TJ 13001, 9 juin 2026, RG 25/01759

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01759 - N° Portalis DBW2-W-B7J-M4YC

COMPOSITION : Madame Anne TIXEIRE, Vice-Présidente assistée de Madame Coralie GATOUILLAT, greffier lors des débats et Madame Anaïs GIRARDEAU, Greffier lors du prononcé

DEMANDEURS

Monsieur [I] [O] [Z]
né le 30 Janvier 1958 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [P] [F] épouse [Z]
née le 25 Avril 1965 à , de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés à l’audience par Me Virginie THIOUNE IERI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [U]
né le 26 Novembre 1949 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant et non representé

DÉBATS

A l’audience publique du : 24 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2026, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.
L’affaire a été prorogée au 09 juin 2026 pour surcharge du greffe

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 09 Juin 2026

Le 09 Juin 2026
Grosse à :
Me Virginie THIOUNE IERI

EXPOSE DU LITIGE

M. et MME [Z] ont acquis le 10 décembre 1999 une maison à usage d’habitation avec terrain attenant sis à [Localité 3], [Adresse 3] sur les parcelles cadastrées AO [Cadastre 1] ; AO [Cadastre 2] ; AO [Cadastre 3] (anciennement AO n°[Cadastre 4]), cédées par M. [E] [U]

M. et MME [Z] (AO n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3]) sont immédiatement voisins de la propriété de M. [W] [U] propriétaire de la parcelles cadastrée AO n°[Cadastre 5] . M. [E] [U] et M. [W] [U] sont tous deux propriétaires de la parcelle AO n°[Cadastre 6] . La parcelle AO n° [Cadastre 7] est la propriété de M. [S] . La parcelle AO n°[Cadastre 8] est la propriété de M. [A] et de MME [D] . Mmes [H] et [V] sont usufruitières de la parcelle AO n° [Cadastre 9] dont Mmes [V] [M] et [K] sont nu propriétaires.

M. [G] [U], a obtenu un arrêté de non opposition à déclaration préalable n° DP 013 041 23 K0136 relative à la modification de fenêtres et création d’un logement en date du 26 mai 2023 par M. L’Adjoint au Maire délégué à l’urbanisme de la commune de [Localité 4], y domicilié en l’Hôtel de ville situé [Adresse 4]

Affirmant que ce projet crée des vues directe sur leur propriété Monsieur et Madame [Z] ont adressé plusieurs courriers à Monsieur [U] et saisi le conciliateur de justice, en vain à ce jour.

M. et MME [Z], après avoir effectué un recours gracieux infructueux, ont introduit le 24 juin 2024 près le Tribunal administratif de Marseille un recours aux fins d’annulation de l’arrêté de non opposition à déclaration préalable n° DP 013 041 23 K0136 relative à la modification de fenêtres et création d’un logement en date du 26 mai 2023 par M. L’Adjoint au Maire délégué à l’urbanisme de la commune de GARDANNE, y domicilié en l’Hôtel de ville situé [Adresse 4]

Il existe au bénéfice des parcelles AO [Cadastre 5], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] un droit de passage sur la parcelle n°[Cadastre 3] de M. et MME [Z] rappelé sur le titre de propriété de ces derniers. Mais affirmant que ces parcelles disposent également d’autres accès, les requérants ont mis en demeure le 10 septembre 2024 M. [G] [U] de renoncer à l’accès utilisant la parcelle [Cadastre 3] étant donné qu’il dispose d’autres accès directs sur les voies environnantes

N'ayant obtenu la moindre réponses à leurs tentatives de conciliation, les époux [Z] ont fait assigner en référé Monsieur [W] [U] par exploit du 5 mars 2026 aux fins d’expertise en soutenant que la servitude conventionnelle de passage doit s’éteindre du fait de la cessation de l’état d’enclave, ainsi qu’afin de faire constater la création de vues et dévaluer le préjudice en résultant.

Régulièrement assigné, Monsieur [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

MOTIVATION

Sur l’utilité de la servitude :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le Code civil, pris en son article 682, dispose : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ».
Ainsi, la disparition des circonstances ayant justifié la reconnaissance d'une servitude légale de passage entraîne son extinction. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice conformément aux dispositions de l’article 685-1 du Code civil.
Si l'enclavement constitue dès l'origine la cause déterminante d'une servitude de passage, son aménagement par voie conventionnelle ne modifie pas son fondement légal. Les dispositions qui lui sont propres restent applicables (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.111). Il en résulte notamment qu'en dépit de cet encadrement de nature contractuelle, l'extinction de la servitude peut-être invoqué si le fonds bénéficiaire cesse d'être enclavé.
M. [U] dispose d’un accès direct de sa propriété (parcelle n°[Cadastre 5]) sur la voie publique nommée [Adresse 5], via un portail , selon les pièces produites aux débats. Par ailleurs il existerait une autre possibilité d' accès par le chemin de la garde depuis la parcelle n°[Cadastre 6].
Il convient de déterminer les raisons pour lesquelles la servitude de passage en litige avait été octroyée, d’établir les dates de création des voies publiques desservant aujourd’hui la propriété de M. [U] ([Adresse 5] et [Adresse 6]), afin que le Juge du fond puisse apprécier les conséquences du désenclavement. De sorte que les requérants sont légitimes à solliciter ici l’organisation d’une expertise.

Sur la création de vues :
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit perdurer. Dès lors, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines. Un dommage purement éventuel ne saurait être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés.

Les vues droites, ou « fenêtres d'aspect » (C. civ., art. 678 ), sont des ouvertures dont l'axe fictivement prolongé aboutit au fonds voisin ; peu importe que la ligne formant la limite de ce fonds soit, ou non, parallèle à celle du mur qui supporte l'ouverture. Ces vues droites doivent être établies à une certaine distance. Aux termes de l'article 678 du code civil, la vue droite ne peut être établie « s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on la pratique » et la propriété du voisin, sauf existence d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. Pour autant, l'article 678 ne saurait créer une servitude non aedificandi d'une largeur de 1,90 m sur toute la longueur du bâtiment au seul prétexte que l'ouverture pratiquée constituerait une servitude de vue imposée au fonds voisin.

M. [G] [U], a obtenu un arrêté de non opposition à déclaration préalable n° DP 013 041 23 K0136 relative à la modification de fenêtres et création d’un logement en date du 26 mai 2023 par M. L’Adjoint au Maire délégué à l’urbanisme de la commune de [Localité 4], y domicilié en l’Hôtel de ville situé [Adresse 4] Ledit projet crée des vues directes sur la propriété des requérants qui ont donc un intérêt légitime à voir ici ordonner une expertise afin de déterminer l’éventuel préjudice qui en résulte pour eux.

Sur les autres demandes :Les requérants ayant seuls intérêt à voir ordonner l’expertise il n’apparaît pas équitable de faire application des dispositions de l’article 700 du CPC. Ils supporteront en outre les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS Nous juge des référés, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et prononcée en premier ressort : ORDONNONS une expertise confiée à [C] [N] [Adresse 7] [Localité 5] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] Port. : 06 81 50 33 39 Mèl : [Courriel 1]