TJ 75056, 29 mai 2026, RG 26/00957

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [K] [Y] [X]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00957 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6GK

N° MINUTE : 10

JUGEMENT
rendu le 29 mai 2026

DEMANDEURS
Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 1] ( SUISSE)
S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

tous représentés par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDERESSE
Madame [K] [Y] [X], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 mai 2026 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 29 mai 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00957 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6GK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2022, M. [M] [S] a consenti un bail d'habitation à Mme [Y] [X] [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5]. La locataire a souscrit par l'intermédiaire de la société Garantme un contrat de cautionnement auprès de la société SEYNA pour couvrir les risques d'impayés.

Les échéances n'étant pas régulièrement réglées, la garantie à réglé au bailleur la somme de 3572,07 Euros en lieu et place de la locataire.

A la suite, par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2163,39 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [X] [K] le 3 septembre 2025.

Par assignation du 22 janvier 2026, M. [M] [S] et la Société SEYNA ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [Y] [X] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 5595,88 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon la répartition suivante :
∙ La somme de 2023,81 Euros au bailleur,
∙ La somme de 3572,07 Euros à la société SEYNA subrogée dans les droits du bailleur.
- 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 24 mars 2026, M. [M] [S] et la Société SEYNA sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance et actualisent la dette à la somme de 7328,66 Euros arrêtée au 1er mars 2026 répartie de la façon suivante :
- La somme de 3756,59 Euros au bailleur,
- La somme de 3572,07 Euros à la société SEYNA subrogée dans les droits du bailleur.

Mme [Y] [X] [K] a comparu et indiqué que ses revenus étaient égaux à peu près au montant du loyer et des charges de telle sorte qu'elle a des difficultés pour régler le loyer. Elle sollicite cependant des délais de paiement.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [M] [S] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 2 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2163,39 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 novembre 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [Y] [X] [K] ne lui permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [M] [S] et la Société SEYNA à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, M. [M] [S] et la Société SEYNA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er mars 2026, Mme [Y] [X] [K] lui devait la somme de 7328,66 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Cette somme sera répartie de la façon suivante :

- La somme de 3756,59 Euros au bailleur,
- La somme de 3572,07 Euros à la société SEYNA subrogée dans les droits du bailleur.

Mme [Y] [X] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 3 novembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [M] [S] et la Société SEYNA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [X] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [M] [S] et la Société SEYNA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,