TJ 06069, 4 juin 2026, RG 26/01200

1 CCC DOSSIER + 1 CC Me [Localité 1]-MUSARRA
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 04 JUIN 2026

S.D.C. [Adresse 1]
c/
S.C.I. LIVIA

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/01200 -
N° Portalis DBWQ-W-B7K-QUWE

Après débats à l'audience publique tenue le 08 Avril 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 1]
C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par Me Clément LAUTIER, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

S.C.I. LIVIA
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 08 Avril 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juin 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI LIVIA est copropriétaire (lots 1 et 11) au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 2] à Cannes (06400).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SCI LIVIA devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 du code civil et 481-1 du code de procédure civile à l’effet de voir :

- le recevoir en son action et l’y déclarer bien fondé;
- voir condamner la SCI LIVIA à lui payer une somme en principal de 4.773,26 € au titre des charges échues au 1er janvier 2026 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2026 ;
- voir condamner la SCI LIVIA à lui payer une somme en principal de 2.295,48 € au titre des appels jusqu’au 1er octobre 2026 non encore échus et devenus exigibles, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2026 :
- voir condamner la SCI LIVIA à lui payer une somme de 1.203,61 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
- voir condamner la SCI LIVIA à lui payer une somme de 1.000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;
- voir condamner la SCI LIVIA au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris le coût de la fiche de lot d’un montant de 14 €.

Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI LIVIA paie irrégulièrement ses charges, que les relances et le commandement de payer délivré le 25 juillet 2025 sont restés infructueux à l’instar de la LRAR visant l’article 19-2 en date du 5 janvier 2026 de régler la somme de 5.673,78€.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 8 avril 2026, date à laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI LIVIA n’a pas comparu ni personne pour elle ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la procédure

En l’espèce, la SCI LIVIA a valablement été assignée à son siège social selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile. L’acte introductif d’instance fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de sa destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification et des vérifications faites par le commissaire de justice que la destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (nom sur l’interphone et sur la boîte aux lettres).

Les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 10 mars 2026 et l'audience du 8 avril 2026.

Un délai suffisant s'est écoulé entre l’assignation et l'audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit :
- le relevé de formalités justifiant que la SCI LIVIA est propriétaire des lots 1 et 11 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1];
- le contrat de syndic en vertu duquel la SAS FONCIA AD IMMOBILIER intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l'exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de la même année.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit aux débats le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2024, voté le budget prévisionnel et le fonds travaux pour l’exercice 2026 ainsi que divers travaux.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour l’exercice comptable 2024 et voté le budget prévisionnel 2026, correspondant à l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l'article 19-2 suppose qu'une provision due au titre au titre de l'article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d'ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse.

Il ressort du décompte produit aux débats arrêté au 1er janvier 2026 (pièce n°7) qu’au moins une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025 n'a pas été versée à sa date d'exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à la SCI LIVIA le 5 janvier 2026 (courrier revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”) d'avoir à régler la somme de 5.673,78 € selon décompte arrêté au 5 janvier 2026, dans le délai de 30 jours, et lui rappelant qu'à défaut de règlement de cette somme, les provisions non encore échues de l’exercice 2026 deviendraient immédiatement exigibles en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Outre le fait que le syndicat requérant ne rapporte pas la preuve que la mise en demeure est restée infructueuse dans un délai de 30 jours à défaut de production d’un décompte actualisé, force est de constater qu’elle ne pouvait pas permettre à la SCI LIVIA de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite puisque ce n’est pas le défaut de paiement dans les 30 jours de la totalité des charges et frais à hauteur de 5.673,78€ qui permettait la mise en oeuvre de l’article 19-2 mais uniquement le défaut de paiement dans les 30 jours des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours. A cet égard, il convient de préciser que la mise en demeure a été envoyée le 5 janvier 2026, c’est à dire durant l’exercice 2026 courant du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026. Or, à cette date là, le syndicat requérant ne pouvait se prévaloir d’un défaut de paiement des provisions au titre de cet exercice.

Le commandement de payer les charges de copropriété à hauteur de 2.734,16€, délivré le 25 juillet 2025 et reproduisant l’article 19-2, ne précise pas sous quel délai la défenderesse doit procéder à son règlement, la simple mention du délai de 30 jours dans l’article 19-2 reproduit in extenso n’étant pas suffisant. De surcroît, la somme de 2.734,16€ englobe les frais d’acte (146,96€) mais également le solde de charges déficitaire (299,83€) de l’exercice 2024 alors que seul le paiement des provisions impayées au titre de l’exercice 2025 pouvait être réclamé. A cet égard, il convient de préciser que la preuve de l’approbation des comptes ou du vote du budget prévisionnel de l’exercice 2025 n’est pas rapportée.

Enfin, la LRAR du syndic en date du 5 mai 2025 adressée à la SCI LIVIA au visa de l’article 19-2 la met en demeure de procéder au règlement de la somme de 1.374,03€ dans un délai de 10 jours et non de 30 jours, outre le fait qu’il n’est pas précisé la période couverte par ce montant.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera donc déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6° du même code.

PAR CES MOTIFS