TJ 97416, 18 mai 2026, RG 25/02821

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02821 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBHYE

N° MINUTE : 26/00280

JUGEMENT

DU 18 Mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [J] [L], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Christel VIDELO CLERC, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparante

à :

S.A.S. SAS LBN22, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Jean christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparante

DÉBATS : A l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à Me Christel VIDELO CLERC
CCC
Le 09/06/26

EXPOSE DU LITIGE

Par quatre contrats signés les 01er octobre 2001 prenant effet immédiatement, 7 octobre 2004 prenant effet le 1er novembre 2004, 10 octobre 2007 prenant effet rétroactivement le 7 octobre 2007 et 21 octobre 2013 prenant effet rétroactivement le 7 octobre 2013, tous pour une durée de trois ans renouvelable tacitement, M. [A], [F], [Z] [R] a donné à bail à Mme [C] [H] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], [Localité 1] ([Localité 2]) pour un loyer global successif de 2 650 francs par mois, dont 358,75 francs de provisions sur charges récupérables, 380 euros par mois, comprenant 6,50 euros au titre de la provision sur taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et 28 euros au titre d’avance sur facture d’électricité et, depuis le 7 octobre 2007, 390 euros par mois, comprenant 9,50 euros au titre de la provision sur TEOM et 25,50 euros au titre d’avance sur facture d’électricité. (pièces en demande numérotées 1 et en défense numérotées 4 et 5)

Par acte notarié signé le 16 février 2023, M. [A], [F], [Z] [R] a vendu à la société LBN 22 son ensemble immobilier cadastré AV [Cadastre 1], sis à l’angle de la [Adresse 4] et [Adresse 5] [Localité 3] [Localité 4] ([Localité 2]) au sein duquel se trouve le logement pris à bail par Mme [H]. (pièces en demande numérotée 4 et en défense numérotée 2)

Par courrier daté du 22 mai 2023, Mme [H] a été avisée du changement de propriétaire. (pièces en demande numérotée 4 et en défense numérotée 6)

Par exploit de commissaire de justice remis à étude le 31 mars 2025, la société LBN 22 a fait signifier à Mme [H] son intention de ne pas renouveler le bail conclu le 21 octobre 2013 pour motif légitime et sérieux de sorte qu’elle lui a donné congé à la date du 6 octobre 2025. (pièces en demande numérotée 7 et en défense numérotée 7)

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne morale le 21 juillet 2025, Mme [J] [L] veuve [H] a fait assigner la société LBN 22 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion aux fins notamment de juger nuls certains contrats de location et juger nul le congé délivré le 31 mars 2025 et de la condamner à l’indemniser du préjudice moral ayant résulté de ce congé.

L’affaire a été fixée le 15 septembre 2025 et retenue en dernier lieu, suivant renvois contradictoires, le 16 mars 2026.

Lors de la dernière audience, Mme [J] [L], représentée par son conseil, s’est référée à ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 16 février 2026, aux termes desquelles elle a sollicité de :
juger nul le congé délivré le 31 mars 2025 par la société LBN 22, condamner la société LBN 22 à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de réparation de son préjudice moral,débouter la société LBN 22 de ses demandes autres et/ou contraires,la condamner aux entiers dépens y compris les frais du procès-verbal de constat du 16 avril 2025,condamner la société LBN 22 à lui verser la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les travaux justifiant le congé litigieux pouvaient être réalisés sans qu’elle ait à quitter les lieux et ont été réalisés sans qu’elle le fasse, que son logement, certes ancien, ne nécessite pas d’importants travaux de réhabilitation notamment en lien avec les règles de décence, que lesdits travaux ne sont ni utiles ni nécessaires et ont pour seuls objet de transformer l’immeuble en résidence de tourisme. En outre, elle a exposé que l’article 15 de la loi du 24 mars 2014 s’applique en ce que le congé dont la validité est contesté a été délivré le 31 mars 2025, que compte tenu de son âge à échéance du contrat et du montant de ses revenus, la société défenderesse avait l’obligation de lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques prévues à l’article 13 de la loi du 1er septembre 1948, que les propositions de la société défenderesse sont intervenues onze jours seulement avant le terme du congé et ne correspondaient pas à ses besoins (éloignés géographiquement, meublés, loyers supérieurs). Enfin, elle a signalé que le comportement de la société bailleresse tentant de lui faire quitter son logement par des moyens déloyaux l’a profondément affectée moralement, étant rappelé qu’elle est une personne âgée aux faibles ressources et qu’elle a dû multiplier les démarches pour connaître ses droits.

En défense, la société LBN 22, représentée par son avocat, s’est référée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle a demandé de :
la dire recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, débouter Mme [L] veuve [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, constater la validé du congé délivré le 31 mars 2025,constater que Mme [L] veuve [H] est occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 7 octobre 2025,ordonner la libération des lieux litigieux dans un délai de huit jours à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et à défaut de départ volontaire, avec l’assistance de la force publique,condamner Mme [L] veuve [H] à lui verser, à compter du 7 octobre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier montant du loyer soit 355 euros majorés des charges et taxes, jusqu’à la libération complète des lieux,l’autoriser à faire procéder à la séquestration de tous biens et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux risques et périls de Mme [L] veuve [H], condamner Mme [L] veuve [H] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [L] veuve [H] aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, elle a indiqué qu’aucun manquement ne peut lui être reproché puisque la demanderesse n’est pas une « locataire protégée » ; la loi ALUR qui a modifié l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en réduisant la condition relative à l’âge du locataire, est entrée en vigueur le 24 mars 2014 soit postérieurement à la conclusion du bail et n’a dès lors pas vocation à s’appliquer aux baux en cours à sa date d’entrée en vigueur ; et qu’elle lui a proposé sept offres de relogement ainsi qu’une indemnité compensatrice de 5 000 euros à 8 000 euros, et ce alors qu’elle n’y était pas obligée, que Mme [L] a toujours refusé de lui communiquer ses revenus annuels et que la notification d’offres de relogement peut intervenir à tout moment en cours de préavis. Par ailleurs, la société LBN 22 a expliqué que le congé a été commandé par l’envergure des travaux de réhabilitation de l’immeuble qu’elle souhaitait réaliser dont la rénovation des installations sanitaires de plomberie dont l’exécution a été rendue impossible en particulier dans l’appartement litigieux du fait de la résistance abusive de la demanderesse et que les travaux ne sont pas achevés, tel qu’il en ressort du procès-verbal de constat du 16 avril 2025 qui note la présence de personnel réalisant des travaux. Enfin, elle a mis en avant l’absence de preuve d’une quelconque faute justifiant l’indemnisation sollicitée et l’occupation sans droit ni titre de Mme [L] depuis le 6 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions valablement notifiées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibérée par décision mise à disposition au greffe le 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la nullité du congé pour reprise
Conformément aux dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

L’article 15 de la même loi dispose en son I, que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Selon le III du même article, tel que modifié par la loi du 24 mars 2014, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […] L'âge du locataire […] [est apprécié] à la date d'échéance du contrat ; le montant de [ses] ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En application de l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, le local mis à la disposition des personnes évincées […] doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités, et doit en outre être situé […] dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

En cette matière, il a été jugé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 23 novembre 2017, à l’occasion d’une contestation sur l’applicabilité des dispositions de la loi du 24 mars 2014 relatives à l’offre de relogement, au motif que l'article 14 de la loi du 24 mars 2014 prévoit que les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, à l'exception de celles qu'il énumère parmi lesquelles ne figure pas l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi nouvelle, « qu'ayant retenu à bon droit que, la loi nouvelle régissant les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résultait que l'article 15, Ill, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, était applicable et relevé que la locataire était âgée de 66 ans et disposait de ressources inférieures au plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, la cour d'appel en a exactement déduit que le congé, qui n'avait pas été assorti d'une offre de relogement, devait être annulé ».

La doctrine relève que les juges du fond apprécient au cas par cas si l'offre correspond aux besoins et possibilités du preneur ; à titre d’exemple, il a été décidé qu'un logement de remplacement convenait au locataire, alors même que sa surface était moindre mais pour un loyer équivalent (CA [Localité 5], 3e ch., 10 déc. 2009, n° 08/018695 : JurisData n° 2009-020612 ; Loyers et copr. 2010, comm. 129).

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En l’espèce, le bail dont les parties demandent l’application au terme de leurs dernières conclusions, consenti à Mme [L] veuve [H] le 21 octobre 2013 à effet rétroactif au 7 octobre 2013 a été conclu pour une durée de trois ans reconductible et venait à échéance le 6 octobre 2025 minuit.

La société LBN 22 a fait délivré à Mme [L] veuve [H] par exploit de commissaire de justice le 31 mars 2015, un congé pour motif légitime et sérieux à effet le 6 octobre 2025.

Le congé a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée.

Ce congé repose, d'après ses termes, sur la nécessité de réaliser d’importants travaux de réhabilitation des parties communes et privatives avec pour finalité la remise à neuf de l’immeuble dans son ensemble, et sur l’impossible maintien dans les lieux de la locataire durant lesdits travaux.

Mme [L] épouse [H] continue d’occuper les lieux, contestant la validité du congé sur le fond soutenant que la société bailleresse n’a pas respecté ses obligations résultant de sa qualité de locataire « protégé », d’une part, et que les travaux d’envergures justifiant le congé litigieux ont été réalisés sans qu’elle n’ait à quitter les lieux, que son logement, certes ancien, ne nécessite pas d’importants travaux de réhabilitation notamment en lien avec les règles de décence et que lesdits travaux ne sont ni utiles ni nécessaires et ont pour seuls objet de transformer l’immeuble en résidence de tourisme.

Lors de la délivrance du congé par la société bailleresse, le 31 mars 2025, Mme [L] veuve [H] était âgée de soixante-huit ans, pour être née le 17 octobre 1956. Si la preuve de ses revenus à la date de signification du congé n’est pas rapportée, il ressort des pièces produites que son revenu annuel, composée d’une pension de retraite, était égal à 10 796 euros en 2023 et de 11 328 euros en 2024. (pièces en demande numérotées 9 et 10)

Si la société défenderesse conteste que l’article 15 III de la loi du 6 juillet1989 modifié par la loi ALUR soit immédiatement applicable au contrat en cours, il sera utilement rappelé que les dispositions protectrices prévues par la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ont été jugées applicables aux baux en cours (Cass, Civ 3e, 23 novembre 2017, n° 16-20.475) et aux contestation des congés délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi, même si le bail a été conclu antérieurement à celle-ci (Civ. 3e, 9 févr. 2022, FS-B, n° 21-10.388). En effet, la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, ce qui est le cas en l’espèce.

Eu égard à l’âge et aux ressources de sa locataire, à savoir âgée de plus de 65 ans au moment de la délivrance du congé du 31 mars 2025 pour être née le 17 octobre 1956, et percevant des revenus annuels de 10 796 euros en 2023 et ayant déclaré des revenus annuels de 11 328 euros, soit des ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (arrêté du 23 décembre 2024 modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif, prévoyant, pour un foyer d’une personne, des revenus annuels de 23 201 euros), la société LBN 22 était tenue de lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités sur le territoire de la même commune de son logement actuel ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km, conformément aux dispositions susvisées.

Il est justifié par la société LBN 22 qu’elle a adressé à Mme [L] sept propositions de relogement, outre une indemnité financière transactionnelle selon le montant du loyer, par courrier daté du 26 septembre 2025. (pièces en demande numérotée 15 et en défense numérotée 8)

Malgré l’envoi tardif des offres de relogement, à savoir onze jours avant l’échéance du congé, il est constant qu'il faut et suffit que l'offre de relogement soit faite pendant la période de préavis. (Cass. Civ 3è, 2 juin 2010, n°09-66.698 ; Cass. Civ 3è, 4 mai 2011, n°10-15.097).

Cependant, force est de constater que les logements proposés ne correspondent pas à ses besoins personnels et ses possibilités. En effet, six des logements proposés se situent à plus de cinq kilomètres de son lieux de vie actuel, et l’unique logement situé à proximité de son logement actuel est loué contre un loyer de 700 euros, soit 310 euros de plus que son loyer actuel, et est meublé, contrairement au sien.

Malgré l’indemnité transactionnelle compensatrice proposée de 8 000 euros eu égard au montant du loyer, ce qui correspond à 11 mois, soit moins d’un an d’un loyer à 700 euros, il ne peut être sérieusement soutenu que la société bailleresse a satisfait à son obligation légale.

En considération de ces éléments, et sans qu’il n’y ait lieu d’apprécier la réalité éventuelle du caractère sérieux et légitime du motif du congé, le congé sera déclaré nul du seul fait de l’irrespect de la législation sur les locataires protégés.

Il s’ensuit que le contrat de location se poursuit.

La société LBN 22 sera dès lors déboutée de ses demandes subséquentes tendant à l’expulsion de la locataire et à la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Il en est de même de sa demande relative au sort des meubles et objets laissés au sein des lieux litigieux.

Sur la demande de dommages et intérêts
En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l'article 9 code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le congé litigieux, dont la nullité vient d’être déclarée, a nécessairement causé à Mme [L] veuve [H] un préjudice moral du fait des démarches entreprises et justifiées notamment aux fins de connaître ses droits et du risque d’expulsion encouru depuis le 7 octobre 2025, étant relevé que la gestion locative du logement litigieux a été confiée par la société bailleresse à un professionnel de l’immobilier, la société ARH Immobilier, lequel est présumé être informé de la législation en vigueur concernant la mise en œuvre d’un congé pour reprise.

Il s’ensuit que le préjudice moral causé sera réparé par la condamnation de la société LBN 22 au paiement de la somme de 1 000 euros.

Sur les frais du procès
La partie succombante, à titre principal, doit supporter les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, de sorte que la société LBN 22 sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût du constat réalisé par commissaire de justice.

Pour ce même motif, elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société défenderesse au paiement de la somme de 800 euros à Mme [L] veuve [H] afin de compenser les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS