TJ 97416, 18 mai 2026, RG 25/02940

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02940 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBH5H

N° MINUTE : 26/00282

JUGEMENT

DU 18 Mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [J] [S] [A], demeurant [Adresse 1] [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Madame [T] [Z] [X] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à Me Alain ANTOINE 
CCC
Le 09/06/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 17 mai 2019 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable avec prise d’effet immédiate, Mme [J], [S] [A] a donné à bail à Mme [T], [Z], [X] [U] et M. [N] [V] un logement sis [Adresse 4] [Localité 1] ([Localité 2]) pour un loyer mensuel, hors charges récupérables, de 825 euros. (pièce en demande numérotée 1)

Suivant avenant au bail signé le 29 juillet 2023, il a été pris acte du congé de M. [V] avec prise d’effet immédiate. (pièce en demande numérotée 2)

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier le 27 janvier 2025 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 1 061 euros, hors coût de l'acte, dans le délai de deux mois et l’a mise en demeure de justifier de l'occupation du logement dans un délai d’un mois. (pièce en demande numérotée 7)

Par courrier recommandé daté du 14 mars 2025 reçu contre signature, Mme [A] a informé la Caisse d’allocations familiales (CAF) du congé donné à Mme [U] et de la situation d’impayé pour un montant de 1 881 euros. (pièce en demande numérotée 9)

Par courrier daté du 19 mai 2025, Mme [A] a été invitée par la CAF à négocier avec sa locataire un plan d’apurement de la dette locative. (pièce en demande numérotée 10)

En dépit de régularisation, elle a fait signifier, le 28 avril 2025, à sa locataire un second commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 4 783 euros, hors coût de l'acte, dans le délai de deux mois. (pièce en demande numérotée 12)

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à domicile le 23 juillet 2025, Mme [J], [S] [A] a fait assigner Mme [T], [Z], [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation à payer.

L’affaire a été fixée le 15 décembre 2025 et retenu en dernier lieu, suivant renvois contradictoires, le 16 mars 2026.

Lors de la dernière audience, Mme [A], représentée par son conseil, a précisé que les clefs des lieux litigieux n’ont pas été rendues et s’est référée, quant à ses demandes, à ses dernières écritures signifiées le 26 février 2026, aux termes desquelles elle a sollicité de :
la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer bien fondée,constater que par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 avril 2025, la clause résolutoire convenue contractuellement est acquise depuis le 29 juin 2025,constater en conséquence la résiliation du bail litigieux à compter de cette date,fixer l'indemnité d'occupation quotidienne due par Mme [U] à une somme égale au montant du loyer contractuel qui aurait été du si le bail s'était poursuivi, et révisable comme le loyer, rapporté à un coût journalier de 27,12 euros, outre les taxes, charges et accessoires, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs et après déménagement, soit jusqu’au 23 décembre 2025, condamner Mme [U] au paiement de la somme de 9 153 euros (loyers, charges, taxes, accessoires, arriérés et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 23 décembre 2025) à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 28 avril 2025 sur la somme de 4 783 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due,condamner Mme [U] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts,condamner Mme [U] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer délivrés les 27 janvier et 28 avril 2025 soit 446,87 euros.
En défense, Mme [U] n’a comparu à aucune audience.

La juridiction a été destinataire d’un rapport de carence concernant le diagnostic social et financier, Mme [U] ne s’étant pas présentée au rendez-vous fixé le 21 août 2025 et n’étant pas présente au domicile le 25 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses dernières conclusions régulièrement signifiées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties
En l’espèce, régulièrement avisée, Mme [U] n’a pas comparu, n’a pas été représentée et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement.

Malgré son absence, en application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation
L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 29 juillet 2025, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience du 15 décembre 2025.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l'espèce, Mme [A] sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti.

Mme [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester la demande.

Le bail conclu entre les parties le 17 mai 2019 contient une clause résolutoire en son article VIII aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La demanderesse justifie avoir fait délivrer à sa locataire, le 28 avril 2025, un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 4 783 euros.

Il sera d’abord indiqué que compte tenu de la rédaction de la clause résolutoire contractualisée, dont il ressort que les parties s'étaient accordées sur un délai de deux mois, de l’absence de disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours contenue dans la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et compte tenu du fait que ce délai est favorable à la locataire et correspond au délai légal d'ordre public lorsque le contrat a été signé, il sera fait application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail, soit du délai de deux mois et dès lors de la clause résolutoire telle que prévue contractuellement dans le cadre du présent litige.

En tout état de cause, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juin 2025.

Sur l’indemnité d’occupation
Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 29 juin 2025, Mme [U] a causé un préjudice à Mme [A] qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation journalière qui sera égale au montant du loyer journalier qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l'INSEE et payable à compter du 29 juin 2025 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs, précisément selon les éléments du dossier le 23 décembre 2025.

Si par principe, le montant journalier de l’indemnité d’occupation en fonction du montant mensuel du loyer, à savoir, 825 euros, est égal à 27,50 euros, l’indemnité d’occupation journalière sera fixée à la somme de 27,12 euros ; le juge devant se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Sur le montant de l'arriéré locatif
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Mme [A] sollicite la condamnation de Mme [U] au paiement de la somme de 9 153 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 23 décembre 2025 et produit aux débats, au soutien de sa demande, un décompte arrêté à la date du 9 février 2026 et les avis de taxe foncière 2024 et 2025.

Mme [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

A l’audience tenue le 16 mars 2026, le conseil de la demanderesse s’est référé à ses écritures aux termes desquelles elle ne demande plus l’expulsion, constatant qu’elle a retrouvé la jouissance de son logement depuis le 23 décembre 2025. Eu égard à l’attestation produite dressée par M. [H] [A], le 23 janvier 2026, et aux termes de la demande formée par Mme [A], il sera retenu que le logement litigieux a été libéré effectivement le 23 décembre 2025.

En considération de ces éléments, il devra être déduit de la somme sollicitée au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) au titre de l’année 2025 la somme correspondant à la période postérieure au 23 décembre 2025 ; la TEOM devant être calculée prorata temporis de l’occupation effective des lieux litigieux.

La créance de la demanderesse, arrêtée à la date du 23 décembre 2025, s’élève dès lors à la somme de 9 145,18 euros (9 153 euros – (357 euros / 365 jours x 8 jours)).

Il convient dès lors de condamner Mme [U] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 4 783 euros et à compter du 23 juillet 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Mme [A] sollicite la condamnation de Mme [U] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts.

Or, elle ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de l'indemnité d'occupation à laquelle Mme [U] est condamnée et qui répare déjà le préjudice causé par cette inexécution contractuelle.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages intérêts.

Sur les frais du procès
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens. Ainsi, il y a lieu de condamner Mme [U], qui succombe à la présente instance, aux entiers dépens de la procédure lesquels comprendront le coût du second commandement de payer daté du 28 avril 2025, Mme [A] ne démontrant pas la nécessité de l’itératif commandement de payer ; le premier étant resté, en tout état de cause, infructueux dans le délai imparti.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [A] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme [U] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS