TJ 13001, 8 juin 2026, RG 24/03133

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

08 Juin 2026

ROLE : N° RG 24/03133 - N° Portalis DBW2-W-B7I-MLFK

AFFAIRE :

Société PAD

C/

S.A.S. M & Associés

GROSSES délivrées
le 08/06/2026

à Maître Stéphane PAILHE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Julie SAVI, avocat au barreau de MARSEILLE

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

S.A.S. PAD (RCS D’AIX EN PROVENCE 913 898 102)
dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.S. M & Associés, défenderesse sur l’intervention forcée (RCS DE PARIS 538 789 215)
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane PAILHE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Dan BISMUTH, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C.I. PARC RAMBOT (RCS D’AIX EN PROVENCE 483 146 866)
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julie SAVI, avocat au barreau de MARSEILLE, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Georges GOMEZ, avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 27 Avril 2026, après avoir entendu Maître [X] [W], l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juin 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe
signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président
assisté de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé le 25 avril 2022, la SCI Parc RAMBOT a donné à bail commercial à la SASU PAD en cours de constitution représentée par ses co-gérants, Monsieur et Madame [M] [I], un local de 313m² environ, représentant les lots 8, 9 et 10 de la copropriété [Adresse 1], au deuxième étage, à usage d’école de design, pour une durée de neuf années à compter du 23 mai 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 65 730 euros HT + TCA et provisions, la provision pour charges étant fixée à la somme de 12 520 euros HT pour l’exercice annuel en cours. Le dépôt de garantie était fixé au quart du loyer annuel hors taxes, soit 16 432,50 euros, versé à la signature.
La SAS M & Associés, représentée par son président, Monsieur Michel BENHAMOU, président, intervenait en qualité de caution solidaire.

Par courrier daté du 9 janvier 2024, l’école ITECOM Artdesign a écrit à la SCI Parc Rambot pour s’étonner des charges jugées élevées, pour se plaindre que les documents transmis quant aux charges ne répondaient pas aux exigences de la loi. Elle indiquait que la location portait sur des locaux ERP4, alors que la commission de sécurité menaçait de fermer l’établissement faute de déclaration de travaux nécessaires et qu’elle avait procédé à la déclaration demandée. Elle concluait que faute pour elle d’avoir un avis favorable de la commission de sécurité, elle serait en droit de demander au bailleur l’indemnisation du préjudice subi.

Par courrier daté du 01 février 2024, le conseil de la SCI Parc Rambot répondait à la SASU PAD et la mettait en demeure de régler les charges à hauteur de 26 898,30 euros en joignant factures et régularisation des charges.

Le 02 juillet 2024, la SCI Parc Rambot a fait signifier à la SAS PAD un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant de 59 067,12 euros, outre 329,07 euros de frais d’acte.

Par acte délivré le 30 juillet 2024, la SAS PAD a fait assigner en opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire et en demande de dommages et intérêts la SCI Parc RAMBOT devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins suivantes :
- prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 juillet 2024,
- constater les manquements de la société PARC RAMBOT dans son obligation de délivrance et de jouissance paisible,
- la condamner à réparer le préjudice causé à la société PAD en lui versant la somme de 75.000 € en réparation du préjudice matériel et 25.000 € en réparation du préjudice financier et moral,
- la condamner à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article « 700 du NCPC ainsi que les entiers dépens ».

Le 09 septembre 2024, la SAS PAD a fait signifier un « congé commercial donné par le preneur » à la SCI Parc Rambot en indiquant quitter les lieux le 22 mai 2025.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2026, qui seront visées, exposant avoir voulu créer une filiale dans le sud de la France pour établir une nouvelle école de design, suite à des refus de la commune d’Aix-en-Provence pour qu’elle continue à exploiter son établissement et s’estimant en mesure de cesser les paiements des loyers et charges dans le cadre d’une exception d’inexécution, la SAS PAD et la SAS M& associés, défendeur sur l’intervention forcée, sollicitent du tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture, de débouter la société Parc Rambot de ses demandes à leur encontre et confirment les prétentions initiales.

Par jugement du 23 février 2026, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture du 12 janvier 2026 et a prononcé une nouvelle clôture avec effet différé au 20 avril 2026.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 13 avril 2025, qui seront visées, faisant valoir qu’il appartenait au preneur de vérifier la conformité des lieux à son activité, dont le succès l’a conduit à prendre à bail d’autres locaux sans respecter le préavis et sans payer les loyers et charges prévus au présent bail, la SCI Parc Rambot conclut ainsi :
débouter la SASU PAD de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont manifestement infondées,
Reconventionnellement,
venir la SAS PAD et la SAS M & ASSOCIES s’entendre condamner solidairement à lui payer :
− la somme de 116.432,50 euros au titre des loyers et charges dus au 22 mai 2025, terme du bail,
− la somme de 11.643,25 euros au titre de l’article 10 du bail, assortir cette condamnation des intérêts moratoires prévus au bail, au taux de 1,5 % par mois à compter de l’échéance du loyer,
- la somme de 6.000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais du commandement de payer.

MOTIFS

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

En l’absence de toute précision dans le commandement de payer sur la ventilation des loyers et charges, mois et années concernés, la société PAD ne pouvait connaître et éventuellement discuter le montant de sa créance présentée dans sa globalité. En effet, la seule pièce évoquée dans l’acte de commandement était la « clause résolutoire annexée au présent acte, » aucune facture n’était donc jointe à l’acte. En conséquence, le commandement de payer sera annulé. Cette annulation n’a cependant aucun effet en l’absence de demande de résiliation du bail avec expulsion, la remise des clefs ayant eu lieu le 9 septembre 2024 et la société PAD ayant signifié un congé le même jour pour la date du 22 mai 2025.

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L’article 1719 du code civil prévoit que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. » 

Selon l’article 1219, « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

La SAS PAD fait valoir que le local en cause lui avait été présenté comme un local bénéficiant d’un ERP de 4ème catégorie, susceptible d’accueillir 300 personnes. Cependant aucune clause du bail ne fait état d’un tel nombre, étant rappelé qu’il serait difficile de loger trois cents étudiants dans 313 m², superficie mentionnée au bail et non contestée, ce à quoi la SAS PAD répond que les étudiants viennent en alternance.

Si la destination des lieux était une école de design et que l’agence Figuière immobilier mentionnait « Accessibilité PMR et ERP de catégorie 4 », aucun document pré-contractuel ou contractuel émanant du bailleur ou du preneur ne précise le nombre d’inscrits scolarisés attendus.

La SAS PAD créait un nouvel établissement à [Localité 1], école toujours en activité, et a déménagé effectivement pour la rentrée 2024 pour lui permettre d’accueillir tous ses élèves dans d’autres locaux.

Selon un courrier recommandé de mise en demeure du « Parc Rambot Centre de Dialyse – santé au travail », à l’adresse de l’immeuble où étaient situés les locaux en cause, daté du 29 novembre 2023, la Commission communale de sécurité a émis un avis défavorable à la poursuite d’exploitation de l’établissement.

La Commission évoquait des travaux de modification effectués depuis 2018 et « un doute inacceptable sur le niveau réel de sécurité de l’établissement. » L’avis mentionnait les différentes activités exploitées à chacun des niveaux de l’immeuble. L’immeuble était effectivement classé en 4ème catégorie avec un effectif théorique ou déclaré de 253 personnes.

La SAS PAD verse aux débats plusieurs courriels entre elle et les services communaux faisant état de difficultés administratives pour établir son dossier et les nombreuses pièces demandées. Un courriel de la mairie attendait la « complétude du dossier, » le 15 avril 2024.

La SAS PAD était également en contact avec la SCI Parc Rambot et avouait son incompréhension face aux demandes administratives, alors même qu’elle avait dû embaucher des professionnels pour l’aider dans ses démarches. Le 26 avril 2023, le gérant de la SCI Parc Rambot écrivait lui-même au syndic pour lui expliquer que son locataire ITCOM rencontrait de nombreuses difficultés avec les services de la mairie et évoquait la prochaine visite de la commission locale de sécurité. Il reconnaissait ainsi que les travaux concernaient l’ensemble de la copropriété à laquelle appartenaient les locaux en cause.

Selon l’avis de taxe foncière pour 2023, la SCI Parc Rambot est propriétaire de l’ensemble immobilier en cause au [Adresse 3] et non seulement des lots loués à la SAS PAD.

A compter de l’avis de la Commission communale de sécurité, la poursuite des activités au sein de l’immeuble en cause, et donc des locaux d’enseignement était fragilisée. Un avis négatif entraîne une responsabilité évidente de l’exploitant et est systématiquement évoqué en cas de sinistre. Si la société PAD a maintenu son activité dans les locaux jusqu’à la rentrée des classes de septembre 2024, un état des lieux sortant a été établi le 9 septembre 2024.

S’agissant des sommes dues au bailleur, la société PAD reconnaît avoir cessé de payer les loyers et charges. Elle ne conteste pas le montant total sollicité. Selon la mise en demeure du 23 juin 2024, et au vu des factures, la régularisation des charges locatives 2ème trimestre 2022, 4 333,08 euros TTC, le loyer du 2ème trimestre et les provisions pour charges de ce trimestre, soit 19 719 euros TTC + 4 928,12 euros TTC, le loyer du troisième trimestre 2024, 22 158,80 euros et 4 928 euros TTC sont dus.

Pour les périodes en cause, la société PAD occupait les lieux. Elle est donc débitrice de la somme de 56 067 euros au titre des loyers et charges à la date de son départ des lieux. Elle sera condamnée à payer cette somme.

Après son départ des lieux, qui n’a été précédé d’aucun préavis au bailleur, la société PAD restait débitrice des loyers et charges jusqu’à la date du 22 mai 2025, date de la fin de son préavis.
Le bailleur fait état du loyer et provisions charges du 4ème trimestre 2024, soit 22 158,80 euros + 4 928,12 euros TTC, quote-part de taxe foncière 2024 – la taxe foncière étant à la charge du preneur au vu du bail : 4 327,79 euros, loyer et provision pour charges
Premier trimestre 2025 : 22 158,80 + 4 928,12 euros, loyer et provision pour charges d’avril et mai 2025 : 7 386,27 + 5 242,15 euros, + 1 642,71 + 1165,79 euros, quote-part taxe foncière 2025 : 1 639,69 euros, soit un total de 75 578,24 euros, dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 16 432,50 euros, soit un solde de 59 145,74 euros jusqu’au 22 mai 2025.

L’article 10 du bail stipule qu’« en cas de non-paiement à échéance du loyer ou de toute somme due par le preneur en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglé dans les délais impartis, le Bailleur percevra de plein droit une majoration forfaitaire de 10 % des sommes exigibles ainsi que des intérêts de retard.
Ces intérêts moratoires seront calculés au taux de 1,5% par mois à compter de l’échéance du loyer, tout mois commencé étant dû. »
Cette disposition contractuelle applicable sera reprise.

Considérant les difficultés administratives évoquées ci-dessus, l’avis négatif de la Commission communale de sécurité, la responsabilité d’une société en charge d’un établissement d’enseignement supérieur accueillant du public, la crainte d’un sinistre entraînant des conséquences irrémédiables, il convient de condamner la SCI Parc Rambot à payer à la SAS PAD une somme de cinquante mille euros à titre de dommages et intérêts à titre moral, financier, matériel.

Les créances réciproques donneront lieu à compensation.

La SAS M&Associés s’est portée caution solidaire de la société en cours de création SASU PAD « pour l’entière exécution des clauses et conditions dudit contrat et le paiement des loyers et charges TTC ». Une condamnation solidaire sera donc prononcée avec le bailleur.

Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code civil seront rejetées.
La SAS PAD sera condamnée aux dépens de l’instance à l’exclusion des frais du commandement de payer du 2 juillet 2024.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annule le commandement de payer signifié à la demande de la SCI Parc Rambot le 02 juillet 2024 ;

Constate la résiliation du bail commercial liant les parties à la date du 22 mai 2025 ;

Condamne solidairement la SAS PAD et la SAS M&Associés à payer à la SCI Parc Rambot les sommes suivantes :
- 56 067 euros au titre des loyers et charges dus en septembre 2024,
- 59 145,74 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 22 mai 2025, déduction faite du dépôt de garantie ;

Rappelle que conformément au bail, la SCI Parc RAMBOT doit percevoir, en fonction des échéances, « de plein droit une majoration forfaitaire de 10 % des sommes exigibles ainsi que des intérêts de retard au taux de 1,5% par mois à compter de l’échéance du loyer, tout mois commencé étant dû » ;

Condamne la SCI Parc Rambot à payer à la SAS PAD une somme de cinquante mille euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices matériel, financier, moral ;

Dit que les créances réciproques se compenseront ;

Rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS PAD aux dépens de l’instance, à l’exclusion des frais du commandement de payer du 2 juillet 2024.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence la minute étant signée par :
LE GREFFIER LE PRESIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE