TJ 97416, 18 mai 2026, RG 26/00793

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 26/00793 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBJ44

N° MINUTE : 26/00286

JUGEMENT

DU 18 Mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A.S. MEDICALIA REUNION, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Madame [A] [N], demeurant [Adresse 2]
non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à Maître Thibaut BESSUDO+ préfecture
CCC
Le 09/06/26

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé électroniquement les 23 et 27 novembre 2024 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable prenant effet le 30 novembre 2024, la société Médicalia Réunion, représentée par la société Citya, a donné à bail à Mme [A] [G] épouse [N], née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 1], un logement sis [Adresse 3][Localité 2] [Adresse 4] [Localité 3] ([Localité 4]), pour un loyer révisable annuellement de 1 700 euros par mois et une provision sur charges récupérables de 90 euros par mois soit un montant global mensuel de 1 790 euros. (pièces en demande numérotées 3 et 7)

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier le 11 avril 2025 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 5 975,97 euros hors coût de l'acte dans le délai de six semaines et l’a mise en demeure de justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par assureur dans un délai d’un mois. (pièce en demande numérotée 6)

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 22 novembre 2025, la société Médicalia Réunion, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Mme [A] [G] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de :
la juger recevable en ses demandes, à titre principal,
constater la résiliation de plein droit du bail litigieux par l’effet de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,juger que la défenderesse est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 24 mai 2025, ordonner, sans délai, son expulsion des lieux litigieux ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,l’autoriser à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de la défenderesse, et dire qu’elle sera libre d’en disposer,fixer l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, révision comprise, et augmenté des charges locatives, ce à compter du 24 mai 2025 et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges, condamner la défenderesse à lui payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clefs,condamner la défenderesse à lui verser la somme de 5 975,97 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d'occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 175,01 euros et à compter de l’assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clefs,dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, juger qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l'échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion du locataire pourra avoir lieu, à titre subsidiaire,
prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges, et lui allouer les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif, en tout état de cause,
condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,condamner la défenderesse aux entiers dépens, dont les frais de signification du commandement de payer,débouter la défenderesse de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
L’affaire a été fixée et retenue le 16 mars 2025.
Lors de cette audience, la société Médicalia Réunion, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions, s’est opposée à la demande de délais de paiement en ce que le loyer courant n’est pas payé et est trop élevé et que Mme [N] n’est pas en capacité de payer. Elle a précisé au surplus que le dernier règlement remonte à février 2026, que le loyer de mars 2026 n’a pas été honoré et que la dette locative s’élève à la somme de 7 180,46 euros.

En défense, Mme [N] a comparu en personne, a sollicité des délais de paiement et a proposé de payer le somme de 200 euros par mois. Elle a assuré payer son loyer en fin de mois depuis 2024 et indiqué vouloir rester dans le logement.

Un diagnostic social et financier dressé le 6 octobre 2025 a été reçu au greffe avant l’audience. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort que Mme [N] perçoit un salaire mensuel de 3 750 euros et des allocations d’un montant de 226,58 euros par mois, supporte la charge de deux enfants scolarisés (19 et 14 ans) ainsi que les charges courantes et le remboursement de dettes à hauteur de 741 euros dont 100 euros concernant sa dette locative depuis juin 2025. Selon l’évaluation sociale, Mme [N] a pris à bail le logement litigieux du fait de sa séparation intervenue suite à des faits de violences conjugales, est dans l’attente d’une reprise de poste de professeurs des écoles suite à un projet de reconversion professionnelle non abouti et a expliqué que des frais de réparation de son véhicule (1 800 euros) survenus en janvier 2025 sont la cause de sa dette locative.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation
L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III poursuit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la société Médicalia Réunion justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 14 avril 2025 soit plus de deux mois avant l’introduction de la présente instance par voie d’assignation signifiée le 22 novembre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 24 novembre 2025, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience du 16 mars 2025.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l'espèce, la société demanderesse sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Le bail conclu entre les parties le 23 novembre 2024 contient une clause résolutoire en son article VIII aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer demeuré sans effet.

La société demanderesse justifie avoir fait délivrer à la défenderesse, le 11 avril 2025, un commandement de payer les loyers et charges, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 5 975,97 euros.

Malgré le versement réalisé le 30 avril 2025 pour un montant de 1 790 euros tel qu’il ressort du décompte locatif arrêté au 1er mars 2026 produit en demande, Mme [N] n’a pas soldé l’ensemble de son arriéré locatif dans le délai imparti.

En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 mai 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société Médicalia Réunion sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 7 180,46 euros et produit un décompte actualisé au 1er mars 2026 au soutien de sa demande.

Mme [N] ne conteste pas le principe de sa dette et signale régler son loyer en fin de mois depuis 2024 et verser, depuis le mois de juin 2025, la somme mensuelle de 100 euros afin d’apurer sa dette locative.

Il faut préciser que parmi les sommes réclamées par la société demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail, soit après le 23 mai 2025, doivent être requalifiées en indemnité d'occupation et ne seront donc pas prises en compte dans le calcul du montant de la créance due.

En considération de ces éléments, l’arriéré locatif, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 non comprise, s’élève à la somme de 4 185,97 euros.

Mme [N] sera, par conséquent condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2025, date de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [N] souhaite se maintenir dans les lieux, sollicite des délais de paiement et propose de verser la somme de 200 euros par mois.

La société demanderesse s’y oppose arguant que le loyer du mois de mars 2026 n’a pas été honoré et que la défenderesse n’est pas en mesure de payer le loyer.

Mme [N] ne produit aucune pièce permettant d’apprécier ses capacités financières. Pour autant, il ressort du diagnostic social et financier dressé le 6 octobre 2025 qu’elle est séparée de corps, est dans l’attente d’une reprise de poste de professeurs des écoles suite à un projet de reconversion professionnelle non abouti, perçoit un salaire mensuel de 3 750 euros et des allocations d’un montant de 226,58 euros par mois, supporte la charge de deux enfants scolarisés (19 et 14 ans), les charges courantes et le remboursement de diverses dettes à hauteur de 741 euros par mois dont 100 euros concernant sa dette locative.

Aussi, selon le décompte produit en demande arrêté le 1er mars 2026, elle a, depuis la saisine de notre juridiction, repris le paiement courant de son loyer d’un montant révisé de 1 804,75 euros, provision sur charges récupérables comprises, qu’elle verse à la fin de chaque mois.

En considération de ces éléments et compte tenu de sa situation personnelle et financière de Mme [N], laquelle paraissant en situation de régler son arriéré locatif, du montant de la dette et de sa proposition d'apurement, il y a lieu de faire droit à la demande délais de paiement dans les conditions fixées au présent dispositif, de suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail pendant la durée de ces délais et de dire que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Afin de préserver les droits de la société bailleresse et d’éviter, en cas de nouvelle défaillance de la locataire, que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif que dès le premier impayé ou dès lors que la locataire ne s’est pas libérée de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées dans le dispositif, cette suspension prendra fin ; par suite, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Mme [N] et de tous occupants de son chef dans les conditions posées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sera ordonnée - sans qu'il soit nécessaire d'ordonner l'astreinte sollicitée dès lors que le recours à la force publique s'avère une mesure de contrainte suffisante et que Mme [N] sera condamnée par ailleurs au paiement d’une indemnité d’occupation de nature à réparer le préjudice causé.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, la société Médicalia Réunion sera déboutée de ses demandes tendant à être autorisée à procéder à l’enlèvement des objets laissés dans les lieux et à en disposer librement en ce qu’elles demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Enfin, Mme [N] sera condamnée à payer à la société demanderesse, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, la somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et révisée annuellement.

Sur les frais du procès
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens. Ainsi, il y a lieu de condamner Mme [N], qui succombe à la présente instance, aux entiers dépens de la procédure, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Médicalia Réunion les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme [N] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS