TJ 2b033, 8 juin 2026, RG 22/00613

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE - LOYERS COMMERCIAUX

MINUTE N° : 8
DOSSIER N° : N° RG 22/00613 - N° Portalis DBXI-W-B7G-C6YK
JUGEMENT DU : 08 Juin 2026
AFFAIRE : S.C.I. BASTIA SUD, représentée par sa gérante en exercice, Madame [J] [C] C/ S.A.R.L. ITAL’3 HABITAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice qui demeure en cette qualité audit siège

Nature de l’affaire : 30C Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé  
0A

JUGEMENT DU 08 JUIN 2026

JUGE : Monsieur Brice Peigné, juge des contentieux de la protection statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles 29 et suivants du Décret du 30 Septembre 1953,

GREFFIER : Madame Valentine CAILLE lors des débats
Monsieur Thomas BEDROSSIAN lors de la mise à disposition

DEBATS : Audience publique du 27 Avril 2026, les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 8 juin 2026;

JUGEMENT rendu par M. PEIGNE, Juge des contentieux de la protection, le 08 Juin 2026, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. BASTIA SUD, représentée par sa gérante en exercice, Madame [J] [C], dont le siège social est sis U Castellu - 20229 CARCHETO BRUSTICO

représentée par Me Barthélémy LEONELLI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : B2

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ITAL’3 HABITAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice qui demeure en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis Avenue Sampiero Corso - 20600 BASTIA représentée par Me Olivier PELLEGRI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : G4

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé en date du 10 mars 2010, la SCI BASTIA SUD a donné à bail commercial à la SARL ITAL'3 HABITAT des locaux situés dans un immeuble sis RN 193, avenue Sampiero Corso - 20200 BASTIA comprenant une maison d'habitation cadastrée section BI n°14 lieudit ERBAJOLO et un hangar cadastré section BI n°50.

Ce bail, consenti pour une durée de 9 années, à compter du 1er octobre 2006, moyennant un loyer annuel de 57.472 euros hors charges et taxes, s’est prolongé par tacite reconduction au-delà de son terme fixé le 30 septembre 2015.

Suivant exploit de commissaire de justice, en date du 16 septembre 2021, la SCI BASTIA SUD a notifié congé pour le 31 mars 2022 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 167.200 € hors charges.

Aux termes d’un courrier en date du 18 octobre 2021, adressé en recommandé et signifié à la date du 4 novembre 2021, la SARL ITAL'3 HABITAT a accepté le principe du renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer sollicité par la SCI BASTIA SUD.

***

En l’absence d’accord des parties, la SCI BASTIA SUD par exploit de commissaire de justice du 2 juin 2022 complété de son mémoire en demande de fixation de loyer précédemment notifié par lettre recommandée réceptionnée le 4 avril 2022, a fait assigner la SARL ITAL'3 HABITAT pour, au visa des articles L 145–33, L 145–38 et suivants du code de commerce, 29 à 30 du décret du 30 septembre 1953 et 145 du code de procédure civile, voir :
• fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter de la date de renouvellement à la somme annuelle de 167.200 € ;
• condamner la SARL ITAL'3 HABITAT à payer la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
• la condamner aux entiers dépens, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile ;
• pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel hors taxes et charges à 13.933 € par mois en principal.

Suivant mémoire notifié par lettre recommandée du 4 novembre 2022 avec avis de réception du 7 novembre 2022, la SARL ITAL'3 HABITAT conteste le montant du loyer renouvelé proposé par le la SCI BASTIA SUD, estimant que la somme annuelle réclamée de 167.200 € ne correspond pas à la valeur locative laquelle, à défaut d’accord, est déterminée comme prévu par l’article L 145–33 du code de commerce, et demande ainsi de :
• débouter la SCI BASTIA SUD de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
• désigner tel expert spécialisé en la matière afin de déterminer la valeur locative des locaux concernés, conformément aux dispositions des articles R. 145–3 à R. 145–8, L. 145–33 et L 145–34 ;
• préciser que l’expert devra fixer la valeur locative à la date de renouvellement, soit au 31 mars 2022 avec l’indice de référence des loyers commerciaux (ILC) en remplacement de l’indice national du coût de la construction ( INCC ) ;
• dire que les frais de consignation de l’expert seront à la charge de la SCI BASTIA SUD ;
• fixer le montant du loyer provisionnel annuel du bail renouvelé à compter du 31 mars 2022 à la somme de 79.583,10 euros hors taxes et hors charges, payable chaque semestre, d’avance tous les 1er novembre et 1er avril, soit 39.791,55 euros par semestre hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2022.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries à l’audience du 5 décembre 2022.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2023.

Par jugement du 23 janvier 2023 le tribunal judiciaire de Bastia a :
constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial signé le 10 mars 2010 pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2021 [lire 2022, s’agissant d’une erreur matérielle] avec application de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ;constaté que le bail commercial du 10 mars 2010 s’est poursuivi tacitement au-delà de son terme fixé contractuellement au 30 septembre 2015 atteignant une durée supérieure à 12 ans ;dit qu’en conséquence le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2021 [lire 2022 s’agissant d’une erreur matérielle] devait être fixé à la valeur locative, conformément à l’article L. 145-34 alinéa 3 du code de commerce ;Avant dire droit et au fond, a ordonné une mesure d’expertise afin de déterminer la valeur locative et désigné Monsieur [D] [V], expert, pour y procéder.
L’expertise a été réalisée le 24 mars 2025 et reçue au tribunal judiciaire de Bastia le 31 mars 2025.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 15 septembre 2025 puis renvoyée aux audiences du 17 novembre 2025, 12 janvier 2026, 16 mars 2026 et 27 avril 2026 à la demande des parties.

Aux termes de son dernier mémoire après dépôt du rapport d’expertise notifié le 12 septembre 2025, la SCI BASTIA SUD demande au visa de l’article L 145-33 et suivant du code de commerce de :
fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter de la date de renouvellement à la somme annuelle de cent soixante-sept mille deux cent euros (167.200 euros) ;débouter la société ITAL’3 HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;la condamner à payer à la société SCI BASTIA SUD la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.
Aux termes de son dernier mémoire après dépôt du rapport d’expertise notifié le 17 mars 2026, la SARL ITAL’3 HABITAT demande aux visas des articles L 145-33, L 145-34 du code de commerce de :
débouter la SCI BASTIA SUD de l’ensemble de ses demandes ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme annuelle de 83.000 euros, hors taxe et hors charge, correspondant à la valeur locative, payable chaque semestre, d’avance tous les 1er novembre et 1er avril soit 41.500 euros par semestre hors taxes et hors charges,dire que l’indice de référence du nouveau bail renouvelé sera le dernier indice des loyers commerciaux paru à la date du renouvellement du bail soit l’ILC du 4 ème trimestre 2021 d’une valeur de 118,59 paru le 25 mars 2022 ;condamner la SCI BASTIA SUD à verser à la SARL ITAL’3 HABITAT la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civilecondamner la SCI BASTIA SUD aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et en conséquence, la condamner au remboursement à la SARL ITAL’3 HABITAT de la totalité des frais de consignation avancées par cette dernière.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026

MOTIFS:

I - Sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative :

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. »

***

S’agissant des caractéristiques du local considéré, en particulier les pièces nord de l’ancienne maison désaffectée, la SCI BASTIA SUD soutient que les pièces nord du bâtiment ne sont pas en bon état du fait du preneur.

Toutefois comme indiqué par Monsieur [V] dans l’expertise du 24 mars 2025, il ressort d’un courrier de la SCI BASTIA SUD en date du 9 juillet 2023 que la gérante indiquait que le preneur bénéficiait d’une remise sur les 3 premières années du bail « eu égard aux travaux à effectuer ». Il s’en déduit que lors de la conclusion du bail, les locaux étaient déjà dans un état nécessitant des travaux et justifiant une remise sur le loyer pendant 3 ans. De surcroît, l’expert souligne que le gros-oeuvre est en mauvais état notamment l’étanchéité du toit terrasse. Or le gros œuvre incombe au bailleur de sorte que l’expert en a tenu compte en pondérant cette partie avec un coefficient de 0,5.

S’agissant de la destination des lieux loués et des facteurs locaux de commercialité, il apparaît que l’expert judiciaire a tenu compte dans son expertise du fait que les locaux sont en bordure de voie très passante et bien visible tout en relevant également que l’accès qui se fait au Sud n’est pas commode car trop étroit. De même, l’expert relève que pour quitter l’entreprise, les véhicules ont peu de distance pour s’élancer et s’insérer dans la circulation. Ces deux derniers facteurs viennent nécessairement minorer la valeur locative quand bien même les locaux seraient bien situés.

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il convient de relever que concernant la comparaison avec le bail commercial conclue entre la SARL A FARDET ET FILS et l’assureur MMA comme le souligne l’expert, la comparaison n’est pas pertinente. En effet, il s’agit d’un local de petite surface faisant partie d’un bâtiment en copropriété plus vaste et les prix unitaires au m² sont plus importants pour les petites surfaces. De surcroît, le bâtiment est situé en face d’un rond point de sorte que la situation est davantage privilégiée pour que pour les locaux appartenant la SCI BASTIA SUD.

Concernant le terme de comparaison relevé par l’expert situé à FURIANI lieu dit Arsilone. Si comme le souligne la SARL ITAL 3 HABITAT, les locaux se situent à côté d’un tunnel qui capte une partie de la clientèle, comme l’indique l’expert, le fait qu’il soit situé en face d’un rond-point les placent dans une situation favorable.

S’agissant des locaux situés à ERBAJOLO, s’ils ne sont pas situés en bordure de la route territoriale mais en deuxième rang la nature de l’enseigne et de l’activité (DRIVE LECLERC), justifie un loyer plus élevé similaire à celui pratiqué le long de la route territoriale.

Concernant les locaux dont le preneur est la SAS LE FRAIS MARCHÉ, si des travaux ont du être réalisés par le preneur, l’expert indique que le preneur a adapté les lieux à la nouvelle activité comme c’est l’usage. Au contraire, l’expert souligne qu’il s’agit d’un terme de comparaison adapté car il est voisin. De surcroît, si le bâtiment est en retrait de la route, il bénéficie d’un parking face à la route, ce qui le rend plus facile d’accès que les locaux de la société BASTIA SUD.

Concernant le bail commercial concernant l’enseigne ESPACE MEDIA, comme le souligne l’expert, les locaux sont idéalement situés en bordure de route. Toutefois comme l’indique l’expert l’adresse compte plusieurs activités ce qui créé une synergie.
Même s’il est moins visible que les locaux appartenant à la SCI BASTIA SUD, l’ensemble de ces éléments n’en font pas un terme de comparaison pertinent au regard des éléments exposés ci-dessus.

Enfin, il convient de relever que la SCI BASTIA SUD se réfère à une évaluation de la valeur locative réalisée par le cabinet [Z] experts fonciers. Toutefois, comme l’indique le cabinet [Z] dans son évaluation, aucune constatation sur place n’a eu lieu. Du reste, cette évaluation n’a pas été réalisée de manière contradictoire et ne tient pas compte de l’exacte disposition des lieux et de l’état des locaux notamment la partie Nord.
Au contraire, Monsieur [V] a réalisé une expertise ordonnée par une décision de justice qui a été soumise au contradictoire des parties, lesquelles ont pu faire valoir leur argumentation par le biais d’accedit.

A la lumière de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme annuelle de 83.000 euros hors taxe et hors charge.

La SARL ITAL 3 HABITAT demande à ce que le loyer soit versé en deux fois tous les 1er novembre et 1er avril soit 41.500 euros par semestre hors taxes et hors charge sans justifier sa demande et alors que le contrat de bail prévoit déjà en page 5 sur le loyer est payable chaque semestre et d’avance tous les 1er octobre et 1er avril.

Dans ces conditions la demande sera rejetée.

La SARL ITAL 3 HABITAT demande également de dire que l’indice de référence du nouveau bail renouvelé sera le dernier indice des loyers commerciaux paru à la date du renouvellement du bail soit l’ILC du 4 ème trimestre 2021 d’une valeur de 118,59 paru le 25 mars 2022.

Outre que la SARL ITAL 3 HABITAT ne justifie pas sa demande, le contrat de bail se réfère en page 5 à l’indice de la construction pour la révision du loyer.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande.

II - Sur les demandes accessoires :

La SCI BASTIA SUD, partie perdante, sera tenue aux dépens par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais de consignation.

La SCI BASTIA SUD, partie tenue aux dépens, sera condamné à verser à la SARL 3 HABITAT la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir en l'absence d'incompatibilité avec la nature de l'affaire, ou de conséquences manifestement excessives.

PAR CES MOTIFS