TJ 93008, 4 mai 2026, RG 26/00204

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 26/00204 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4RJI

Minute : 26/00187

EM

S.A. VILOGIA
Représentant : Me [G] BELMONT, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [U] [H] [P]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Laure BELMONT

Copie délivrée à :
Madame [U] [H] [P]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT SIX ;

Par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection statuant en référé
Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2026
tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [U] [H] [P], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 7 août 2023, la SA VILOGIA a donné à bail à Madame [U] [H] [P] un bien à usage d'habitation, situé [Adresse 4], logement n°048349, à [Localité 2] (93) moyennant un loyer mensuel d'un montant de 480,55 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 271,25 euros.
Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, la SA VILOGIA a fait signifier à Madame [U] [H] [P] un commandement de payer la somme de 4 077,82 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, visant la clause résolutoire du contrat.
Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026, la SA VILOGIA a assigné Madame [U] [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d'obtenir l'expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation au paiement d'une provision d'un montant de 4 495,49 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outres les indemnités d'occupations postérieures.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience du 31 mars 2026, la SA VILOGIA, représentée par son avocat et se référant à son assignation, sollicite :
- le constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;
- l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de la locataire à lui payer une provision d'un montant de 4 216,28 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, montant actualisé lors de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- la condamnation de la locataire à lui payer, à titre provisionnel, jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, révisable selon les dispositions du contrat ;
- la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la locataire ne s'acquitte pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n'ont pas été réglés dans le délai prescrit.
Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire au bénéfice de la locataire.
Madame [U] [H] [P] sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 70 euros par mois.
A l'appui de sa demande, elle expose qu'elle perçoit une allocation de retour à l'emploi d'un montant d'environ 1 140 euros et qu'elle a deux enfants majeurs à charge, dont un qui l'aide au paiement du loyer.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est parvenu au greffe et a été porté à la connaissance des parties à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 4 mai 2026.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.
En l'espèce, la SA VILOGIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse des allocations familiales le 5 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 janvier 2026. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 22 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience.
Par conséquent, la demande de la SA VILOGIA est recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges qui produit effet à l'expiration d'un délai de deux mois après un commandement demeuré infructueux et, par exploit du 6 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4 077,82 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.
Or, d'après l'historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à la date du 7 août 2025.

Sur les demandes en paiement

Conformément aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l'espèce, la SA VILOGIA produit un décompte aux termes duquel Madame [U] [H] [P] est redevable de la somme de 4 216,88 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 31 mars 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse).
Ce montant inclut des pénalités pour absence de réponse à l'enquête sociale pour un montant total de 167,64 euros. Or, le bailleur ne justifie pas avoir mis en demeure la locataire de répondre à cette enquête. Il n'est donc pas fondé à réclamer ces pénalités.
L'obligation pour la locataire de payer le loyer et le montant de cette obligation n'étant ni sérieusement contestables ni contestés, il y a lieu de condamner Madame [U] [H] [P] à payer à la SA VILOGIA, à titre provisionnel, la somme de 4 049,24 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025 sur la somme de 877,82 euros, déduction faite des sommes réglées postérieurement au commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l'article 24 V la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
En outre, en application du paragraphe VII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, lors de l'audience, la locataire a sollicité le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle a précisé avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, ce qui ressort effectivement du décompte produit par le bailleur. Ce dernier s'accorde d'ailleurs avec la demande de la locataire.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.
En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué et l'exécution du contrat pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer ou de mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, quinze jours après l'envoi par courrier recommandé d'une mise en demeure de payer restée vaine, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. En outre, la locataire sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi.

Sur les frais du procès

Madame [U] [H] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Cependant, l'équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d'indemnité formulée au titre l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS