux comptes fournis, force est de constater que celui-ci a répondu dans le cadre d’un dire sur ce point et que la SAS MMV se fonde sur les chiffres retenus par l’expert pour tous les calculs présents dans ses conclusions et renonce à sa prétention sur ce point.

Il convient donc de retenir le chiffre d’affaires moyen et l’EBE moyen fixés par l’expert.

Sur le coefficient pour le chiffre d’affaires,

La SAS MMV soutient que le coefficient fixé doit être de 1.5 fois le chiffre d’affaires, en se fondant notamment sur les chiffres établis par la Fédération Nationale des Résidences de Tourisme.

L’expert a toutefois répondu sur ce point. Il relève que la moyenne établie a été faite par un syndicat professionnel, et qu’elle n’apparait pas en corrélation avec les coefficients retenus en jurisprudence. De plus, les documents fournis portent sur des fonds de commerce d’hôtel, qui doivent être différenciés des fonds de commerce relatifs aux résidences de tourisme, chacun ayant leurs propres normes et enjeux.

Toutefois, il doit être relevé que plusieurs barèmes sont proposés concernant le coefficient multiplicateur applicable, dont celui de [H] [E], et que ces barèmes retiennent pour les résidences hôtelières, seul fonds de commerce à activité comparable prévu par ces barèmes, qui sont largement repris par la jurisprudence en matière de résidence de tourisme, des coefficients allant de 60% à 500% pour les plus importants. Les coefficients les plus hauts s’appliquent aux résidences de grand luxe dans des domaines skiables de renommée internationale. De plus concernant les jurisprudences citées par l’expert, celles-ci ne sont que des exemples parmi d’autres, qui ne sauraient dès lors justifier l’établissement d’un coefficient moyen, celui-ci devant tenir compte des spécificités propres à chaque résidence de tourisme.

Le coefficient retenu par l’expert apparait toutefois bien inférieur à ceux fixés en jurisprudence, par conséquent il convient de le réexaminer. Compte tenu de la renommée de la station de [Localité 3], de son domaine skiable varié, de sa proximité avec l’Italie, mais également des particularités de la résidence et des défauts mis en avant par l’expert, il y a lieu de fixer le coefficient multiplicateur applicable à 100%, ce qui est ainsi conforme tant à la situation de l’immeuble qu’à ses qualités, celles de la résidence et celles de la station où elle est implantée.

En application de cette méthode, l’indemnité d’éviction s’élèverait donc à 25634€.

Sur le coefficient applicable à l’EBE,

La SAS MMV soutient que le coefficient fixé doit être de 25 fois l’EBE.

L’expert a également répondu à cette proposition suite à un dire de la SAS MMV et a retenu que cette estimation avait été faite de façon arbitraire sans justifier de son appréciation.

De plus, afin de déterminer le coefficient applicable, il a relevé plusieurs manquements relatifs à l’exploitation et à la maintenance de la résidence par l’exploitant, ainsi qu’un niveau de profitabilité faible. Il rappelle également que ce congé ne concerne pas toute la résidence, mais seulement un appartement. Il convient également de préciser le contexte relatif au coefficient demandé par la SAS MMV, selon la note de Monsieur [S] [Q]. En effet ce coefficient doit être entendu comme le maximum appliqué en province. « Alors que la plupart des cessions se réalisent sur la base de multiples de l’EBE inférieurs à 25 en province ». Le coefficient multiplicateur applicable à l’EBE a ainsi été justement fixé par l’expert à 4.

Par conséquent, il convient de retenir le coefficient déterminé par l’expert pour évaluer la valorisation par la rentabilité, qui est donc de 8 536 euros.

Ainsi en faisant une moyenne entre les montants obtenus grâce aux deux méthodes de calcul, on obtient une indemnité d’éviction de : (25 634 € + 8 536 €) / 2 = 17085 euros.

En conséquence, la SCI GSCS Invest sera condamnée à payer 17085 euros à la SAS MMV au titre de l’indemnité d’éviction principale.

2. Le trouble commercial

L’expert évalue le trouble commercial à 210 euros, ce qui n’est pas discuté par les parties.

Il convient donc de fixer l’indemnité complémentaire pour trouble commercial à 210 euros.

3. Sur les autres demandes

3.1 Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il sera fait masse des dépens, qui incluront les frais d’expertise judiciaire, et d’une part, SCI GSCS Invest sera condamnée à en payer la moitié, et, d’autre part, la SAS MMV sera condamnée à en payer l’autre moitié.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

3.2 Sur l’exécution provisoire

Il convient de faire application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’introduction de l’instance, soit avant le 1er janvier 2020.

Aussi, eu égard à la nature et à l’ancienneté de l'affaire avec laquelle elle est compatible Il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS