TJ 06069, 4 juin 2026, RG 26/01618

1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE MeBOIN
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 04 JUIN 2026

S.D.C. CAPITAINERIE
c/
S.C.I. VINGT-QUATRE [Localité 1]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/01618 -
N° Portalis DBWQ-W-B7K-QU6O

Après débats à l'audience publique tenue le 08 Avril 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. CAPITAINERIE
C/o son syndic, Cabinet SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR
[Adresse 1]
représentée par Me Brigitte BOIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant,
Me Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

ET :

S.C.I. VINGT-QUATRE [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 08 Avril 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juin 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société civile VINGT-QUATRE [Localité 1] est copropriétaire (lots 21, 116 et 162) au sein de l’ensemble immobilier CAPITAINERIE situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Suivant acte de commissaire en date du 20 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « CAPITAINERIE » a fait assigner la société civile immobilière dénommée « VINGT-QUATRE [Localité 1] » selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des articles 10, 10-1 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, 696 et 700 du code de procédure civile :

- condamner la société VINGT-QUATRE [Localité 1] au paiement de la somme 6.657,26 € majorée au taux légal à compter de la décision à intervenir, détaillée comme suit :
1.313,50€ au titre des provisions pour charges courantes et cotisations pour fonds de travaux loi alur échues et exigibles relatives au budget prévisionnel en cours (1er juillet 2025 au 31 mars 2026),de manière anticipée, 2.190,26€ au titre des provisions pour charges courantes et cotisations pour fonds de travaux loi alur non encore échues (pour la période comprise entre le 1er avril 2026 et le 30 juin 2027),98,79 € au titre des appels et travaux, hors provisions pour charges courantes et cotisations pour fonds de travaux loi alur, dûment votés et approuvés, relatifs au budget prévisionnel en cours (du 1er juillet 2025 au 13 février 2026, date du décompte) ;1.054,71 € au titre du solde de charges relatif aux exercices antérieurs au 1er juillet 2025 clos, dûment votés et approuvés,2.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,- condamner la société VINGT-QUATRE [Localité 1] au paiement de la somme de 588 € correspondant aux frais nécessaires de recouvrement,
- condamner la société VINGT-QUATRE [Localité 1] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la requise aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile,
- dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportées par la requise en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le syndicat requérant expose qu’à la date du 12 février 2026, la SCI VINGT-QUATRE [Localité 1] reste débitrice d’une somme de 2.467€ au titre des charges et qu’elle n’est plus à jour de ses paiements depuis une année.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 8 avril 2026, date à laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CAPITAINERIE, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI VINGT-QUATRE [Localité 1] n’a pas comparu, ni personne pour elle. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SCI VINGT-QUATRE [Localité 1] a valablement été assignée à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile. L’acte introductif d’instance fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de sa destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification et des vérifications faites par le commissaire de justice que la destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (nom sur la boîte aux lettres).

Un délai suffisant s'est écoulé entre l’assignation et l'audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CAPITAINERIE produit aux débats:
- le relevé de propriété 5 février 2026 confirmant que la société civile VINGT-QUATRE [Localité 1] est copropriétaire des lots 21, 116 et 162 au sein de l’ensemble immobilier CAPITAINERIE,
- le contrat de syndic au titre duquel la SAS [Adresse 4] intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er avril au 1er juillet au 30 juin de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CAPITAINERIE produit notamment aux débats les pièces suivantes :
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 octobre 2024 dont il résulte que les comptes de l'exercice 2023/2024 ont été approuvés à l’instar du budget prévisionnel et du fonds Alur de l'exercice 2025/2026,
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 octobre 2025 dont il résulte que les comptes de l'exercice 2024/2025 ont été approuvés à l’instar du budget prévisionnel et du fonds Alur de l'exercice 2026/202,
- les attestations de non contestation des procès-verbaux des 11 octobre 2024 et 10 octobre 2025.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2023/2024 et 2024/2025 et qu’ils ont également voté le budget prévisionnel des exercices 2025/2026 et 2026/2027, l’exercice 2025/2026 correspondant à l’exercice en cours au jour de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre de l'article 14-1 ou une cotisation fonds travaux due au titre de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse.

Selon le décompte récapitulant les sommes dues entre le 1er janvier 2025 et le 12 février 2026 ainsi que les sommes exigibles jusqu'au 1er avril 2027 inclus (pièce n°2), au moins une provision trimestrielle due au titre du budget prévisionnel 2025/2026 approuvé selon l’assemblée générale des copropriétaires du 11 octobre 2024 n'a pas été versée à sa date d'exigibilité.

Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à la défenderesse le 13 janvier 2026 (postée le 14 janvier 2026 et revenue avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”) d’avoir à régler la somme de 1.313,50 € au titre des provisions échues pour l’exercice comptable 2025/2026 et lui rappelant qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure est incontestablement restée infructueuse passé le délai de 30 jours ainsi qu'il résulte du décompte produit, non contesté par la défenderesse non comparante.

Le syndicat des copropriétaires demandeur justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Sur les sommes restant dues et provisions devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit :
- le décompte des charges dues du 1er janvier 2025 au 12 février 2026 faisant apparaître un solde débiteur de 3.055€ et des provisions votées à échoir jusqu'au 1er avril 2027 inclus faisant apparaître un solde dû de 2.190,26€,
- les appels de fonds adressés à la défenderesse pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2026 inclus,
- l’extrait du grand livre du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

La défenderesse, qui ne comparait pas bien que régulièrement assignée, ne conteste pas n'avoir pas réglé la totalité des charges et provisions dues.

Le syndicat des copropriétaires est en conséquence bien fondé à solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement des charges et provisions échues ainsi que des appels provisionnels de l’exercice 2025/2026 en cours au jour de la mise en demeure, non encore échus et devenus exigibles en application de l'article 19-2.

En revanche, il est irrecevable à solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1.762,16€ (2.190,26€ - 403,69€ - 24,41€) au titre des provisions à échoir pour l’exercice 2026/2027 dès lors que ledit exercice n’a pas encore commencé à courir et que la mise en demeure visant l’article 19-2 ne couvre que l’exercice 2025/2026.

Au regard des pièces susvisées et du décompte produit aux débats (déduction faite de la somme de 588€ au titre des frais), la défenderesse sera condamnée au paiement des sommes suivantes:
- 2.467 € au titre des charges et provisions échues au jour de l’envoi de la mise en demeure visant l’article 19-2 et restant dues pour la période du 1er janvier 2025 au 12 février 2026 inclus (1.313,50€ + 1.054,71€ + 98,71€ = 2.467€);
- 428,10€ correspondant aux appels de provisions sur charges et aux cotisations de fonds travaux non encore échus à la date de la mise en demeure et devenus immédiatement exigibles pour la période du 1er avril 2026 au 30 juin 2026 inclus (403,69€ + 24,41€).

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Sur les frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur [...].

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement d'une somme globale de 588 € au titre des frais nécessaires correspondant :
- à des frais de mise en demeure du 28 avril 2025 49€
- à des frais de relance du 26 mai 2025 49€
- à des frais de mise en demeure du 1er décembre 2025 49€
- à des frais d’ouverture du dossier contentieux du 7 janvier 2026 260€
- à des frais d’avocat du 21 janvier 2026 181€

Compte tenu de la proximité entre la date d’envoi de la mise en demeure visant l’article 19-2 par Maître [B] [S] (le 13 janvier 2026) et la date d’émission des frais de 181€ (le 21 janvier 2026) faisant référence à “[S] [P] c/ vingt quatre ampères”, cette somme doit être retenue comme appartenant à la catégorie des frais nécessaires.

En revanche, il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure et relance des 28 avril 2025, 26 mai 2025 et 1er décembre 2025. Les sommes afférentes seront ainsi écartées.

En outre, la somme de 260€ correspond à des frais d’ouverture du dossier contentieux. Or, ces frais font partie des missions courantes du syndic rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret n°2015-342 du 26 mars 2015. De surcroît, l'annexe 1 (9) de ce décret, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, autorise une rémunération supplémentaire du syndic au titre des démarches contentieuses, telles la transmission du dossier un auxiliaire de justice ou un avocat, uniquement en cas de circonstances exceptionnelles, qui ne sont pas démontrées en l'espèce, ni même alléguées.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre de cette prestation n'en change pas la nature, ces frais n'apparaissant pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat requérant est ainsi fondé à réclamer la condamnation de la SCI VINGT-QUATRE [Localité 1] à lui régler la somme de 181 € au titre des frais nécessaires et sera débouté pour le surplus.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé du fait de la résistance abusive de la SCI VINGT-QUATRE [Localité 1].

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent en principe dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la persistance de la SCI VINGT-QUATRE [Localité 1], qui ne fournit aucune explication en l'absence de comparution, à ne régler aucune somme au titre des charges de copropriété depuis le mois de janvier 2025 est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l'avance de trésorerie.

Le préjudice ainsi caractérisé justifie sa condamnation au paiement d'une somme de 300€ à titre de dommages et intérêts.

4/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SCI VINGT-QUATRE [Localité 1], qui succombe à la présente instance, supportera les entiers dépens.

En revanche, il n'y a pas lieu de juger qu'ils comprendront le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier. En effet, le droit proportionnel pouvant être alloué aux commissaires de justice lorsqu'ils recouvrent ou encaissent des sommes après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet (prévu par le n° 129 du tableau 3-1 créé par l'article A 444-32 du code de commerce issu de l'arrêté du 26 février 2016), reste à la charge du créancier conformément à l'article R444-55 du même code, le juge ne pouvant déroger à l'application de ce texte de manière anticipée et avant tout recouvrement ou encaissement par voie d'huissier de justice, et le présent litige n'entre pas dans les quelques dérogations prévues ni ne relève du droit de la consommation.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CAPITAINERIE la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. La SCI VINGT-QUATRE AMPERES sera en conséquence condamnée à lui régler la somme de 1.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l'article 481-1 6° du même code.

PAR CES MOTIFS