TJ 97416, 18 mai 2026, RG 26/00776

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 26/00776 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBK7Z

N° MINUTE : 26/00104

JUGEMENT

DU 18 Mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1]
Rep/assistant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 3]
non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, Greffier,

CE à Me Florent MALET
CCC
Le 09/06/26

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 décembre 2025, la société Location gestion de [Localité 2] (Loger) a été désignée en qualité de syndic de la copropriété de la [Adresse 4] située [Adresse 5] [Localité 3] ([Localité 2]), dont Mme [E] [W] et M. [Y] [W] sont propriétaires des lots n°7, 38 et 39 correspondant à 667/10 000 des tantièmes (pièces en demande numérotées 2 et 5).

Le 25 septembre 2024, l’échec de la tentative de conciliation a été constaté par conciliateur de justice, Mme et M. [W] ne s’étant pas présentés au rendez-vous (pièce en demande numérotée 17).

Invoquant l’existence d’impayés de charges de copropriété, le syndicat de la copropriété de la résidence [Etablissement 1] [Cadastre 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice, a, par deux lettres recommandées avec accusé de réception datées des 27 février et 26 novembre 2024, mis en demeure Mme et M. [W] de payer les sommes de 1 321,60 euros et 3 021,72 euros sous quinzaine (pièce en demande numérotée 15)

En l’absence de régularisation, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 3 juillet 2024, il les a, par l’intermédiaire de son avocat, mis en demeure de payer la somme de 2 484,96 euros sous trois jours (pièce en demande numérotée 16).

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] 180, pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, a fait assigner M. [Y] [W] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :
le déclarer recevable et bien fondé en sa demande,condamner M. [W] au paiement de la somme de 7 738,13 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juin 2024, et à défaut à compter de l’assignation,condamner M. [W] au paiement de la somme 2 000 euros au titre de dommages et intérêts,dire que les intérêts au paiement desquels M. [W] sera condamné produiront eux-mêmes intérêts au taux légal s’ils sont dus pour au moins une année entière, conformément aux dispositions des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil,condamner M. [W] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 16 mars 2026.

A cette occasion, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées aux termes de son assignation valant dernières conclusions.

En défense, M. [W] est absent.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026.
 
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties
En l’espèce, régulièrement avisé à personne, M. [W] n’a pas comparu, n’a pas été représenté et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement.

Malgré son absence, en application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande en paiement des provisions échues
En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi permet au syndicat des copropriétaires de voter chaque année le budget prévisionnel, de fixer la périodicité et le montant des versements destinés à faire face au paiement des dépenses courantes. Le premier versement est exigible le premier jour de la période et les provisions seront appelées en fonction des clés de répartition.

L’article 43 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que « le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les dépenses pour travaux fixées par décret pris en conseil d’état sont hors budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires devra ainsi prendre le soin de déterminer les modalités de leur versement (périodicité, montant et date d’exigibilité).

Les copropriétaires n’ont pas à attendre l’approbation des comptes pour s’acquitter de ces provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (Cass. 3e civ., 11 déc. 2012, n° 11-26.348).

Le syndicat des copropriétaires doit justifier de l'approbation des comptes et du vote des budgets prévisionnels ou autres qui a pour effet de rendre certaine, liquide et exigible sa créance relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, expose que M. [W] reste redevable de la somme de 7 738,13 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions sur charges impayées d’un logement en copropriété sis [Localité 4].

Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats :
les convocations de M. [W] aux assemblées générales des 3 octobre 2022, 13 septembre 2023, 26 septembre 2024, 4 février 2025 et 8 décembre 2025 adressées par lettres recommandées avec accusé de réception (pièces en demande numérotées 3, 6, 8, 10, 12),les procès-verbaux d’assemblée générale des 3 octobre 2022, 13 septembre 2023, 26 septembre 2024, 4 février et 8 décembre 2025 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux adressés par lettres recommandées avec accusé de réception (pièces en demande numérotées 4, 7, 9, 11, 13),un constat de carence de tentative de conciliation du 29 septembre 2024 (pièce en demande numérotée 17),trois lettres de mise en demeure de payer les sommes dues au titre des charges et provisions sur charges de copropriété (pièces en demande numérotées 15 et 16),la répartition des budgets 2022/2023 et 2023/2024 pour les périodes comptables courant du 1er avril 2022 au 13 septembre 2023 et 1er avril 2023 au 26 septembre 2024 (pièce en demande numérotée 14),les appels de fonds – budget ordinaire, fond ALUR et fond travaux – du 1er avril 2022 au 30 juin 2025 et du 1er octobre au 31 décembre 2025 (pièce en demande numérotée 15),un extrait de compte arrêté au 1er octobre 2025 faisant apparaitre un solde débiteur de 7 738,13 euros (pièce en demande numérotée 18),
La lecture des justificatifs de charges dues, des extraits de compte débiteur et des procès-verbaux d'assemblée générale permettent d'établir que les comptes du 1er avril 2021 au 30 mars 2025 ainsi que les budgets prévisionnels des 1er avril 2025 au 30 mars 2027 ont fait l’objet d’une approbation par les assemblées générales de copropriétaire précitées et que les charges de copropriété sollicitées correspondent aux appels de fonds du 1er avril 2021 au 1er octobre 2025 dans le cadre du budget ordinaire et prévisionnels et de travaux votés en assemblée générale, notamment les travaux d’étanchéité, de peinture et du chêneau et bardage bois du bâtiment B ainsi que le traitement contre les termites.

La preuve de la convocation du défendeur aux assemblées générales des 13 septembre 2023, 4 février 2025 et 8 décembre 2025 et de la notification des procès-verbaux d’assemblées générales des 13 septembre 2023 et 8 décembre 2025 font défaut.

Pour autant, la preuve de notification du procès-verbal d’assemblée générale du 4 février 20225 est rapportée, d’une part, et, d’autre part, M. [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Toutefois, il convient de retrancher, de la somme sollicitée, les frais type mise en demeure, jugement civil, honoraire avocats, relance et constitution dossier pour assignation (1 420,62 euros).

Ainsi, en considération de ces éléments, au vu des pièces produites et bien les lieux litigieux ne soient pas la propriété exclusive de M. [W], ce dernier sera condamné au paiement de la somme de 6 317,13 euros, arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2026, date de 1'assignation.

Sur la capitalisation des intérêts
Selon les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le syndic des copropriétaires sollicite la capitalisation des intérêts.

S’agissant d’une demande en justice, l'article précité n'exige pas que, pour produire des intérêts, les intérêts échus soient dus au moins pour une année entière au moment de la demande, mais seulement que celle-ci vise les intérêts dus pour une telle durée.

Il s’ensuit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière sur l'ensemble des sommes auxquelles M. [W] est condamné, seront capitalisés à compter de l'assignation s'agissant des charges.

Sur les dommages et intérêts
En invoquant les dispositions de l’article 1240 du code civil aux termes desquels tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, le syndicat de copropriété doit justifier d’une faute et d’un/de préjudice(s) en résultant.

En l’espèce, le comportement fautif du défendeur est démontré en ce qu’il honore avec irrégularités ses charges de copropriété depuis à minima l’année 2015 et a cessé tout paiement depuis le 26 septembre 2024, et le préjudice est le défaut de trésorerie ; toutefois, il sera relevé que les comptes du syndicat demeurent positifs et excédentaires.

Ainsi, M. [W] sera condamné à verser 500 euros au demandeur en réparation du préjudice causé.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
M. [W], qui succombe, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné, au nom de l’équipé, à une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qu’il convient de fixer à 800 euros.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit en application de l’article 514 -1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS