TJ 93008, 9 juin 2026, RG 25/02724

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 1]
[Localité 1]

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N° RG 25/02724 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4FIT

Minute : 2026/

Société VILOGIA
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [E] [Q]
Représentant : Me Renée RIMBON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Juin 2026

DEMANDERESSE :

Société VILOGIA
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082025096790 du 02/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
comparant en personne et assisté de Me Renée RIMBON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :
Audience publique du 07 mai 2026 présidée par Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sarah-Lisa GILBERT, greffier, en présence de Madame [J] [N], auditrice de justice.

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 09 juin 2026, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.
Copie exécutoire : Me BELMONT
Copie certifiée conforme : Me RIMBON
Le 09/06/2026
RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 26 juillet 2024, la société VILOGIA a donné à bail à Monsieur [E] [Q] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 932,32 € et 106,24 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société VILOGIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 juin 2025.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [E] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen par un acte du 17 novembre 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2026, après avoir été renvoyée à trois reprises à la demande de Monsieur [E] [Q].

A l’audience du 7 mai 2026, la société VILOGIA - représentée par Maître Laure BELMONT - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [Q] ; de dire que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; et de condamner Monsieur [E] [Q] à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 8.434,33 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges récupérables, indexé selon les stipulations contractuelles et révisé selon la réglementation applicable aux HLM, de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle consent finalement à l'octroi des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sollicités en défense, mais sollicite le rejet du surplus des demandes de Monsieur [E] [Q].

A l’appui de ses prétentions, la société VILOGIA fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis de sorte qu’il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 8.434,33 € même si le paiement du loyer et des charges courants est repris. S'agissant des demandes relatives à l'indécence du logement et au remplacement des fenêtres, la société VILOGIA souligne que la demande de dommages-intérêts n'est pas recevable devant le juge des référés, que toutes les fenêtres du logement de Monsieur [E] [Q] sont neuves et que la pose de volet n'est, en tout état de cause, pas techniquement réalisable.

Monsieur [E] [Q] comparaît assisté de Maître Renée RIMBON.Il soutient oralement des conclusions qu'il dépose à l'audience et sollicite que soit déduite de l'arriéré locatif sollicité la somme de 700 € qu'il prétend avoir payé le 6 mai 2026 et reconnaît la dette locative pour le surplus. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 250 € par mois en règlement de l'arriéré. Subsidiairement, il demande les plus larges délais pour quitter les lieux. Reconventionnellement, il sollicite la condamnation de la société VILOGIA à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et à procéder aux travaux de remplacement des fenêtres de son logement. Si le juge s'estime insuffisamment informé sur les désordres relevés, Monsieur [E] [Q] sollicite, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, la désignation d'un expert aux fins d'identifier et de déterminer la cause des désordres. En cas d'impossibilité de faire procéder aux travaux, il demande de réduire le loyer de 30 % depuis la signature du bail. En tout état de cause, il sollicite le rejet de la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de dire n'y avoir lieu à exécution provisoire.

A l'appui de ses prétentions, Monsieur [E] [Q] fait valoir qu'il a repris le paiement du loyer et des charges courants, qu'il perçoit 3.042,74 € de revenus mensuels et qu'il a à sa charge exclusive trois enfants. Il ajoute, sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, que les fenêtres donnant sur le salon et la chambre de ses filles ne sont pas équipées de volet, qu'elles sont remplies de contre-plaqué à la place des vitres et que la fenêtre de la chambre de ses filles donne sur un espace boisé infesté d'insectes. Cette situation lui cause un préjudice de jouissance, car elle rend son appartement, situé en rez-de-chaussée sur rue, sombre, insécure, peu intime et manquant de confort thermique. En conséquence, il sollicite l'indemnisation de son préjudice, outre le remplacement des fenêtres du salon et de la chambre des enfants afin que des fenêtres vitrées et équipées de volet soient installées.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 19 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la société VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 26 juillet 2024 contient une clause résolutoire (article 6 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2025, pour la somme en principal de 4.851,24 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 août 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société VILOGIA produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [Q] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8.434,33 € à la date du 4 mai 2026.

De son côté, Monsieur [E] [Q] justifie avoir effectué un paiement de 700 € le 6 mai 2026.

Il sera donc condamné à verser à la société VILOGIA la somme de 7.734,33 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.851,24 € à compter de la date du commandement de payer (20 juin 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA RESILIATION DU BAIL :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position de la bailleresse, Monsieur [E] [Q], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d'apurer l'arriéré locatif, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion et relative au sort des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [E] [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE DOMMAGES-INTERÊTS ET DE TRAVAUX :

Il ressort des articles 145, 146, 834 et 835 du code de procédure civile qu'en l'absence d'urgence, de trouble manifestement illicite, de dommage imminent, d'obligation non sérieusement contestable ou de motif légitime, il n'y a pas lieu à référé.

En l'espèce, Monsieur [E] [Q] sollicite la condamnation de la société VILOGIA à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et la réduction de 30 % de son loyer depuis la signature du bail. Or, ainsi qu'il a été précisé, le juge des référés n'a pas le pouvoir de trancher le principal. Il ne peut qu'allouer une provision et uniquement dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En conséquence, il sera dit n'y avoir lieu à référé de ces chefs.

S'agissant de la demande tendant au remplacement des fenêtres du salon et de la chambre des enfants par des fenêtres vitrées et équipées de volet, si Monsieur [E] [Q] soutient que les fenêtres donnant sur le salon et la chambre de ses filles sont remplies de contre-plaqué à la place des vitres et que la fenêtre de la chambre de ses filles donne sur un espace boisé infesté d'insectes, il ressort de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties le 29 juillet 2024 que les fenêtres présentes dans le salon et la chambre des enfants sont équipées de vitres, qu'elles sont neuves et que la fenêtre de la chambre des enfants donne sur un espace, certes végétalisé, mais qui n'obstrue en rien l'ouverture de la fenêtre. En outre, s'il ressort de l'état des lieux d'entrée que du contre-plaqué est installé sur la grille de protection présente devant la fenêtre du salon et s'il est constant que les fenêtres de la chambre des enfants et du salon ne sont pas équipées de volet, la société VILOGIA verse aux débats l'avis de deux techniciens, desquels il ressort que compte tenu de la distance existant entre la fenêtre et la grille de protection présente devant les fenêtres du salon et de la chambre des enfants, la pose de volet est techniquement impossible. De son côté, Monsieur [E] [Q] ne verse aux débats aucune pièce de nature à remettre en cause l’avis de ces deux techniciens. Dans ces conditions, il sera dit d'y avoir lieu à référé de ce chef également.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des circonstances du litige, des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société VILOGIA et de la situation financière de Monsieur [E] [Q], ce dernier sera condamné à verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Si Monsieur [E] [Q] sollicite que l'exécutoire provisoire soit écartée en l'espèce, il ne fait valoir spécialement aucun moyen à ce titre et rien ne justifie de faire droit à sa demande, de sorte qu'il sera dit n'y avoir lieu à écarter l'exéution provisoire.

PAR CES MOTIFS,