TJ 06069, 4 juin 2026, RG 25/04242

1 CCC DOSSIER  + 1 CC Me BOUCHARD + 1 CC Me MOUTET
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 04 JUIN 2026

Syndic. de copro. [Adresse 1]
c/
S.C.I. HUMAINLIVE

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/04242 -
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QLZ3

Après débats à l'audience publique tenue le 08 Avril 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Syndic. de copro. [Adresse 1], représentée par la SCP EZAVIN-[U], es qualités d’administrateur provisoire de l`ensemble immobilier
C/o la SCP EZAVIN-[U]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Jean luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.C.I. HUMAINLIVE
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Stéphanie MOUTET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 08 Avril 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juin 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI HUMAINLIVE est copropriétaire (lot 1714) au sein de la résidence [Adresse 1] située [Adresse 4] à [Localité 3].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par la SCP EZAVIN-[U] prise en la personne de Maître [N] [U] intervenant en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 1], désignée par jugement du 26 novembre 2020 et ordonnances de prorogation des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023, 15 novembre 2024 et 24 novembre 2025, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SCI HUMAINLIVE devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35, 36 et 44 du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, afin de voir :

- condamner la SCI HUMAINLIVE au paiement des sommes suivantes :
2.362,11 € avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 16 juin 2025représentant les provisions échues pour les 3 premiers trimestres de l’exercice 2024-2025 en ce compris le fonds Alur et les travaux non compris dans ce fonds (détail dans la mise en demeure et ci-avant),
2.029,64 € représentant la dernière provision devenue exigible (2024-2025) par le mécanisme de la déchéance en ce compris le fonds Alur avec intérêt à compter de l’assignation (devenue exigible le 1er juillet 2025) outre la somme de 1.928,01 € pour la provision du 7 août 2025(déchéance),1.102,49 € (1.602,49€ – 500€) représentant la régularisation des charges de l’exercice 2023-2024 (le précédent jugement concerne les provisions de cet exercice) avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 16 juin 2025, somme qu’il faut réduire des deux paiements intervenus (800 € et 365 € avec le solde de 62,51 € à déduire du montant global),Soit une somme de globale d’un montant de 6.257,25€ (2.362,11 € + 2.029,64€ – 62,51€ + 1.928,01 €) avant déduction d’une somme de 300 € versée en janvier 2026,
- condamner la SCI HUMAINLIVE au paiement de la somme de 2.000 € au titre de dommages intérêts,
- si par impossible, un paiement échelonné devait être ordonné, le jugement devra prévoir une clause d’exigibilité en cas de non-paiement d’une échéance,
- condamner la SCI HUMAINLIVE au paiement de la somme de 2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI HUMAINLIVE aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] y expose notamment que la SCI HUMAINLIVE est propriétaire du lot 1714 et qu’elle a vendu les autres lots dont elle était propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 1]. Il ajoute que par jugement en date du 27 mars 2025, lui et la SCI HUMAIN LIVE ont fait homologuer un accord aux terme duquel cette dernière s’est engagée à régler la somme de 28.858,34€ le 10 février 2025, l’accord ayant été respecté. Il précise ainsi que le litige concerne l’exercice 2024-2025 et qu’à la date du 12 juin 2025, la SCI HUMAIN LIVE était débitrice d’un montant de 4.044,56€ (2.362,11€ au titre des provisions dues entre le 1er avril 2025 et le 30 juin 2025 et 1.602,49€ au titre des charges antérieures). En outre, il mentionne que la mise en demeure visant l’article 19-2 en date du 16 juin 2025, réceptionnée le 25 juin 2025, est restée impayée et que la SCI HUMAIN LIVE est redevable d’un montant de 5.494,24€.
En réponse aux écritures adverses, il précise que la mise en demeure visant l’article 19-2 ne concerne que les provisions impayées de l’exercice 2024-2025, que plusieurs pièces ont été communiquées à l’appui de sa demande pour justifier une condamnation au titre des exercices 2024-2025 (notamment les relevés de la SCI HUMAIN LIVE au 12 juin 2025 et 29 juillet 2025, les appels de fonds de l’exercice 2024-2025, le procès-verbal du 27 septembre 2024 par lequel l’administrateur a adopté le budget prévisionnel pour l’exercice 2024-2025) et 2023-2024 (notamment le procès-verbal du 14 mars 2025 par lequel l’administrateur a approuvé les comptes de l’exercice 2022-2023 et l’extrait du 30 septembre 2024). Par ailleurs, il indique s’opposer à la demande de délais. Il ajoute qu’il n’existe qu’un delta de quelques euros entre le budget voté et les sommes objets des appels de fonds. Enfin, il indique que les règlements intervenus les 26 septembre 2025 et 7 octobre 2025 à hauteur de 1.102,49€ doivent s’imputer sur les dettes les plus anciennes.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 15 octobre 2025, a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été évoquée à l'audience de référé du 8 avril 2026.

Aux termes de ses conclusions signifiées par le RÊVA le 18 février 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par la SCP Ezavin-[U] prise en la personne de Maître [N] [U] intervenant en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 1], désignée par jugement du 26 novembre 2020 et ordonnances de prorogation des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024 maintient l’intégralité de ses demandes financières et sollicite que la SCI HUMAINLIVE soit déboutée de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Aux termes de ses conclusions signifiées par le RPVA le 7 avril 2026, la SCI HUMAINLIVE demande au juge délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 1343-5 et 1353 du code civil, 43 du décret du 17 mars 1967 et des articles 514-1, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, de :
- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes comme étant irrecevables, infondées et injustifiées,
- à tout le moins, inviter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à mieux se pourvoir,
- en cas de condamnation de la SCI HUMAINLIVE, lui accorder un délai de 12 mois,
En tout état de cause:
- dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens et débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de ses demandes de ces chefs,
- écarter l’exécution provisoire.

La SCI HUMAINLIVE précise que la procédure introduite ne concerne que les provisions dues au titre de l’article 14-1 et les cotisations du fonds travaux mentionnées à l’article 14-2-1 et exclut les dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel. Elle ajoute que par LRAR du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure de payer la somme de 4.044, 56 € dont 2.362,07 € au titre d’un appel de fonds du même jour, de sorte qu’elle n’avait pas le temps de le régler, et des sommes ne relevant par des articles 14-1et 14-2 (289,20 € au titre des travaux des coursives visée dans le PV du 14 mars 2025, 23,86 € au titre de l’étude préliminaire relative au remplacement des porte coupe-feu visée dans le PV du 14 mars 2025 et 19,19 € au titre d’une « provision peinture portail & P »). Elle en conclut que la demande du syndicat doit ainsi être déclarée irrecevable.
En outre, elle fait valoir qu’il ne rapporte pas la preuve que les répartitions opérées dans les appels de fonds sont conformes. Faisant état de sa bonne foi, elle conteste ainsi les sommes réclamées par le syndicat requérant et précise qu’elle a réalisé plusieurs virements (dont un virement de 300€ le 24 février 2026 et un virement de 300€ le 23 mars 2026) et que le lot 1714 est actuellement en vente.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit en l’espèce :
- le relevé de propriété dont il ressort que la SCI HUMAIN LIVE est propriétaire du lot 1714 au sein de la résidence [Adresse 1],
- l’ordonnance en date du 24 novembre 2025, prorogeant la mission de l’administrateur judiciaire pour une durée d’un an à compter du 26 novembre 2023, prise à la suite des précédentes ordonnances en date des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024 prolongeant sa mission d’un an.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l'exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er octobre au 30 septembre de l’année suivante et que les provisions sont appelées trimestriellement pour chaque exercice le 1er octobre, le 1er janvier, le 1er avril et le 1er juillet.

Le syndicat des copropriétaires requérant produit aux débats les pièces suivantes :
- le PV sur résolutions de l'administrateur provisoire du 8 décembre 2021 ayant adopté le budget du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 pour un montant 1.800.000 €,
- le PV sur résolutions de l'administrateur provisoire du 15 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2020/2021,
- le PV sur résolutions de l'administrateur provisoire du 9 août 2022 approuvant le devis pour la vidéo-protection,
- le PV sur résolutions de l'administrateur provisoire du 22 septembre 2022 approuvant le budget du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 pour un montant de 1.800.000 €,
- le PV sur résolutions de l'administrateur provisoire du 16 mai 2023 approuvant la modification à la hausse du budget 2022/2023 à la somme de 1.950.000 €,
- le PV sur résolutions de l'administrateur provisoire du 28 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2021/2022,
- le PV sur résolutions de l'administrateur provisoire du 26 septembre 2023 approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 pour un montant de 2.000.000 €,
- le PV sur résolutions de l'administrateur provisoire du 12 septembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2022/2023,
- le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 27 septembre 2024 approuvant le budget prévisionnel du 30 septembre 2024 au 1er octobre 2025,
- le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 23 octobre 2024 approuvant notamment le devis pour les plans du sous sol,
- le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 19 novembre 2024 approuvant notamment le devis de purge des façades,
- le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 14 mars 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2023/2024;
- le PV sur résolutions de l’administrateur provisoire du 7 août 2025 réajustant le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 et établissant un projet de rénovation des ascenseurs.

Il résulte de ces pièces que les comptes des exercices 2020/2021 à 2023/2024 ont été approuvés, de même que les budgets prévisionnels des exercices 2023/2024 et 2024/2025, ce dernier correspondant à l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure
La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre de l'article 14-1 ou une cotisation fonds travaux due au titre de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse.

En l’espèce, selon le décompte arrêté au 24 juillet 2025 (pièce n°20), au moins une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 (période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025) n’a pas été versée à sa date d'exigibilité.

Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à la SCI [Adresse 1] le 16 juin 2025 (postée le 24 juin 2025 et distribuée le 25 juin 2025) d'avoir à régler la somme de 2.362,11€ au titre de la période du 1er avril 2024 au 30 juin 2025 et la somme de 1.602,49€ au titre de l’exercice antérieur et lui rappelant qu'à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues de l’exercice 2024/2025 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices antérieurs après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure est incontestablement restée infructueuse passé un délai de 30 jours ainsi qu'il résulte du décompte actualisé au 24 juillet 2025, seul un versement de 500€ ayant été réalisé le 18 juillet 2025.

La SCI HUMAINLIVE soutient que le syndicat requérant ne peut pas bénéficier de la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 dans la mesure où la mise en demeure du 16 juin 2025 la met en demeure de régler la somme de 4.044,56€ comprenant des sommes ne relevant pas des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, aux termes de la mise en demeure en date du 16 juin 2025, le syndicat requérant précise:
- mettre en demeure la SCI HUMAIN LIVE de s’acquitter de la somme de “deux mille trois cent soixante-deux suros onze cents (2.362,11€) dans un délai de 30 jours à compter de la date de réception de la présente” correspondant à la provision pour charges courantes du 3ème trimestre de l’exercice 2024-2025 (1.941,45€), au fonds travaux Alur (88,37€), à la provision pour les coursives (289,20€), à la provision pour la porte coupe feu (23,86€) et à la provision peinture portail (19,19€);
- que le relevé de compte du 16 juin 2025 “comporte également la somme que vous restez devoir sur l’exercice antérieur soit mille six cent deux suros quarante-neuf cents (1.602,49€) que je vous mets également en demeure de payer”.

Force est de constater que cette LRAR met ainsi en demeure la SCI HUMAINLIVE de procéder certes au règlement des provisions dues au titre de l’exercice 2024-2025 (2.362,11€) mais également des sommes dues au titre des exercices antérieures (1.602,49€).

Or, ces mentions sont erronées et ne permettent pas au copropriétaire requis de prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui est faite puisque ce n'est pas le défaut de paiement dans les trente jours de la totalité des charges et provisions restant dues qui permet la mise en oeuvre de l'article 19-2, mais uniquement le défaut de paiement dans les trente jours des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours soit, en l’espèce, de l’exercice 2024-2025.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] n’était donc pas recevable à réclamer le paiement de la somme de 4.044,56€, peu important que ladite somme soit ventilée. Il sera donc déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas réunies.

2/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] , qui succombe à la présente instance, supportera les entiers dépens.

Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS